案例：松苑小區(qū)既有建筑綜合改造試點(diǎn)方案

為解決老舊小區(qū)存在的突出矛盾和問(wèn)題，使其煥發(fā)生機(jī)與活力，建議以上海楊浦區(qū)松苑小區(qū)改造項(xiàng)目為試點(diǎn)，探索將以往實(shí)施的單項(xiàng)改造轉(zhuǎn)變?yōu)榫C合性全面改造的模式和辦法。

一、改造背景

上海楊浦區(qū)松苑小區(qū)1996年建成，共有7層的住宅建筑10棟，454戶(hù)居民家庭，建筑面積39907平方米。目前，住宅房齡已20多年，小區(qū)存在的突出問(wèn)題可歸納為“三憂(yōu)一舊一難”：一憂(yōu)，建筑結(jié)構(gòu)存在安全隱患，外掛空調(diào)器大多使用近20年，支撐膨脹螺栓銹蝕嚴(yán)重，安全狀況堪憂(yōu)；二憂(yōu)，適老性、宜居性差，特別是垂直交通設(shè)施缺項(xiàng)，老齡人口上下樓狀況堪憂(yōu)；三憂(yōu)，各類(lèi)管網(wǎng)及配套設(shè)施年久失修，停車(chē)位嚴(yán)重不足，居民停車(chē)狀況堪憂(yōu)；一舊，建筑立面破損，影響小區(qū)風(fēng)貌與街道形象；一難，作為老舊小區(qū)缺乏物業(yè)管理，社會(huì)管理難度大。在將廉租住房實(shí)現(xiàn)了應(yīng)保盡保，公共租賃住房擴(kuò)大至新市民，創(chuàng)新共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)之后，類(lèi)似功能不全的老舊小區(qū)，已經(jīng)成為上海住房領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)全面小康的突出短板。

鑒于上海老城區(qū)已不能再大拆大建，使用近20年的舊住宅，應(yīng)探索有機(jī)更新的模式。經(jīng)過(guò)多次走訪(fǎng)、調(diào)研、方案設(shè)計(jì)，建議松苑小區(qū)改造從居民反映最強(qiáng)烈、小區(qū)矛盾最突出的難題入手，通過(guò)綜合性改造解決安全、適老、停車(chē)等三大問(wèn)題。

二、改造思路

綜合改造的主要內(nèi)容：住宅加層、加梯、外圍護(hù)結(jié)構(gòu)節(jié)能改造，建設(shè)立體停車(chē)庫(kù)，水箱供水改變頻水泵供水，更新管線(xiàn)，小區(qū)道路、綠化等環(huán)境改造。通過(guò)科學(xué)合理的技術(shù)手段，補(bǔ)齊短板，全面解決結(jié)構(gòu)安全、節(jié)能改造、外立面更新、居家養(yǎng)老、立體停車(chē)、消防設(shè)施完善、小區(qū)道路改造、景觀優(yōu)化、雨水回收利用、太陽(yáng)能光熱利用等問(wèn)題。整體提升居民居住條件和老人宜居養(yǎng)老的環(huán)境，使得老舊住宅再獲得30年至50年的安全使用期。

改造方案綜合考慮了惠及各樓層尤其是低層居民家庭的利益。在高房?jī)r(jià)市場(chǎng)條件下，居民通過(guò)改造實(shí)現(xiàn)房子增值，可以有效地增加家庭資產(chǎn)，據(jù)匡算，每平方米住宅改造以后至少增值一萬(wàn)元；同時(shí)，綜合改造工程改善了小區(qū)的居住條件，還解決了日益突出的停車(chē)矛盾，立體停車(chē)庫(kù)消除了汽車(chē)對(duì)一樓生活的干擾，同時(shí)考慮對(duì)其優(yōu)惠停車(chē)。

立體車(chē)庫(kù)與地下車(chē)庫(kù)相比可更加有效地保證人身和車(chē)輛的安全

三、改造方案

（一）8#～9#住宅改造

設(shè)計(jì)方案：首層，增加混凝土抗震墻，入口改造，增加坡道、候梯廳；2～7層，加電梯，外墻、外窗節(jié)能改造；新增八層，一梯兩戶(hù)，共4戶(hù)，采用退臺(tái)解決加層后的日照間距問(wèn)題，確保南北住宅間距維持改造前標(biāo)準(zhǔn)。外立面采用新型墻體節(jié)能材料統(tǒng)一飾面。樓頂屋面采用染料敏化太陽(yáng)能，光伏發(fā)電和熱水器。

（二）24#～26#住宅改造

設(shè)計(jì)方案：首層，入口改造，增加坡道、候梯廳；2～7層，增設(shè)電梯、候梯廳；外墻、外窗節(jié)能改造；新增八層，因無(wú)日照退界問(wèn)題，八層平面和2～7層相同；樓頂屋面采用光伏發(fā)電和太陽(yáng)能熱水器。

將亭、廊等景觀元素融入綠地；置較多的座椅休憩空間供老年人賞玩休息

（三）立體車(chē)庫(kù)

通過(guò)調(diào)閱松苑小區(qū)宗地圖，核實(shí)小區(qū)土地歸屬情況，為解決立體停車(chē)庫(kù)提供了可能性。

立體車(chē)庫(kù)選址：小區(qū)變電站東側(cè)的空地。汽車(chē)停至立體車(chē)庫(kù)后，道路停車(chē)壓力降低，加裝電梯之間可設(shè)置成片綠化。

建設(shè)方案：架設(shè)于變電站上空及其東側(cè)的空地；高度約24米；層數(shù)：10層；停車(chē)數(shù)：約200輛（目前小區(qū)總停車(chē)數(shù)184輛）；為保障車(chē)輛出入速度，設(shè)置東西兩個(gè)出入口；為避免大體量車(chē)庫(kù)的壓迫感，采用環(huán)保建材“U形玻璃”做車(chē)庫(kù)外圍護(hù)材料。

采用黑色透水路面，設(shè)置白色標(biāo)線(xiàn)

（四）綠化改造、透水路面

沿河綠化：將亭、廊等景觀元素融入綠地；布置較多的座椅休憩空間供老年人賞玩休息。

采用集雨水滲、滯、蓄、凈、用、排功能于一體的新型環(huán)保產(chǎn)品對(duì)路面進(jìn)行海綿城市改造。技術(shù)特點(diǎn)：透水率高；蓄水容量大，凈化水質(zhì)；承載力高，耐用耐磨；增濕降溫，耐熱抗凍；行車(chē)安全，吸音降噪；綠色環(huán)保，色彩亮麗、裝飾性好；施工速度快。

采用黑色透水路面，設(shè)置白色標(biāo)線(xiàn)；修繕了路面平整度，雨天無(wú)積水，降低環(huán)境噪音5分貝～9分貝；設(shè)置發(fā)光路沿石，夜間發(fā)光，提高人行安全。

四、引入保險(xiǎn)機(jī)制

松苑小區(qū)改造建議引入保險(xiǎn)機(jī)制，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理，運(yùn)用市場(chǎng)手段和社會(huì)力量分擔(dān)改造過(guò)程中和以后運(yùn)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)。

企業(yè)與保險(xiǎn)公司主要在兩個(gè)環(huán)節(jié)上達(dá)成保險(xiǎn)合作協(xié)議：

（一）對(duì)改造全過(guò)程實(shí)施保險(xiǎn)

“建筑工程一切險(xiǎn)”。保障范圍：（1）物質(zhì)損失，工程項(xiàng)目本身、業(yè)主提供的物料、施工用的各種機(jī)器設(shè)備、場(chǎng)地清理費(fèi)、工地內(nèi)現(xiàn)成的建筑物；（2）第三者責(zé)任，第三者人身傷亡、疾病或財(cái)產(chǎn)損失、訴訟費(fèi)用及其他費(fèi)用。保險(xiǎn)期限：按工程期確定。

（二）對(duì)改造后的建筑實(shí)施長(zhǎng)壽命周期保險(xiǎn)

“建筑工程潛在缺陷保險(xiǎn)”。落實(shí)工程質(zhì)量責(zé)任，防范和化解工程風(fēng)險(xiǎn)，保證工程質(zhì)量，保證房屋所有權(quán)人的權(quán)益。保障范圍：負(fù)責(zé)賠償修理、加固或重建保險(xiǎn)建筑的費(fèi)用：（1）整體或局部倒塌；（2）地基產(chǎn)生超出設(shè)計(jì)規(guī)范允許的不均勻沉降；（3）主體承重結(jié)構(gòu)部位出現(xiàn)影響結(jié)構(gòu)安全的裂縫、變形、破損、斷裂；（4）屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間或其他房間等防滲漏處理工程發(fā)生損壞。保險(xiǎn)期限：9至10年（現(xiàn)行的最長(zhǎng)期限）。

保險(xiǎn)費(fèi)包含質(zhì)量保證金，并可以分階段支付。保險(xiǎn)公司加入以后，還在考慮建設(shè)社區(qū)運(yùn)行預(yù)警平臺(tái)，保險(xiǎn)范圍、領(lǐng)域，從傳統(tǒng)的安全風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)展到服務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和管理風(fēng)險(xiǎn)。

五、綜合改造（試點(diǎn)）項(xiàng)目投資及利潤(rùn)測(cè)算

楊浦區(qū)松苑小區(qū)作為上海市房?jī)r(jià)較高區(qū)域，加層改造后的增量住房，可產(chǎn)生較高的收益。如通過(guò)加層出售（出租）籌集改造資金，全部用于結(jié)構(gòu)節(jié)能加固、加梯、管網(wǎng)更新、建設(shè)立體停車(chē)庫(kù)等綜合性改造項(xiàng)目和電梯運(yùn)營(yíng)維修保養(yǎng)等開(kāi)支；建設(shè)企業(yè)利潤(rùn)控制在3%以?xún)?nèi)，再加上3%管理費(fèi)，兩項(xiàng)合計(jì)6%。可以考慮以《商品房預(yù)售資金管理辦法》類(lèi)似的資金管理方式，對(duì)加層改造收益進(jìn)行管理。

六、改造機(jī)制

（一）工作機(jī)制

業(yè)主提出→企業(yè)實(shí)施→街鄉(xiāng)協(xié)調(diào)→專(zhuān)家預(yù)審→ 區(qū)級(jí)審批→市府指導(dǎo)→ 政協(xié)督辦。

（二）改造方案論證、預(yù)批（預(yù)審）平臺(tái)

上海市建筑學(xué)會(huì)組織包括規(guī)劃、建筑、結(jié)構(gòu)、消防和機(jī)電等方面專(zhuān)家綜合論證改造試點(diǎn)方案；政府可以指定上海市建筑學(xué)會(huì)代替其進(jìn)行預(yù)批、預(yù)審；上海建筑學(xué)會(huì)指導(dǎo)并提出《指導(dǎo)手冊(cè)》，其中包括容積率、土地出讓金繳付方式等內(nèi)容。

該綜合改造項(xiàng)目作為上海老舊公房改造的升級(jí)版，是住房供給側(cè)改革的一項(xiàng)新探索，突出問(wèn)題導(dǎo)向和需求導(dǎo)向，探索居民不出資條件下，形成包括加梯改造在內(nèi)的綜合改造資金渠道。試點(diǎn)項(xiàng)目具有推演作用，對(duì)于總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，探索有關(guān)容積率、產(chǎn)權(quán)等的國(guó)家政策及地方標(biāo)準(zhǔn)，編制修訂既有住宅建筑改造標(biāo)準(zhǔn)，形成可推廣復(fù)制的市場(chǎng)化改造模式，都有積極意義。