公租房、廉租房的維修實踐的探討

(四川省自貢市住房保障中心 四川 自貢 643000)

隨著我國改革開放經濟的大發展，人民的生活水平、經濟條件得到了空前的發展，其中與人民生活息息相關的住宅條件，也隨之發生了日新月異的改變。大部分住宅建筑從解放前的木結構、木石結構轉變到了解放后的磚木結構、磚石結構、磚混結構，直到改革開放后大量出現的鋼筋混泥土結構、鋼結構等新型結構。住宅層數也從以前大量的一二層轉變到了多層、高層、超高層。住宅的布局也從幾十戶人公用一棟公共廁所發展到一個樓層的住戶共用本層的一個廁所，再到衛生間進入每戶住宅成為功能齊全的住宅套房。在住宅建筑發生著革命性變化的同時，根據我們黨我們政府要保障“居者有其屋”的為民宗旨，從建國初期一直到現在都在不斷的向廣大人民群眾提供各種類型的公租房、廉租房，為暫時沒有購買商品房的群眾提供了生活的基本住房。當然也就相應的設立了管理、維修這些公租房、廉租房的部門機構。

在我們單位管理和維修的這些公租房、廉租房，其房源的來源很復雜，有的是解放初期接受或收繳的部分民國時期木結構、木石結構的住宅建筑，有的是解放后計劃經濟時代政府出資修建的磚木結構、磚石結構、磚混結構的住宅建筑，有的則是改革開放后政府出資、各單位自籌資金或政府結合民營資金修建的磚混結構、鋼筋混泥土結構住宅建筑。隨著自貢市現代化城市的建設，舊城改造的不斷推進，部分老舊公租房、廉租房也拆除更換成了鋼筋混泥土結構的新樓房，極大的改善了部分弱勢群體的居住條件，同時也改善了城市面貌，更是增強著自貢人民的幸福感。當然，什么事情不可能都是一蹴而就，現在因為各種原因還遺留了部分老舊公租房、廉租房。在這些老舊公租房、廉租房中還有一部分是木結構、木石結構、磚木結構、磚石結構、磚混結構，因此還存在大量維修工作。

在本人十多年的維修工作中，根據接觸到的公租房、廉租房的情況看，安全隱患最大、維修難度最大的就是木結構、木石結構、磚木結構、磚石結構、磚混結構的住宅建筑。這些建筑由于各種歷史原因，修建時的設計圖沒能保留下來，也無從查考。因此，在對這些建筑進行維修尤其是涉及結構安全的部分，結合多年的實踐經驗，要在確保房屋安全、住戶財產安全、人員安全的前提下，即要盡可能的把房屋維修好，還要節約經費，更要提高維修后安全使用的耐久度，我個人覺得應該做好如下工作：

一、做好開工前的各種準備。由于老舊公租房、廉租房絕大多數的設計圖是沒有遺留下來的，相關檔案更是無從查找，所以在維修開工前是必須到現場仔細查勘，并結合建國后國家發布的各種建筑、結構設計模式及相關規范，盡量搞清楚該住宅的建筑布局和結構形式，必要時可繪制出該建筑的設計、結構圖。在這期間還要盡可能的甄別后期的維修痕跡。在多年的維修工作中，經常遇到后期在某個時間改造過該建筑的局部結構。比如，我們在2009年要對位于燈桿壩與檀木林大街交界處的公房“加層樓”進行大修，就遇到了很復雜的問題。“加層樓”的所有資料我們單位都沒有，從現場勘察的情況看，該建筑是商住樓，1層是商鋪，2-3層是住宅，建筑面積約2400平方米，為五六十年代修建的磚混結構，砣石基礎，內外墻體均為粘土多孔磚的37墻體，臨街一面有鋼筋混泥土柱附墻，整棟建筑每隔8米有一根貫穿前后外墻的鋼筋拉結筋加固，樓板為預制槽形板，樓梯為預制L型踏步板，屋頂為預制槽形板加防水卷材，并還有木制衍架小青瓦屋頂，個別室內有垃圾道結構，部分墻體交界處預埋了陶土排水管。整個建筑形式為四層轉角布局，每層在樓梯處設置公共廁所，公共通道中有一排灶臺，室內無衛生間廚房，室內多為一室一廳，少量二室一廳，室內水泥地面，內墻裝修為水泥砂灰打底刷石灰面層，外墻為清水墻，吊頂為竹席木條。經過現場查勘并走訪老住戶及本單位老職工，了解到“加層樓”在十多年前經過了多次大修及加固改造。首先，1層商鋪是由原來的住宅改造的，因此臨街門戶均是拆除原外墻體進行改建的，為了加固墻體，在門框兩側加做了鋼筋混泥土柱并與原磚墻錨固。其次，由于該建筑使用年限早已超過設計壽命，部分墻體發生了輕微開裂，又無條件拆除重建，當時為了解決安全隱患，在第二層每隔8米做了一根貫穿前后外墻的鋼筋拉結筋加固，再次，原設計屋頂為預制槽形板加防水卷材，也由于大面積漏水，并且頂層住戶強烈反應夏天屋頂不隔熱，熱天人實在受不了，于是在原有屋頂上加做了一層木制衍架小青瓦屋頂?？梢姡摻ㄖ慕ǔ傻浆F在，曾經在結構上進行了多次大的改造或加固，確實在新的大修中，如果不了解情況，采用不當的維修方案，很可能造成新的安全隱患。

二、采取恰當的維修方案。維修方案的精準度，直接關系到施工過程的安全性、合理性，也關系到維修后的質量的可靠性和建筑使用的耐久性，當然也直接給住用戶帶來生活使用的是否合理性。仍然以前面的“加層樓”2009年大修為例。這次大修主要解決四大問題：1.小青瓦屋頂大面積漏水，多數檁條腐爛；2.預制槽形板樓板多數崩裂，板內鐵絲(鋼筋)銹蝕嚴重，部分樓板已形成穿透孔，已經造成嚴重的安全隱患；3.由于經年累月住戶私拉電線的情況普遍，造成公共走廊內新舊電線密如織網，帶來了嚴重的火災隱患；4.預埋在墻體內的陶土排水管，大量破損或脫落，造成室內墻面長期潮濕，影響了住戶的生活。根據“加層樓”存在的主要問題，我們制定了詳細的施工方案。在施工中，要求工人必須佩戴好安全帶和安全帽，利用預制槽形板屋頂和木制衍架小青瓦屋頂之間的空間架起了懸挑式鋼管防護網。首先，對小青瓦屋頂腐爛的檁條進行更換。取下全部小青瓦后，拆掉腐爛的檁條，按相關規范安裝上去(采用的規范就不在這里贅述了)，在選用并補充完好的小青瓦覆蓋屋頂。先利用晴天的時間盡快解決屋頂漏水的問題，也為接下來的室內施工做好準備。其次，拆除原有預制槽形板樓板，更換為4cm厚的鋼筋混泥土現澆樓板。這次處理樓板的問題是本次維修的重中之重，也是施工難度最大，安全要求最高的。我們采用了從二層的樓板開始逐層更換的方案，但原有預制槽形板屋頂不動。按規范支撐起室內腳手架，由于預制槽形樓板全部是縱向排列的，我們就從建筑背街那一邊開始拆除原預制槽形樓板。并且按照縱向間隔一個開間，橫向間隔錯開一塊樓板的步驟拆除樓板，但縱向一次只拆半個單元，橫向一次只拆除3塊樓板。在拆除后的樓板位置按規范清掃、支木模、架筋、澆筑混凝土等，到7天齡期拆模后，繼續上一輪操作。在這施工過程中，我們隨時查看原有墻體、樓板等結構是否有變形、開裂等等不良的情況出現，也不斷地總結經驗。雖然，最后沒有對整棟樓的樓板全部更換，但是對已經開裂穿孔的樓板更換后，這么多年過去，效果出奇的好。再次，拆除原有各種電線，統一更換成1.5-4.0mm2的標準電線并穿pvc阻燃管。在做電線更換方案的時候，以國標規范的每個房間照明、開關、插座、電話閉路電視接口等基本要求為基礎，充分了解住戶的意見，并結合現在居家用電習慣，形成了讓絕大多數住戶滿意的更換方案。最后，對于預埋在墻體內的陶土排水管，大量破損或脫落，采取了能撤換的撤換，不能撤換的封閉廢棄，另做pvc排水管。就是說，連接室內下水孔的更換成50-75mm的pvc排水管，原有預埋在墻體內的陶土排水管封閉廢棄，采用110mm的pvc排水主管從外墻排布，并進入室外排污溝。通過這個比較典型的案例，我們能夠看到采取恰當的維修方案，不但體現了維修方案的精準度，還在施工過程中保障了建筑主體結構的安全性以及施工程序的合理性，同時還保證了施工人員和住戶的人身安全，也促使維修的高質量并極大的延續了建筑使用的耐久性，當然也直接給住用戶帶來生活使用的舒適感和合理性。

三、形成對維修后的建筑經常查看、回訪的習慣。由于建筑自身的特點，可能會出現當時施工時沒有馬上體現出的問題，使用過一段時間后才表現出來。雖然，這種情況不是很多，但是在維修工程中出現的比例是要高點的，因為有可能對老舊建筑的前期勘察是沒辦法把全部情況都了解清楚的，也有可能在施工維修過程中產生了隱形的新情況等等，這些也是需要經過時間的檢驗才有可能表現出來。所以，在維修工程完工后經常去查看、回訪就變得是必要的了。通過這種事后查看、回訪的方式，不但能在第一時間發現維修沒處理好的地方或出現的新問題，還能讓我們積累豐富的經驗，為經后的工作打好基礎。

以上三點是多年搞維修工程得到的一些淺薄的見解，不當之處請同好斧正。在維修工作中，許多情況是在教科書上沒有答案的，所以只有在工作中不斷的實踐，不斷的分析每次維修的情況，不斷的積累經驗教訓，才能在維修工程尤其是老舊建筑的維修中，做到確保房屋安全、住戶財產安全、人員安全，并提高維修后安全使用的耐久度。隨著我國經濟的深入向前發展和住建部對保障性住房的改革推進，各地每年向社會人群推出的公租房、廉租房，其總量在逐年累積增加，可以預見的將來，現在新修的公租房、廉租房也會進入到維修期，也必將產生新的維修問題，所以在維修中的工作實踐將是一個可以持續探討的課題。