以光大嘉寶為例的房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)分析

文/湯厚斌，上海大學(xué)

1 房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)現(xiàn)狀改變

以往房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)主要有兩個(gè)特點(diǎn),一是想方設(shè)法地以較為低廉的價(jià)格拿得土地開(kāi)發(fā)權(quán),二是通過(guò)銀行貸款來(lái)保證資金共用；但是在這幾年，傳統(tǒng)的資金鏈與運(yùn)營(yíng)模式已經(jīng)發(fā)生了改變，國(guó)家增加了對(duì)土地審批與房屋價(jià)格的管控，使得房地產(chǎn)企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)速度減慢，增加了資金鏈中斷的可能性，進(jìn)而對(duì)其他項(xiàng)目的實(shí)施造成了威脅。行業(yè)狀況的變化促進(jìn)了房產(chǎn)企業(yè)價(jià)值鏈的變革，企業(yè)必須明確自身定位，識(shí)別長(zhǎng)處與劣勢(shì)，改善自身價(jià)值鏈穩(wěn)步發(fā)展。尤其是今年7月份，中共中央政治局召開(kāi)會(huì)議，下了“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”的死命令后，房地產(chǎn)行業(yè)的前景更加撲朔迷離。

2 上海嘉寶實(shí)業(yè)（集團(tuán)）股份有限公司（證券代碼：600622）

2.1 公司概況

它剛開(kāi)始是國(guó)內(nèi)最大的電光源產(chǎn)業(yè)的外貿(mào)企業(yè)--上海嘉寶照明電器公司。在2000年，它通過(guò)重大的股權(quán)重組，一躍成為上海市嘉定區(qū)國(guó)有資產(chǎn)占相對(duì)比重的上市公司，旗下有全資、控股、參股的企業(yè)數(shù)十家。2017年實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)5.45億元。截止2018年6月底，公司凈資產(chǎn)50億元,總資產(chǎn)202.8億元。目前，公司以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和物業(yè)租賃經(jīng)營(yíng)為主、以對(duì)外投資為輔的產(chǎn)業(yè)架構(gòu)已基本形成。公司已成長(zhǎng)為一個(gè)規(guī)模大、項(xiàng)目眾多、涵蓋區(qū)域廣、業(yè)態(tài)豐富的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，平均年開(kāi)發(fā)建筑面積近百萬(wàn)平方米。

2.2 會(huì)計(jì)科目分析

（1）資產(chǎn)負(fù)債表分析

貨幣資金方面，光大嘉寶在2014年下降了47.69%，而從2014年-2016年，呈現(xiàn)出持續(xù)上漲態(tài)勢(shì)，并且上漲幅度較大；通過(guò)公司年報(bào)可以發(fā)現(xiàn)，2016年貨幣資金大幅上漲的原因在于2016年進(jìn)行了非公開(kāi)定向增發(fā)股票以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)收到商品房預(yù)售款，其中非公開(kāi)發(fā)行股票募集凈額為179650.1萬(wàn)元， 占了增加總額的62%；2015年貨幣資金大幅上漲的原因在于房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)資金回籠以及收回了保本型理財(cái)產(chǎn)品的投資；2014年貨幣資金下降的原因在于2014年支付了土地儲(chǔ)備出讓金。

存貨方面，5年來(lái)大體呈現(xiàn)平穩(wěn)的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，但在2014年存貨有了大幅度的上漲，上漲了41.45%，通過(guò)分析2014年年報(bào)可以發(fā)現(xiàn)，主要在于在2014年土地儲(chǔ)備的增加。

預(yù)收賬款方面，5年來(lái)呈現(xiàn)上升態(tài)勢(shì)，其中，2016年上漲幅度較大，達(dá)到了70.53%，主要原因在于光大嘉寶公司在2016年開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)預(yù)售，得到了較多的房屋預(yù)售款。

其他應(yīng)付款方面，2012-2015年間，它的其他應(yīng)付款處于下降通道，主要由于它在這幾年歸還了關(guān)聯(lián)公司的往來(lái)款；而在2016年大幅上漲，其原因在于光大嘉寶在2016年收購(gòu)了關(guān)聯(lián)方持有的公司股權(quán)，但款項(xiàng)未在當(dāng)年結(jié)清。

（2）利潤(rùn)表分析

在營(yíng)業(yè)收入和營(yíng)業(yè)成本方面，它在2012-2014年間是在下降的，2014-2016年間開(kāi)始上升；在2013年?duì)I業(yè)收入和營(yíng)業(yè)成本下降的原因是其他業(yè)務(wù)收入的減少，順帶導(dǎo)致成本結(jié)轉(zhuǎn)的減少，其房地產(chǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入和成本還是上升的；在2014年，由于全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的不景氣，其主營(yíng)業(yè)務(wù)收入和結(jié)轉(zhuǎn)成本下降，從而營(yíng)業(yè)收入與營(yíng)業(yè)成本雙雙下降；而2014-2016年間營(yíng)業(yè)收入和營(yíng)業(yè)成本上升的原因在于公司這兩年間開(kāi)發(fā)的兩個(gè)項(xiàng)目（夢(mèng)之灣項(xiàng)目、夢(mèng)之晨項(xiàng)目）產(chǎn)生的效果。

從營(yíng)業(yè)外收入來(lái)看，2013年上漲明顯，達(dá)到了623.50%，主要有兩點(diǎn)原因，一是出售下屬子公司得到的營(yíng)業(yè)外收入，二是其子公司的土地使用權(quán)補(bǔ)償收入，也就是拆遷補(bǔ)償。2013-2015年間持續(xù)增長(zhǎng)，其原因在于控股子公司取得的土地使用權(quán)的補(bǔ)償收入以及地方政府的獎(jiǎng)勵(lì)款。但在2 016年其營(yíng)業(yè)外收入大幅縮水，這是由于公司流動(dòng)資產(chǎn)出售的速度減緩，以及地方政府補(bǔ)貼收緊的原因。

對(duì)于扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤(rùn)而言，除了2015年之外，其他各年均大體上保持相等，2015年扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤(rùn)減少的主要原因在于營(yíng)業(yè)成本上升的幅度大于營(yíng)業(yè)收入上升的幅度，其中，營(yíng)業(yè)收入上漲27.98%，營(yíng)業(yè)成本上漲56.4%，其原因在于2015年國(guó)家一線城市的房?jī)r(jià)大漲促使地價(jià)攀升，從而使得其主營(yíng)業(yè)務(wù)成本也隨之大幅上升。

財(cái)務(wù)費(fèi)用方面來(lái)看，2014-2016年的財(cái)務(wù)費(fèi)用較2012和2013年增加較多的原因在于2014年發(fā)行了5年期的公司債而支付的利息。

（3）現(xiàn)金流量表分析

上表是光大嘉寶2012-2016年現(xiàn)金流量表的部分科目。

銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金方面，5年來(lái)基本顯現(xiàn)上升趨勢(shì)，2014年銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金相比2013年而言減少，主要可以歸結(jié)為2014年全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的不景氣，所以其主營(yíng)業(yè)務(wù)收入減少，然后2014年銷售商品得到的現(xiàn)金減少。

購(gòu)買(mǎi)商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金方面，2012年和2014年支出的現(xiàn)金相比其他三年更多一些，這是由于它的主營(yíng)業(yè)務(wù)需要為土地儲(chǔ)備而支付的工程款和土地出讓金的增加。

投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~方面，2013年的凈額為負(fù)數(shù)的原因在于該公司利用閑置資金進(jìn)行保本理財(cái)型投資以及進(jìn)行了國(guó)債逆回購(gòu)，而2016年凈額為負(fù)數(shù)的原因在于光大嘉寶受讓關(guān)聯(lián)公司持有的子公司股權(quán)而發(fā)生了投資支出。其他各年為正數(shù)的原因在于其保本理財(cái)型產(chǎn)品的收回。

從籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~來(lái)看，它在2015年籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為負(fù)數(shù)，可以歸結(jié)為在2015年進(jìn)行了利潤(rùn)分配并且支付了公司債券的利息。另外，它在2015年，除了銀行借款外，沒(méi)有任何其他的籌資活動(dòng)。

2.3 財(cái)務(wù)分析

（1）盈利能力分析

銷售凈利率能夠一定程度說(shuō)明一個(gè)企業(yè)的盈利能力，它的數(shù)值越大，表示盈利能力越強(qiáng)，故本文著重分析光大嘉寶的銷售凈利率，計(jì)算方法采用歸屬于母公司股東的凈利潤(rùn)/營(yíng)業(yè)總收入，光大嘉寶在2012-2016年期間銷售凈利率表格如下。

從上表我們可以發(fā)現(xiàn)，其銷售凈利率從2012年-2014年逐年上升，而在2015年下降較多，2016年和2015年的銷售凈利率相持平，表明光大嘉寶的盈利能力在14年以后呈現(xiàn)一種下降的趨勢(shì)；

下表是光大嘉寶利潤(rùn)表中營(yíng)業(yè)收入與成本以及相應(yīng)的變動(dòng)情況

從這里我們能夠看出，在2012-2014年三年間，它歸屬于母公司所有者的凈利潤(rùn)變動(dòng)率都是上升的，雖然在這三年間營(yíng)業(yè)收入和營(yíng)業(yè)成本均在下降，但是營(yíng)業(yè)成本下降程度要大于營(yíng)業(yè)收入下降的程度。與此同時(shí)，在2012-2014年間營(yíng)業(yè)外收入也上升較快。而在2 015年，營(yíng)業(yè)成本上漲速度是營(yíng)業(yè)成本上漲速度的兩倍多，這就導(dǎo)致了它在2015年歸屬于母公司所有者的凈利潤(rùn)相比2014年下降了，2015年國(guó)家一線城市的房?jī)r(jià)上漲明顯，這帶動(dòng)了地價(jià)的上漲，因此2015年的銷售凈利率下降了許多。

（2）償債能力分析

下表是光大嘉寶5年來(lái)資產(chǎn)負(fù)債率和權(quán)益乘數(shù)的變動(dòng)情況表

從上表我們可以發(fā)現(xiàn)，光大嘉寶的資產(chǎn)負(fù)債率在2012-2015年間基本保持不變，和行業(yè)平均資產(chǎn)負(fù)債率基本相等，但是在2016年卻下降較多，通過(guò)分析2016年年報(bào)可以發(fā)現(xiàn)，原因有兩點(diǎn)，其一是光大嘉寶在2016年非公開(kāi)發(fā)行了股票，使得貨幣資金增多；其二是光大嘉寶在2016年將受讓關(guān)聯(lián)方的子公司納入了合并報(bào)表范圍，產(chǎn)生了商譽(yù)，使得無(wú)形資產(chǎn)增多；所以，它2016年的資產(chǎn)負(fù)債率 下降了，甚至比行業(yè)平均資產(chǎn)負(fù)債率都要低，它的長(zhǎng)期償債能力得到了一定改善。

（3）營(yíng)運(yùn)能力分析

光大嘉寶存貨在總資產(chǎn)中的比重較大，2012至2015年，每年都超過(guò)了60%，所以我會(huì)主要分析它的存貨周轉(zhuǎn)率。計(jì)算公式為：存貨周轉(zhuǎn)率（次）=營(yíng)業(yè)成本/平均存貨余額

下面是光大嘉寶2012至2016年間的存貨周轉(zhuǎn)率

我們可以看出，在2012到2014年，它的存貨周轉(zhuǎn)率是下降的；在2015和2016年，存貨周轉(zhuǎn)率又開(kāi)始上升；2012到2014年，營(yíng)業(yè)成本下降導(dǎo)致了平均存貨余額在上升，存貨周轉(zhuǎn)率也隨之下降；而在2015和2016年間，由于地價(jià)大幅度上漲，導(dǎo)致?tīng)I(yíng)業(yè)成本的上漲速度較快，快于存貨上漲的速度，所以導(dǎo)致存貨周轉(zhuǎn)率的上漲；將光大嘉寶的存貨周轉(zhuǎn)率同行業(yè)平均存貨周轉(zhuǎn)率相比，發(fā)現(xiàn)其遠(yuǎn)小于行業(yè)平均值。

（4）盈利質(zhì)量分析

本文從銷售現(xiàn)金比率和凈利潤(rùn)現(xiàn)金比率兩個(gè)指標(biāo)來(lái)分析光大嘉寶的盈利質(zhì)量，這兩項(xiàng)指標(biāo)越大，則說(shuō)明盈利質(zhì)量越好。

下表是光大嘉寶5年來(lái)的銷售現(xiàn)金比率和凈利潤(rùn)現(xiàn)金比率的變動(dòng)情況表

通過(guò)上表我們可以發(fā)現(xiàn)，對(duì)于銷售現(xiàn)金比率而言，除開(kāi)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量為負(fù)的年份，總體上呈現(xiàn)上漲態(tài)勢(shì)，說(shuō)明光大嘉寶資金的利用效果較好，收入質(zhì)量較高。從凈利潤(rùn)現(xiàn)金比率來(lái)看，如果它的值越大，那么對(duì)應(yīng)的，企業(yè)盈利質(zhì)量就越好。2012年、2014年這兩年，它的凈利潤(rùn)為正，但是它經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量?jī)纛~卻為負(fù)值，很明顯，這兩年的盈利質(zhì)量不甚理想。但連貫來(lái)看，光大嘉寶的凈利潤(rùn)現(xiàn)金比率總體趨勢(shì)向好。在2017年，該公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入超30億元，歸屬于公司股東的凈利潤(rùn)將近5.5億元。不得不說(shuō)，2017年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)整體是微微繁榮了一小把的。但2018年會(huì)不會(huì)是它乃至整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)還未可知，讓我們拭目以待。

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