銀行信貸與房地產價格的關系

(天津工業(yè)大學 天津 300387)

一、研究領域背景

隨著我國房價和城市地價的不斷快速上漲,房地產市場泡沫也逐漸不斷增大。作為主要抵押品的房地產市場價值將會出現(xiàn)虛假快速增長而可能導致商業(yè)銀行更大幅度規(guī)模的發(fā)放貸款。抵押信用貸款資產流入金融資產證券市場在很高一大程度上已經助長了金融泡沫經濟,一旦導致泡沫經濟破裂,不良的抵押信貸資產市場可能會致使許多銀行企業(yè)陷入債務危機,嚴重時候還可能會導致企業(yè)面臨公司破產的巨大風險。信貸貸款可得性和銀行貸款投資態(tài)度的不斷變化對房地產市場需求和新項目建筑的資產投資價格會因此產生很大量的影響,最終可能導致房地產市場價格發(fā)生變化。房地產商業(yè)按揭開發(fā)貸款就是刺激了開發(fā)需求,起到了拉高房地產開發(fā)價格的拉動作用;而房地產商業(yè)開發(fā)按揭貸款則是刺激了開發(fā)供給,使房地產開發(fā)供給不斷增加進而大幅降低房地產開發(fā)價格。

2000年有學者認為中國信貸利率市場持續(xù)波動對房地產市場價格的持續(xù)波動(通貨膨脹效應-資產泡沫-市場破滅)起著非常重要的推動作用。2004年研究人員主要利用17個發(fā)達國家的跨國信貸數(shù)據(jù)對國際銀行信貸和商用房地產市場價格之間的波動關系情況進行綜合分析。2005年陶長高專家認為,銀行信貸與我國資產市場價格之間往往存在因果關系,即我國銀行信貸的快速擴張將直接導致我國資產市場價格的快速膨脹,同時我國資產市場價格的快速膨脹又可能會進一步直接促進我國銀行信貸的快速擴張。

二、我國房地產金融市場與中國銀行信貸新規(guī)市場發(fā)展現(xiàn)狀

據(jù)了解,2018年之前中國約有超三成銀行房貸新規(guī)和增量主要流向房地產,六大類銀行每年新增住房貸款一半以上流向中國樓市。從到位資金的結構來看,定金及預收款大概占33.1%,個人按揭貸款占14.3%,兩者合計達到47.4%,說明了銷售回款在房企資金來源中具有舉足輕重的地位,占比約一半。除此之外,自籌資金占比33.6%,國內貸款占到了14.5%。[1]

連續(xù)三個交易月一直保持增速回升企穩(wěn)態(tài)勢的房地產開發(fā)企業(yè)單月到位貸款資金同比成長增速就此徹底停止,并重新恢復開始繼續(xù)下滑。同年1-10月,房地產項目開發(fā)投資企業(yè)累計到位構成資金135636億元,同比上月增長7.7%,增速較1-9月大幅下降了0.1個點的百分點;從企業(yè)到位構成資金的項目構成情況來看,除企業(yè)個人申請按揭住房貸款外,其他各主要行業(yè)構成資金項目同比貸款增速均表現(xiàn)為小幅下滑或基本持平的合理狀態(tài)。

在今年兩會期間,銀保監(jiān)會的原常務理事兼原副主席王兆星表示,2019年期間的中銀保監(jiān)會仍將繼續(xù)堅持每年繼續(xù)加強房地產項目開發(fā)和無抵押投資產品擔保貸款的金融相關業(yè)務風險評估以及監(jiān)測,繼續(xù)緊盯房地產金融風險,要對房地產開發(fā)貸款、個人按揭貸款繼續(xù)實行審慎的貸款標準,特別是要嚴格控制帶有投機性的開發(fā)和個人貸款,要防止通過影子銀行渠道進入房地產,要防止房地產金融風險出現(xiàn)大問題。[2]同時繼續(xù)保障住房貸款的基本需求。

“房住不炒”作為國有大行的信貸政策的基本底線,很大程度上減少了信貸方面的風險。中國農業(yè)銀行表示,嚴格落實制定的各項監(jiān)管規(guī)則,實行差異化的個人住房信貸政策。此外,中國農業(yè)銀行為了能夠精準有效識別企業(yè)住房貸款假抵押按揭等一系列欺詐行為,開發(fā)了住房零售企業(yè)貸款住房欺詐信息風險識別系統(tǒng),便于更好地有效保證農業(yè)銀行信用和有效維護社會穩(wěn)定住房金融市場秩序,使房地產開發(fā)企業(yè)健康有序發(fā)展。

三、銀行信貸對房地產市場價格的直接影響定價機制

(一)房地產項目開發(fā)商銀行貸款對房地產市場價格的直接影響定價機制

11月14日上午國家統(tǒng)計局發(fā)布了前十個月全國房地產開發(fā)投資和銷售的情況及數(shù)據(jù)報告，報告顯示，自2018年4月以來，“國房景氣指數(shù)”首度回落。房地產企業(yè)利用外資率下降了35.6%，并且各類房產投資均出現(xiàn)增速回落，庫存量繼續(xù)下降，商業(yè)和辦公樓銷售面積均出現(xiàn)下降，其中辦公樓下降10.5%。土地購置也進入增速回落期，本輪宏觀調控效果已經顯現(xiàn)，樓市進入真正降溫期，表明房地產企業(yè)又一輪寒冬已經來臨。[3]同時，“國房景氣指數(shù)”6個月來首次下降。全國房地產開發(fā)投資中的住宅投資增速回落，東部地區(qū)開發(fā)熱情下降，房屋竣工面積持續(xù)下降其中住宅竣工面積降的最多。

房地產作為一個資金密集型的相對高風險行業(yè)，投資周期長，回收資金慢，開發(fā)經營需要大量資金，在商品房預售制下，開發(fā)商被準許通過銷售期房獲取預收賬款并配合銀行的低息開發(fā)貸款，能夠以較低的資本金加杠桿來擴大開發(fā)的規(guī)模。這便是房地產資金來源的重要特征。通過房地產企業(yè)融資的歷程可以看出中國資本市場20年來的發(fā)展軌跡。國內貸款占房地產企業(yè)到位資金比例在15%-25%。1998-2003 年占比均超過了20%，此后隨著開發(fā)商自有資金與銷售回款占比提高，國內貸款的占比降至了20%以下。其中，來自銀行貸款的占比自17%逐年下降至13%，而非銀機構貸款占比從1.3%增至2.3%逐年提高，從中可以看出信托、資管、券商、保險、基金等非銀行機構漸漸成為房地產企業(yè)重要的資金來源渠道。

如果在相對寬松的銀行信貸約束下，由于政策寬松，門檻相對較低，信貸需求方即房產購買者能夠獲得的資金規(guī)模便會增加，使得自身購買房產的能力增強，從而對房地產的需求也就隨之上升。從短期來看，寬松的銀行信貸約束政策可能導致房地產市場的供不應求，促使房地產價格攀升。

由此可以得知信貸可得性和貸款態(tài)度的變化對房地產需求和新建住宅的投資決策會產生相當大的影響，最終導致房價變化。房地產按揭貸款刺激了需求，拉升房地產價格;而房地產開發(fā)貸款刺激了供給，降低房地產價格。由于房地產供求彈性具有不對稱性，即供給彈性小，需求彈性大，前者要比后者作用要經過更長時間才能體現(xiàn)在價格中。

(二)2018年以來，央行五次降低存款準備金率對房市的影響

2018年以來，央行五次降低存款準備金率，共計超過350BP，累計向市場釋放增量長期資金約3.1萬億元[4]；盡管在“房住不炒”的大環(huán)境下，降準與樓市無直接的關系，但“間接影響”還是不可忽略的。流動性增加了，總會有一部分資金進入房地產領域，有助于降低購房者的貸款成本。最直觀的表現(xiàn)是，降準后銀行可貸款額度增加，部分商業(yè)銀行下調房貸利率，無疑助推了樓市的利好。樓市再迎發(fā)展機遇。

(三)個人購房貸款對房地產價格的影響機制

2018年六大行新增貸款及墊款共計5.13萬億元，其中，個人住房貸款新增2.53萬億元。占據(jù)了新增貸款及墊款的49.39%。在貸款及墊款分類中，各大銀行基本分為個人貸款(包含個人住房貸款、消費貸款等)、公司貸款及墊款、票據(jù)貼現(xiàn)三大類別，也有部分銀行因各自規(guī)則不同而稍有差異。公司貸款新增額度低于房貸增速。

個人購房貸款的增加會刺激對房地產的有效需求，并且個人購房貸款規(guī)模的過快擴張也會刺激房地產投資和投機需求的增加。我國房地產的發(fā)展在長期以來表現(xiàn)出較強的保值增值能力，在銀行信貸門檻降低、投放額度擴大的情況下，更多的投資和投機性需求將會借助銀行信貸在房地產市場不斷踴躍出來。[5]

房地產業(yè)的兩個特點決定了房地產供給在短期內缺乏彈性:一是房屋建設一般需要較長時間，因此房屋存量的調整不可能在短時間內完成;二是房屋建設受到土地供應的限制，我國城市建筑用地的緊張局面決定了土地是制約房地產供給的重要因素。在房地產供給短期內缺乏彈性的情況下，房地產價格在短期內就主要由需求決定，因此個人購房貸款增加所引起的房地產有效需求增加將在短期內顯著抬高房地產價格。

四、結論

房地產價格的確會對銀行信貸的規(guī)模產生影響。一方面，房地產價格變化會對借款人的可預期財富和自身借貸能力產生巨大影響,間接使借款人改變借款計劃和信貸需求。另一方面，從銀行的角度看,銀行不僅直接持有房地產資產,而且向借款人提供房地產資產抵押貸款。當房地產價格很高時,銀行為了獲取更多利益愿意放松貸款條件并提供更多的房地產貸款,這時房地產和信貸便會產生密切的周期性關系。在外部資金流入和監(jiān)管力度薄弱情況下。銀行業(yè)自身的經營特點使其具有先天的脆弱性,而房地產業(yè)又極容易引發(fā)泡沫危機,兩者的結合將使問題變得更加嚴重化。縱觀銀行危機歷史,但凡房地產泡沫破滅，都將不可避免地導致銀行業(yè)危機發(fā)展惡化，加大危機的發(fā)生的可能。

房地產市場保持健康發(fā)展可以支撐并帶動整個國民經濟的發(fā)展，但如果房地產市場過度的、脫離經濟基本面的波動則有可能破壞經濟的穩(wěn)定發(fā)展。由于房地產行業(yè)本身屬于資金密集型行業(yè)，需要大量資金進行支持發(fā)展，而我國金融市場現(xiàn)如今尚處于發(fā)展的階段，對于商業(yè)銀行為房地產市場參與者提供信貸支持的依賴性很強。因此，銀行信貸風險伴隨我國房價快速上升也會隨之積聚。

根據(jù)供給量與需求的關系理論，房價與銀行信貸之間存在相互影響的關系，即銀行信貸在短期通過影響房地產需求從而影響房價，在長期將通過影響房地產供給而影響房價。房價則通過影響借貸者和銀行資產負債情況而分別影響借貸能力和借貸意愿最終影響銀行信貸。因此，在制定這方面的政策時要統(tǒng)籌兼顧，不僅要通過銀行信貸手段影響房價在一定范圍內波動，同時也要重視房價對銀行信貸的反作用。