試析中國房屋緊缺與房價下跌并存現象

劉光宇

2018年，中國房地產市場出現了反常的現象，一方面是房地產專家聲稱房屋仍然供不應求，另一方面確實出現了房價下跌的現趨勢，似乎顯示房價拐點已到。本文試圖對這種反常現象進行分析，以探索中國房屋緊缺和房價下跌的真實原因。

一、中國缺乏普通民眾買得起的房子

2018年11月21日，恒大研究院發布題為《中國住房存量測算：過剩還是短缺？》的報告。恒大研究院首席經濟學家任澤平等在文中指出，中國房地產市場未來仍有較大發展空間，預計到2030年城鎮化率達70%時城鎮人口將再增加約2億，2018-2030年中國城鎮年均住房需求大致為11-13億平方米，人均住房面積未來存在至少20%的提升空間。

中國的房屋真的緊缺嗎？單看2016-2017年房地產市場的熱銷現象，房子確實緊缺，但是買了房之后有多少是用來住的？其實，很多都是用來投資的，否則也就不會有“房子是用來住的而不是用來炒的”這個定位了。

有些專家和開發商認為要解決房屋緊缺問題，政府應該多供給土地，其實是在為高房價找合理借口。供給再多土地恐怕也滿足不了住房需求，因為只要中國民眾以住房為家庭載體的觀念沒變，炒房者就會利用這一點制造緊缺。

供地很重要，但是供的地用到了哪里？如今在房住不炒的定位下，房子應該供給給真正用來居住的人，而不是炒房的人。可是炒房的人故意囤房，當他們積壓過多庫存時也需要盡快銷售，否則會面臨資金壓力，所以他們必須共同維護房價大漲，否則炒房還有什么意義？這就是一個局。炒房者在利用剛需無房的痛苦來做缺德的事。

任澤平實際上認為房子還很缺，房地產還有很大發展空間，很多人也解讀為房價還有很大上漲空間。

鏈家集團董事長左暉卻表示，中國房地產大開發、大建設的時期已經過去;中國人今天已經不缺房子，戶均比已達1.05;人均居住面積達36平米，和日本水平差不多;核心問題在于住宅產品供應和人口變化之間的實際差異巨大。也就是說，中國的人均住房已經夠住，可能未來要回到存量房市場。

SOHO中國董事長潘石屹出席財新峰會時舉例說：目前中國的國有資產為66.5萬億人民幣，這就意味著中國的所有國產跟房地產相比較，有著7倍的差距。

中信證券房地產首席分析師陳聰的觀點更加客觀一些，他認為，我們國家的住房形態不一樣，整個市場從總量上還是有過剩的，結構上還是有發展空間的，一方面城鎮化的進展過程，人口正在從一些低能級的城市向高能級的城市流動。高能級的城市哪怕是一線城市，核心區也有更新改造的空間。這種物理空間和人群遷移方面的特點，也決定了未來精細化的開發活動，核心城市的運營行為，其實還是非常值得期待的事情。

中國城鎮化程度確實不高，還有很大發展空間，我們的房地產也是如此。但不能因為房地產發展就得出房價大漲的結論。隨著房地產的發展，未來應該是更加注重城市的改造和更新，更加注重房子的品質和服務。

房地產還有很大提升空間，但不是高房價的很大提升空間，而應該是普通民眾買得起的高質量房子還有很大提升空間。

二、房地產市場出現下跌趨勢已經明確

房地產發展至今，未來判斷基本上沒有懸念，房價走勢也非常明確，越來越多的人對調控不會放松逐漸接受，特別是“房子是用來住的而不是用來炒的”這個新定位已經深入人心，“要穩定房地產市場，堅持政策連續性穩定性，加快建立長效機制”作為今后房地產大局方向也已確定。

對于具體的走向，最近樓市又有了一些新的變化，而這些變化或許能對開發商和買房者有一些方向性的指導。無論是開發商還是購房者都應該調整下新的思路，認識當下的市場現狀。

1、樓市穩定大局下房價可以適度下跌。

如果說以前我們的目標是為了遏制房價上漲的話，那么這種調控已經取得一定成效，未來將會在穩定房價大局下，防止房價出現大幅度下跌。

目前房地產的新格局已經確立，在樓市調控不會放松的預期下，我們的房價快速上漲的勢頭被遏制住了，而且為了穩定樓市，并且回歸合理，那么一些過快上漲的城市就面臨房價回落的壓力。

上海市參事、中歐陸家嘴國際金融研究院常務副院長、中國人民銀行調查統計司原司長盛松成認為，關于房價在2019年將會反彈甚至報復性上漲的言論恐怕將成為一紙空談，房價在2019年甚至未來幾年內都將保持相對平穩，沒有報復性反彈的基礎。目前我國房價平穩或小幅下降是好事。

經濟日報屢次表態，表示經濟增長不會受到房地產降溫的影響，而且房地產也不會出現大的問題。房價是可以降的，降價實際上是保證房地產化解風險的重要手段，但不會大幅下跌。

就目前來看，市場降溫還不會止步，特別是一些上漲過快的城市還會在調控嚴厲執行下繼續回歸。

2、二三四線城市房價開始從上漲趨于降溫。

2018年12月15日，國家統計局公布的“2018年11月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況”顯示，一二三線城市新房價格同比累計平均漲幅均比去年同期回落，前期熱度不減的二三線城市環比漲幅則趨于穩定。

之前，在嚴厲調控下，一線城市房價已經出現穩定甚至小幅回落，此刻，一直難以控制的二三四線城市房價也有了穩定趨勢。

從上漲較快的城市來看，由于一線及熱點二線城市調控較為嚴格，市場熱度得到控制，而呼和浩特，大理等三四線城市，由于調控政策較弱，房價漲幅較大，或許也與統計數據滯后有一定關系。

由此看來，調控是有用的，那些房價上漲過快城市不排除會有調控出現。

3、房地產從高速增長向高質量過渡。

新一輪房地產調控之下，房地產對經濟增長貢獻率開始減弱，雖然不能否認房地產對經濟增長的貢獻，但是不可能再由房地產來綁住經濟，所以，房地產市場降溫并不必然拖累經濟增長，而未來更加追求房地產的質量。房地產已經從高速路上下來，追求更加平穩。

作為雙刃劍，必須對房地產態度有所調整，更不能再過度依賴房地產并被房地產所綁，所以我們的經濟形勢首先是比較好的，并沒有差到哪里，所以也沒必要過分依靠房地產繼續拉動。

三、結論

由于中國房屋整體上已經不再緊缺，因此房價下跌趨勢就是合理的現象。

房地產市場追漲殺跌的時代已經過去，購房者必須理性購房，否則將面臨巨大風險。

開發商如果還在用短期目光追求絕對規模，這是有問題的，任何業務不能以賺夠最后一分錢為主。

炒房者也是如此，別太貪婪，否則必將承擔虧損的后果。當前環京樓市不少炒房者在2017年高點入手后，現在被套牢就是最好的例證。