淺談房地產投資中的項目風險預防

文/李志，萬達地產集團

商業房地產項目進行投資的過程中，存在的主要問題則是建筑市場的發展給房地產項目投資帶來了一定的風險，如果無法針對此種風險進行有效的管控，將會給房地產企業帶來較大的經濟損失，危害整個房地產項目的正常運行，對建筑市場的科學化發展等方面起著非常不利的作用。

1 房地產項目投資風險分析

1.1 宏觀風險

房地產項目投資管理過程中，來自于宏觀方面的風險主要是宏觀政策風險和城市規劃方面存在的風險。其中，對于宏觀政策風險而言，其主要是來自于房地產項目所存在的市場和城市地區發展中政府關于房地產發展調控的相關政策。宏觀政策風險對房地產項目的影響是非常深刻且是及時性的，且其帶來的風險也是在一定程度上共同存在于多個房地產項目投資過程中。那么，就當前宏觀政策給房地產項目投資帶來的風險主要體現在盲目投資上，政策的出臺在一定程度上刺激了投資，投資規模擴大。但是在資金循環的過程中，政策同時給時間成本或者投資者帶來一定的壓力，以此導致投資者在項目成本和貸款利息協調方面存在困難，從而導致自身經濟損失現象的出現。如，在我國從2015年針對房地產項目投資開始進行調整，所出臺的宏觀調控政策促使整個住宅投資需要不斷的降溫，投資規模相比2015年以前發生了巨大的變化。同時宏觀政策的出臺中，住宅限購政策的出臺同時也對房地產項目帶來了一定的不利影響。主要體現在，商業房地產在受到限購的政策下，流動性資金會在短時間內撤出樓市，那么這在一定程度上給商業房地產項目投資產生了不利的影響。

城市規劃同時規范房地產項目投資產生的風險影響主要體現在城市規劃過程中，格局的變化，尤其是部分地區政府為了單純追求形象工程，導致了部分地產投資過熱且不合理的局面。且城市規劃作為一項綜合性規劃工作，在規劃的過程中，規劃的變化導致房地產項目投資出現破產的現象，從而導致投資者先前所投資的部分成本出現流失的現象。

1.2 微觀風險

首先，來自房地產同行業競爭者的威脅造成風險。房地產市場在發展的過程中，其數量逐漸趨向于飽和，同行業競爭趨勢不斷增加，同時也導致同行業競爭出現風險。如果，投資者更加強傾向于商業性房地產的投資，期望從中獲得更多的利益。商業領域由于市場經濟發展的影響，商業領域存在的風險更加多。其次，供應商威脅造成的風險。房地產項目建設過程中需要建材和相應土地，在龐大的建材市場中選擇符合的建筑材料所花費的時間成本和運輸成本也存在著諸多不穩定的因素。最后，市場供求的風險。房地產項目投資中存在最大的風險則為供求方面的風險，房地產建設周圍環境、交通條件、基礎設施建設以及公共性單位的建設等都會在一定程度上影響房地產項目的出售成果，其存在的風險對于房地產投資產生的影響是非常大的。

1.3 自身風險

房地產項目投資中自身風風險也是經常性存在的風險。此種風險主要體現在經營管理風險，其主要表現為在投資期間經營管理不合理，導致實際投資收益比預期收益要低很多。造成這一現象的主要原因則是項目管理者決策失誤、管理不合理，導致經營成本增加，從而利潤降低的現象。其次，同樣還體現在財務風險層面上。財務風險主要體現在投資者在管控的過程中對財務杠桿的作用未能發揮到極致，許多投資項目人員未能結合實際狀況基礎上，綜合考慮財務狀況，盲目跟風大型工程，從而導致資金缺口現象的出現。

2 房地產投資中的項目風險預防措施分析

2.1 有效把握政策信號

房地產項目投資中，為了降低政策宏觀調控給項目投資帶來的風險，投資者需要有效掌握整個政策信號，在信號有效獲得的基礎上，調整投資者行為，投資者一方面準確把握政策調控的時滯原因，有效分析；另一方面，在政策尚未真正制定和推廣的基礎上，抓住時滯流出的機會，建立科學的推出機制，及時進退，合理選擇，保護收益。

2.2 注重行業風險的分析

投資者在在規避風險的規程中，需要把握同行業風險的變化，在時刻關注行業狀態變化基礎上調整發展策略。在將整個房地產項目推向市場的過程中，如果同一時期同類商品數量增加，且在增加到一定程度的前提下，需要加強自身房地產項目的宣傳，加強市場廣泛宣傳力度，提升市場對商品的認知度，以此能夠提升潛在的消費水平。但是，在商品衰退的期間，這一時期房地產的銷售量會出現大幅度下降的現象，在短期內出現收益虧損的現象下，需要加強對商品產權知識的掌握，調整供銷策略，合理運用供銷環節，以此能夠整體上有效規避風險。

2.3 調整模式，選擇適合自身發展的項目投資模式

房地產項目投資的過程中，為了調整項目投資模式，需要從實際出發，在認識到自身發展狀況和未來發展目標上，精確定為房地產項目標準和消費層次，以此能夠保證在投資參與市場運營過程中，模式一旦出現不合理的現象，及時調整。如下圖：

從上圖能夠看出，在確定自身合理的投資模式過程中，能夠從開發商、專用信息研究以及人口、選址等方面綜合考慮和分析層面上行，調整模式，從制度化落實過程中，有效規避風險。

綜上所述，房地產投資中的項目風險來自宏觀政策、微觀方面以及自身存在的風險，在風險規避中，能夠從有效掌握政策信號、注重行業風險的掌握以及合理選擇風險調整模式等方面，整體上為房地產項目投資風險規避發揮有效的促進作用，從而能夠在保證項目穩定化投資基礎上，促使建筑市場穩定、健康發展。

[1]張鋒, 張小瑩, 劉凱. 淺談房地產投資項目風險預防[J].科教導刊-電子版.

[2]鄭御姍. 淺談房地產項目投資風險的評價[J].經營管理者.