美國房產稅制度對哈爾濱市住宅用地房產稅征收的啟示與借鑒意義

(1.黑龍江大學政府管理學院 黑龍江 哈爾濱 150080;2.黑龍江大學生命科學學院 黑龍江 哈爾濱 150080)

一、前言

如今，我國各城市房價均相對較高，人們普遍面臨著巨大的住房壓力。2018年3月5日，李克強總理在《政府工作報告》中指出要“健全地方稅體系，穩妥推進房地產稅立法”。這是繼2014年提出做好房地產稅立法相關工作后，第二次將房地產稅寫入政府工作報告，表明我國房產稅改革已是大勢所趨，相關制度建設刻不容緩。為了有效地抑制房價過快上漲，為地方政府籌集財政收入，調節收入分配，促進房地產行業回歸理性發展,自2011年起，試點城市重慶和上海的地方政府已經出臺了房產稅稅制改革制度，并進行了實踐。從改革內容方面來看，新出臺的房產稅稅制改革制度或許是一種新的突破；但是，所收獲的效果卻并不盡如人意，無論是與全國稅收收入相比，還是與地方財政收入以及地方稅收收入相比，房產稅收入的占比始終較低暨盡管房產稅收入逐年上升，但是對地方稅收收入、財政收入的貢獻依舊十分有限，未能從根本上達到應取得的效果。因此，尋找到房產稅改革中所存在的問題，并提出具體的解決對策勢在必行。

我國《房產稅暫行條例》規定，作為主要對城市、縣城、建制鎮和工礦區(不包括農村)的房屋征收的，以范圍內的房屋的產權所有人為納稅人的，以房產所在地的稅務機關負責征收、按年征收、分期繳納的，以房屋的房產余值或租金收入為計稅依據的財產稅，房產稅的適用稅率：依照房產余值計算繳納的，為 1.2%；依照房產租金收入計算繳納的，為22%。但我國各地區經濟發展不平衡，不應搞“一刀切”，需要根據地區產業發展所處階段和經濟發展條件，實施差別化的房產稅政策。[1]

二、試點城市房產稅征收存在問題

雖然重慶市房產稅試點中已經對主城區內符合要求的存量獨棟商品住宅征收房產稅，但首批確定的存量房產僅約3500套，遏制高檔住房消費雖初見成效，但因涉及的征稅對象較少，并沒有達到抑制房價過快上漲的目的；上海市對本市居民新購二套及以上住房，非本市居民新購商品住房、高新人才和住滿三年的放寬至第二套及以上住房征收房產稅，但因為人均住房不超過60平米享受稅收優惠且本市居民新購住房免稅的優惠存在，涉及的征稅對象不多且適用稅率較低，遏制投資投機新購房需求收效甚微，遠不能達到為地方政府籌集財政收入、調節收入分配的目的。

由此可見，在試點城市建立的房產稅征收制度存在一些問題：首先，房產稅征收范圍過窄，適用對象較為單一，由此引發的后果是征收的房產稅占地方財政稅收的比重過低，對地方財政貢獻度不足，無論是重慶還是上海，調控效果皆不盡如人意；其次，房產稅征收的相關配套體系還很不完善，適用稅率雖然已經確定，但房屋單價、房屋面積的測算暨房屋價值的計算中可能存在一些不合理的現象如房屋交易中簽訂了“陰陽合同”、房屋折舊的價值計算不科學不準確。

三、美國房產稅制度征收模式

眾所周知，美國的房產稅征收已經形成了穩定的征收模式，依筆者之見，雖然中美經濟在性質體制上存在著根本的區別，但美國相對完善的房產稅制度對于我國建立現代房地產稅制度、健全地方稅體系、遏制房地產市場的投機行為、引導房地產行業的健康發展仍然具有重要的借鑒意義。

美國房產稅制度的征稅宗旨主要在于為州及地方政府提供持續可靠的財政收入，為城市基建提供穩定的資金支持。[2]依筆者之見，美國的房產稅制度具有以下主要特點：

(1)建立了以地方政府為征收主體的稅收分權體系：考慮到美國各州的經濟發展與實際狀況的差異，沒有搞“一刀切”，而是各州實行差別化比例稅率，“以支定收”確定稅率，一般情況下可將房產稅稅率總體控制在0.2-2.5%的區間。根據美國數據網站WalletHub的統計，房產稅稅率最高的新澤西、伊利諾伊、新罕布什爾這三個州的稅率均超過了2%；而房產稅稅率最低的夏威夷、阿拉巴馬、路易斯安那均低于0.5%，可以看出不同的州由于經濟發展狀況等原因導致政府征收房產稅的稅率有較大差異，而政府是依每年的預計支出情況確定財政收入額度，再依比例分攤到房產稅上進行征收的。

(2)房產稅是州以下地方政府的主體稅種和最重要的收入：由于房產稅使用遵循“取之于民、用之于民”的原則暨房產稅被主要用來建設學區與公共設施建設等，典型的如新澤西州的李堡市，2015年的財政年度征收房產稅僅為6300多萬美元，但其中代學區征收的就有將近3200萬美元，占比一半以上。且繳納流程簡易公示，房地產稅征收官員將每個納稅人的稅單打印出來，通過郵寄形式寄給納稅人，也有些是用計算機磁帶形式送到銀行等金融機構或是把原始稅單發給銀行等金融機構，由其代為征收房產稅；納稅人在接到稅單后，按稅單上列明的應納稅款開一張支票，在規定的時間內連同稅單一并寄回房產稅征收機關，也有一部分納稅人委托或通過銀行等金融機構代為繳納；考慮到美國還有極少數人的經濟狀況不夠好等原因，納稅人還可以直接到房產稅征收機關處繳納房產稅。并且州以下地方政府將房產稅的使用情況在網上進行信息公開，保證了房產稅使用的公開透明，因此美國公民也愿意繳納房產稅，美國州以下的房產稅成為了地方政府最重要的收入。美國國家統計局的調查資料顯示，美國地方政府房產稅占稅收總額的比重為72.688%，已成為了地方政府的主體稅種。在財產登記制度、網絡化房產信息管理、爭議解決機制等方面均構建了較為完善的體系，以制度保證了征稅流程實施的較高效率。

(3)采用“政府征管+政府評估”模式，以評估價值作為計稅依據：政府派相關人員進行房產價值評估后再由政府征收房產稅，可以保證房產稅征收制度的連貫性，可以大大降低房產稅征收環節“暗箱操作”的可能性；州政府負責制定統一的全州評估的標準和相關流程，而地方政府則需要在建立評估委員會、劃定稅收評估區的基礎上，對轄區內的房產價值進行估算，然后報備州政府后轉由地方稅務部門執行。若評估價值產生了爭議，地方政府還需要負責相關的調解工作。目前已有19個州及特區對各類型房產評估價值的上漲幅度設定了限制，同時部分州將不同類型用房的評估價值相聯系進行制約，例如假設自住用房的評估價值增長率低于3%，則在制約條件下，另一類別的農用房地產的評估價值也將受其限制。

(4)房產稅稅收優惠形式多樣，使居民稅負處于相對合理的水平，且欠稅懲罰措施相對完善：既包括對特定低收入貧困人群減稅甚至免稅的優惠形式，又包括對因區位條件突然改善如地鐵竣工帶來的不動產收益價格提高的產權所有人可延期繳納因房產價值評估值提高而導致的稅收應納增長額，還包括納稅人繳納的財產稅與個人所得稅的比例超過了各州設有不同比例的稅收抵免的法律規定時可以享受稅收抵免的制度扶持。不僅如此，美國國內稅務局(IRS)稅表申報的頁面的文件中顯示，美國房產稅的納稅人享有延期申報的權利，期限通常為30日。但是若未能按期繳清稅費，稅務機構會處以罰款并加收滯納金，同時估價人員還可在現有估價的基礎上施加10%的懲罰。若長期欠稅(一般為三年以上)，政府將有權處理并出售房主的財產以抵扣稅費。但即便如此，美國稅收留置權協會(NTLA)最新的數據顯示，美國每年拖欠的房產稅金的規模仍在120億美元上下。

四、借鑒意義

眾所周知，按照購買不動產的不同目的，消費需求可被分為兩類暨消費型需求和投資型需求。筆者認為，對于購買不動產的目的是用于滿足基本居住需求的與住房基礎消費有關的剛性需求或改善性需求暨消費型需求，需要盡可能降低與之相關的稅收負擔；而對于購買不動產的目的是通過短期交易、長期出租或單純為了不動產升值而長期占有不動產的方式營利的投資型需求，需要謹慎對待以防止“炒房”這種投機性行為的發生。“炒房”這種投機性行為，不僅會擾亂房地產市場正常的運作機制、帶來“房地產泡沫”暨“房價虛高”的問題，還會誤導消費者的消費傾向、影響房地產市場的健康發展，甚至危害社會的和諧穩定。

筆者認為可以按照運營回報的評估值作為房產稅的計稅依據：不僅僅是美國，目前國際上多數國家的房產稅計稅依據都是以市場價值評估值為征稅依據，再乘以適當的比例，對應征數額進行核算。但我國由于近年來房價較高，若是以市場價值評估值為稅基，很可能會增加民眾的納稅負擔。建議可按一套個人住房按社區平均年租金收入扣除運營成本后的凈收入暨運營回報的評估值為房產稅的計稅依據，可先計算一套個人住房的年凈收益，再按一定的資本化率來進行核算，從而得到這套個人住房的評估價值。[3]筆者認為，在某種程度上，這種按租金收入算得的房屋價值評估值更適合中國的當前國情。

眾所周知，對建筑在土地之上的建筑物及構筑物而言，土地資源是影響住宅供給量的最主要因素。作為一種特殊的生產資料，土地供給具有稀缺性，而土地使用則具有增值性。[4]

石振武、關曉璐基于哈爾濱市的實證，以房產稅相關因素對哈爾濱市住宅價格的影響為研究目的，選取了哈爾濱市 2002 年 ～2014 年的年度數據作為樣本，以供求理論作為研究的理論基礎，初步建立了包括房產稅在內的商品住宅價格影響因素的模型。運用主成分分析法，以數據為分析對象，認為房地產市場投資環境因素是商品房住宅價格變化的主要影響因素，其與后者呈正相關關系。

通過理論分析可知，在一定程度上，在一定的范圍內，市場投入越大，房地產市場便會越受歡迎，商品房住宅價格自然越會上漲。而GDP的增長也會導致人們對房地產市場的消費熱情及投資熱情高漲，最終導致商品房住宅價格上漲。[5]地方政府的財政支出在一定程度上會影響房地產的投資環境，地方政府的財政支出增加會提高地方政府的公共服務水平，進而提高商品房住宅的價格。

五、哈爾濱市住宅用地房產稅征收建議

眾所周知，開征房產稅會在一定程度上增加購房者對房產的持有成本從而在一定程度上達到抑制房價過快上漲的目的，進一步分析，尤其是對以出租獲利為目的的房地產來說，開征房產稅會影響投資者的資產收益和價格預期，使部分市場投資者在一定程度上對房產投資持觀望態度，進而導致房地產市場的投資熱情在一定程度上下降，有助于在一定程度上達到抑制房價過快上漲的目的。[6]

眾所周知，根據稅收發生在房地產經濟活動中的環節不同，可以將幾個涉及到的稅種進行歸類。其中，契稅、土地增值稅屬于房地產流轉環節稅種；城鎮土地使用稅、房產稅應屬于房地產持有環節稅種。[7]

石振武、關曉璐通過建立各變量與因變量之間的多元線性回歸模型來做計量分析，得出了如下擬合度高達99.2%，顯著性為 0.000<0.005暨非常顯著且可信度較高的如下模型：

“P=1105.637+0.243X1-0.951X2+0.121X3+0.500X4+0.752X6+4.026X7”

其中：P-房屋價格；

X1-住宅投資額(億元)；

X2-住宅竣工面積(萬平方米)；

X3-住宅銷售面積(萬平方米)；

X4-GDP(億元)；

X6-房產稅(百萬元)；

X7-地方財政預算支出(億元)

由上述公式可知，房產稅稅收每增長1%，相應地，在其他影響因素不改變的情況下，房屋價格將上漲 0.752%。此外，住宅竣工面積與商品房住宅價格呈負相關關系，住宅投資額、住宅銷售面積、GDP 及地方財政預算支出與商品房住宅價格呈正相關關系。[8]

眾所周知，稅率是稅制設計的核心，可以衡量征稅的程度。稅率的確定涉及到兩個方面:一是稅率水平，二是稅率結構。[9]依筆者之見，房產稅的再分配作用大小依賴于高累進性的稅率設計，在一定程度上，一定的范圍內，稅率累進性越強，再分配作用就越明顯。但房產稅關系到公民的切身利益，敏感度極高；作為可能會涉及到千家萬戶的直接稅，對公民而言，“痛感”強烈，因此政府需要在重點保證調節中高端市場為主的前提下，設計稅率水平。在稅率結構上，可采用超額累進稅率，并且要注意避免在級距端點出現稅額的不合理增長，將納稅人所有房產的評估價值進行加總，扣除一定的稅收減免以后，再將房產價值總額劃分為不同等級并分別設置相應稅率。采取超額累進的方法計算房產稅額，既符合量能課稅原則，也能保持較高的稅收收入，提高調控力度?？紤]到我國現有的征管技術及“簡化稅制”的稅制改革思路，房產稅稅率級次不宜過多，可考慮設置三級，同時設置較高的級距。除此之外，筆者建議對別墅、奢侈性住房單獨設立較高的稅率，進而加大對富裕階層的調控力度。