老舊住宅加裝電梯的主要問題及改善對策

楊生俊

【摘要】2017年7月，《關于制定和實施老年人照顧服務項目的意見》提到要加強改造社區、家庭適老化設施，優先支持老年人居住比例高的住宅加裝電梯。但為社區加裝電梯推進緩慢，面臨規劃審批難經費籌措難等問題。本文從老舊住宅加裝電梯等意義出發，概述老舊住宅加裝電梯的主要問題，并提出改善措施。

【關鍵詞】社會組織 社區住宅 便民電梯

一、引言

目前，我國未裝電梯的老舊住宅約有80億m2，它們多數建于上世紀八九十年代，有7000萬到1億戶居民涉及其中，其中，北京、上海、廣州可加裝電梯的老舊住宅樓分別逾3萬棟、20萬棟和5萬棟。有專家預測，老舊住在加裝電梯市場規模愈500萬臺。同時，隨著社會老年化進程加快，加之歷史風俗、經濟發展水平原因，社會未富先老，居家養老是大勢所趨。很多老舊住宅住戶為退休老年人，攀爬多層樓梯力不便，這使得老舊住宅加裝電梯日漸成為民眾迫切的愿望。但是，從現有的實踐來看，老舊住宅加裝電梯也面臨一些現實困境待解決。

二、老舊住宅加裝電梯的主要問題

（一）資金籌措困難

老舊住宅加裝電梯主要涉及兩部分費用：電梯加裝直接投入資金和電梯日常運營維保費用（長期支付）。受老舊住宅居民經濟及物業管理費偏低所限，單靠居民集資難度較大。以外掛式電梯為例，其成本共約40-50萬元，分別涉及危房鑒定、設計、土建基礎、鋼構、電梯自身成本、樓道建筑連廊處理、安裝、驗收等費用。按每棟樓12-14戶計，平均每戶分攤費用約3.3-4.2萬。很多老舊住宅住戶都是退休老年人，收入偏低，此項費用對其而言，普遍便高。

（二）住戶利益協調難

《物權法》第76條指出，改（重）建建筑物及其附屬設施需得到專有部分占建筑物總面積2/3以上業主同意。同一幢樓高低層住戶利益存在分歧，高層用戶對老舊住宅安裝電梯積極性高，而低層用戶甚至會反對，原因在于除電梯安裝費用外，后續維修保養、檢驗開銷也大，且低層用戶電梯利用率低，甚至不需要電梯。此外，電梯安裝必存在負面影響，如電梯運行的振動和噪音影響睡眠，電梯井道影響采光。加之舊小區無地下車庫，車幾乎都停在小區樓下，安裝外掛式電梯后，其井道會占2個車位，影響停車。

（三）審批辦證難

老舊住宅安裝電梯涉及電線、水管、消防、驗收等問題，需得到電力、水務、消防、市政規劃、住建、質監等部門審批，多政府部門層層審核手續繁雜、環節眾多會極大地增加實施主體的工作量，且還意味著審核結果具有不確定性，從而妨礙加裝實施。這種不確定性主要是因各審核部門都具有否決權所造成。煩瑣的程序以及較長的審批期，使得現有政策下的任何環節疏漏都極有可能招致老舊住宅電梯安裝擱淺。

（四）相關指導意見具體操作不足

目前，各城市老舊住宅加裝電梯工作推進中也面臨制度缺失，特別是指導意見操作性不足的阻力。多個城市雖已出臺操作指導意見，但規定較宏觀，對具體工作開展指導性不足。例如針對加設電梯是屬“新建”還是“改建、重建”沒有明確規定，這在住戶表決及審批程序上會有不同處理方式，阻礙具體工作的推進。

三、老舊住宅加裝電梯問題的改善策略

（一）創新、拓展資金來源

一是由業主委員會召集集資。加大加裝電梯的必要性的宣傳教育，鼓勵業主募捐，拓寬老舊住宅加裝電梯資金來源。二是開辟住宅專項維修資金綠色通道，簡化資金提取流程，解決老舊住宅加裝電梯資金難題。三是由財政部門解決部分老舊住宅加裝電梯資金難題。四是提取公積金用于老舊住宅加裝電梯。政府部門應設標準，明確機制，增設舊宅加裝電梯公積金提取流程，允許住戶全額提取公積金用于舊宅加裝電梯。考慮到很多住戶都是退休老人，在政策制定過程中應允許加裝電梯老人子女或孫子女提取公積金用于長輩加裝電梯，從而落實加裝電梯民生工作。五是推廣共享電梯模式。利用市場化手段，由電梯企業墊付資金加裝電梯，再以租賃或付費模式給住戶使用，乘客可按月繳納租金;或每次乘梯前投幣、刷卡后，電梯自動投入服務、自動計費。

（二）政府主導協調各方利益

一是做好摸底調查統計工作。政府應對轄區老舊住宅進行摸底調查，了解老舊住宅居民的基本生活情況、人數、意見、建議和所面臨的困難，老舊住宅的樓層數、單元數、區位空間等信息，從而來確定需要加裝電梯的數量、類型及相應的配套設施。二是加大領導力度。老舊住宅加裝電梯是一個系統工程，應成立相應的工作領導小組，來協調各個部門之間的分歧，做好各個部門之間政策和手續的銜接，來加快推進老舊住宅加裝電梯民生工程。三是出臺老舊住宅加裝電梯的費用分攤指導標準。當前老舊住宅加裝電梯面臨的一個重大困難之一是業主在電梯購買、安裝以及后續的維護保養和使用等方面的費用如何分攤。在民生給予補貼基礎上，不妨推出合理的參考補償模式，讓低層和高層業主協商找出利益平衡點。可借鑒其他城市的經驗，量化加裝電梯相應的費用分攤標準，例如有的城市是給以一樓業主適當補貼、二樓業主免費、三樓基準價，然后每高一層增加基準價10%-20%。在這個指導意見的基礎上來推進業主進行協商，則協商成功率將大大增大。

（三）綠色通道，簡化審批流程

一方面要進一步簡化審批流程。老舊住宅加裝電梯涉及多個部門，如果讓住戶到每一個部門去審批，則需要花費大量的時間，可以在行政審批中心設立一個專門為老舊住宅加裝電梯的審批一條龍服務窗口，來受理和辦理相關的審批手續以加快推動該項工程的落實和推廣。另一方面，要提供相應的政策信息咨詢服務。可在政務網、新聞媒體、微信微博等推送既有住宅加裝電梯的信息、政策、指導意見、標準、流程等。

（四）細化并出臺相關操作細則

細化深化已出臺相關操作指導意見或建議，形成可操作性強的工作細則，“一目了然”的指導相關工作推進。如明確加設電梯是屬“新建”還是“改建、重建”，提出對應的操作方式及辦理流程。再例如，電梯加裝，需2/3及以上戶數同意，還是只要2/3業主人數同意即可等等，都需細化明確。