老舊小區(qū)更新改造 多渠道資金籌措全聯(lián)房地產商會城市更新和既有建筑改造分會

文_全聯(lián)房地產商會城市更新和既有建筑改造分會

第四次中央城市工作會議提出“加快老舊小區(qū)改造”，《中共中央國務院關于進一步加強城市規(guī)劃建設管理工作的若干意見》要求“有序實施城市修補和有機更新，解決老城區(qū)環(huán)境品質下降、空間秩序混亂等問題”。對于城鎮(zhèn)舊住宅區(qū)綜合整治更新，加強環(huán)境綜合整治和房屋維修改造，資金來源是關鍵。為解決這一主要問題，國家將從多渠道資金、落實稅費減免政策等方面支持改造，并在籌措資金方面要求以增加財政補助、加大銀行信貸支持、吸引民間資本參與、擴大債券融資、企業(yè)和群眾自籌等辦法籌集資金。

其中，多渠道融資方式包括：一是發(fā)行政府債券、公募基金、信托等金融手段；二是由國家開發(fā)銀行、世界銀行提供無息、貼息貸款，或引入投資公司；三是采用PPP、合同能源管理等模式；四是通過發(fā)行專項彩票、從現(xiàn)有土地出讓金或彩票收入中提取一定比例作為老舊小區(qū)更新基金等方式籌措資金；五是采取加層加面積、增加小區(qū)商業(yè)功能以及拆部分老建筑、建新建筑等籌措資金措施。

針對既有居住建筑改造的資金投入，從中央到地方，相繼出臺了因地制宜的資金籌措辦法。

一、中央政府財政資金投入

（一）夏熱冬冷地區(qū)既有居住建筑節(jié)能改造補助

住房城鄉(xiāng)建設部在2012年發(fā)布了《夏熱冬冷地區(qū)既有居住建筑節(jié)能改造補助資金管理暫行辦法》（財建〔2012〕148號）和《關于推進夏熱冬冷地區(qū)既有居住建筑節(jié)能改造的實施意見》（建科〔2012〕55號）進行宏觀指導。

對夏熱冬冷地區(qū)的既有居住建筑節(jié)能改造補助包括四個方面：一是建筑外門窗節(jié)能改造支出；二是建筑外遮陽系統(tǒng)節(jié)能改造支出；三是建筑屋頂及外墻保溫節(jié)能改造支出；四是財政部、住房城鄉(xiāng)建設部批準的與夏熱冬冷地區(qū)既有居住建筑節(jié)能改造相關的其他支出。

東、中、西部地區(qū)最高補助標準分別為15、20、25元/平方米。總之，住房城鄉(xiāng)建設部的專項資金主要有：

1.工程質量安全監(jiān)管司，抗震防災處：抗震加固資金；

2.建筑節(jié)能與科技司，墻體材料革新處：節(jié)能專項資金；

3.住房公積金監(jiān)管司：公積金。

（二）其余中央專項改造項目的補助情況

如“十二五”時期綠色建筑和綠色生態(tài)城區(qū)、抗震加固、光纖入戶、纜線入地、無障礙設施改造、海綿小區(qū)、智慧社區(qū)等項目提出了要增加政府財政投入，但實際尚未安排資金。

建筑外門窗節(jié)能改造支出

建筑外遮陽系統(tǒng)節(jié)能改造支出

建筑屋頂及外墻保溫節(jié)能改造支出

財政部、住房城鄉(xiāng)建設部批準的與夏熱冬冷地區(qū)既有居住建筑節(jié)能改造相關的其他支出

二、上海市政府財政資金投入

上海市舊住房修繕改造工程項目的資金籌措按照“市財政，區(qū)財政，業(yè)主”三方籌措的方式開展，具體比例根據房屋情況、項目類型和各區(qū)縣財力狀況而有所不同，三類舊住房綜合改造項目超出控制單價的部分由區(qū)縣自籌資金落實。

上海市成套改造項目補貼控制單價為1200元/平方米，廚衛(wèi)綜合改造項目補貼控制單價為500元/平方米，屋面及相關設施改造項目補貼控制單價為220元/平方米。

對于電表設施的改造，公房、售后公房按照每戶市、區(qū)各515元標準給予定額補貼，其余資金由電力公司承擔。商品房改造則由市電力公司籌措資金。

三、北京市老舊小區(qū)改造資金來源

依據整治內容，北京市老舊小區(qū)綜合整治工作分別利用財政投資、售房款、住宅專項維修基金、個人公積金、責任企業(yè)資金和社會投資。

（一）政府財政投資和固定資產投資

市區(qū)兩級財政共同負擔的項目包括：房屋建筑抗震加固綜合改造、節(jié)能及熱計量改造、無障礙設施、小區(qū)環(huán)境整治、綠化、道路、照明設施、空調規(guī)整等。其中，無障礙設施改造、既有非節(jié)能建筑改造項目由市區(qū)兩級財政按照1∶1比例分擔；小區(qū)環(huán)境整治、綠化、道路、照明設施、空調規(guī)整等改造費用，由區(qū)縣負責。

固定資產投資用于市政公用設施改造、平改坡等項目。

（二）責任企業(yè)和責任（產權）單位投入資金

小區(qū)公共部分內的水、電、氣、熱、通信等線路、管網和設備改造費用，由相關專業(yè)公司和責任（產權）單位承擔，市區(qū)兩級財政給予定額補貼。如：給排水管網改造；配電設施改造；燃氣管線改造；供熱管線改造。

（三）個人和社會投入資金

房屋建筑本體的水、電、氣、熱、通信、防水燈附屬設施設備、小區(qū)雨水收集系統(tǒng)、消防設施改造、補建機動車和非機動車停車位、安防系統(tǒng)改造費用，按照規(guī)定可以使用房改售房款、專項維修基金和個人公積金。

普通地下室改造、增設電梯、太陽能技術應用、屋頂綠化等項目所需費用，按規(guī)定可以采取單位投入、社會募集、合同能源管理、業(yè)主自籌等方式解決。

四、建議

對于參與更新市政管道設施、修建公共停車場、環(huán)境整治、節(jié)能改造和抗震加固的項目，可以參考棚戶區(qū)改造的做法，國家給予政策性金融支持或給予企業(yè)一定的減稅支持，還可以考慮利用證券化投資參與老舊小區(qū)的有機更新。