商業銀行住房租賃業務發展的研究

江智

【摘要】近幾年來，隨著城鎮化步伐的加快，一批又一批流動人口涌進城市成為了新市民。這些新市民要么在城市買房，要么租房，由此催生了房地產過熱現象的發生。投機炒房、哄抬房租等現象更是履禁不絕。在此背景下，黨中央明確提出了“房子是用來往的，不是用來炒的”，要求各地加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。商業銀行積極響應黨中央、國務院的號召，直擊“租購并舉”推進中的痛點，在把握住時代發展的新機遇，大力培育和發展住房租賃市場，采取有效舉措滿足多層次的住房租賃金融需求下了不少功夫。本文從商業銀行發展租賃市場面臨的重大機遇入手，著重分析了發展住房租賃業務的必要性，提出了搞好住房租賃業務的有效對策。

【關鍵詞】商業銀行 住房租賃 研究

1.商業銀行發展住房租賃業務面臨的重大機遇

眾所周知，我國房地產行業近十多年來飛速發展，極大地滿足了人民的住房需求，也給人民的生產、生活帶來了極大變化，這是毋庸置疑的事實。但與此同時，炒房現象屢禁不絕，造成了房地產價格飛速上漲，引起人們尤其是剛需人口的極大恐慌。大量的城市流動人口在買不起房的情況下開始選擇租房居住。據統計：2017年我國流動人口規模為2.5億人，其中在現住地購房人口僅占8.6%，租賃廉租房和公租房人口占0.3%，租住私房的人口就占了67.3%。其中，北上廣深一線城市租房需求占全國的13%，成都、重慶、杭州、武漢等12個新一線城市租房需求占全國的20%。面對這一巨大的住房租賃市場，商業銀行應適時抓住機遇，依靠自身優勢，做大做強住房租賃業務，履行商業銀行主體責任，采取有效舉措滿足廣大人民群眾的住房需求。

2.對商業銀行發展住房租賃業務的建議

2.1打造住房租賃金融中心，全方位滿足住房需求。房地產業發展至今，人們的住房需求基本上得到滿足。部分率先富裕起來的以及專注炒房的人除滿足自住外，開始將多余的房子對外出租，由此催生上了大量的房屋中介，就是人們俗稱的“二房東”，他們不僅壟斷房源，還壟斷租賃價格，致使房東的租金收益得不到有效保證。針對這一情況，商業銀行應積極利用自己的優勢推動住房租賃市場轉型，積極打造住房租賃金融中心，積極創新住房租賃金融產品，全方位滿足住房需求集群化、住房成本低廉化、租賃社區規模化等個性專業化社區需求，滿足無房者租房住的體驗，又能使房東的租房收益得到保證。

2.2積極發揮金融科技的作用，促進租房市場健康發展。

在金融科技日新月異的今天，商業銀行要充分發揮掌握客戶信用信息較多的優勢，為更多的租房戶提供有價值的住房租賃信用信息以及信用保障等服務形式。同時，探索與政府房地產監管部門信息共享，建立住房租賃網絡信息平臺，從租客的租金支付安全，到租賃企業的預收租金使用監測，配合房地產監管部門，保障租戶和租賃單位資金安全，杜絕不良租賃企業濫用預收租金，減小“騙逃租金”、“一房多租”的風險。與此同時，商業銀行要在住房租賃業務中充分利用自己在互聯網電子商務領域的經驗，將征集來的房屋放到互聯網平臺進行租賃，利用掌握到的租賃成交信息，進行篩選、分析，對房東的房產未來3-10年的租金收益進行專業評估。評估的租金收益經房主認可后，房主和租賃公司在商業銀行的撮合下達成住房長租權交易，然后由租賃公司向房主一次性或分期支付未來的長租租金。此舉有助于降低因短租出現的“空置率”，提高租賃效率;同時通過租金收益評估，能使長租房定價更清晰，從而引導房東把原來的短租房交給商業銀行去做成長租房。這樣一來，市場上長租房的數量將會明顯增加，有利于從長期上穩定租賃住房價格，抑制市場形成“價格泡沫”，促進良性發展。商業銀行在滿足廣大租房者的住房需求的同時，自身也獲得了不小的收益，可謂實現住房消費者和銀行的雙贏。

2.3提供專項信貸支持，有效提升市民住房品質。

商業銀行資金來源穩定、資金成本較低，要在風險可控、經營可持續的前提下，積極為租房戶提供租金貸款、押金貸款、租賃免押金信用保障等服務，有效滿足租房住房需求。首先，商業銀行要不斷豐富住房信貸產品種類，積極創新住房租賃貸款產品，積極推出類似建行推行的個人住房租賃貸款產品“按居貸”和存房貸。其次，商業銀行應對租房貸款申請人尤其是租賃公司的信用資質、還款能力等進行嚴格審核，對租賃公司預收的租金、押金等，配合房地產租賃主管部門，進行資金流監測，做到資金流監管“全封閉”，從源頭上降低銀行住房租賃貸款的風險。除此之外，在租房貸款審批額度、發放貸款等環節嚴格把關，減少產生套利的可能，通過合理測算未來租賃收入現金流，向住房租賃企業提供分期還本等符合經營特點的長期貸款和金融解決方案。

2.4規范住房租賃市場，落實租購并舉的住房制度。

城鎮化步伐的加快，極大的吸引了大量流動人口迅速流入城市，尤其是一、二線城市。這些流動人口除了少數人能買的起房外，大部分人則需要租賃住房。商業銀行應按照為政府分憂、為市場交易提供保障的思路，瞄準租賃市場薄弱環節，下大力在全國城市尤其是一、二線城市積累高質量房源，制定綜合金融服務方案，引領規范住房租賃市場，實現供需雙方信息的高效、準確對接，有效滿足廣大流動人口的住房需求，圓百姓住房夢，從而實現房住不炒，促進房價穩定，讓廣大人民群眾安居樂業，提高幸福指數。

結束語：

隨著城鎮化步伐的加快，外來人口成了城市的主力軍，人口的快速流入使得住房供給也將日漸緊張。在房價居高不下的今天，他們大多選擇租房。商業銀行應積極履行國有大行責任，主動探索多渠道、市場化手段發展住房租賃業務的新模式，在有效防范住房租賃風險的前提下，干方百計為租戶提供優質的長租房源，積極為客戶提供更多更好的住房租賃金融服務和解決方案，從而為推動住房租賃市場健康發展做出積極貢獻。