中間業(yè)務(wù)對(duì)商業(yè)銀行發(fā)展的影響分析
——住房租賃業(yè)務(wù)對(duì)商業(yè)銀行發(fā)展的影響

(鹽城工學(xué)院 江蘇 鹽城 224000)

引言

住房與金融已經(jīng)是現(xiàn)代社會(huì)熱潮的話題，很多投資者的眼光都聚焦在這兩方面。本文將兩者相互聯(lián)系，分析住房租賃業(yè)務(wù)的發(fā)展趨勢(shì)，商業(yè)銀行創(chuàng)新住房租賃業(yè)務(wù)會(huì)給銀行本身、房地產(chǎn)市場(chǎng)、居民帶來(lái)什么樣的好處以及這種業(yè)務(wù)在現(xiàn)在或者未來(lái)是否存在弊端。

文獻(xiàn)綜述：在《several ponders on current real estate macroeconomic regulation an control》中提出住房租賃市場(chǎng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的一部分，只有房地產(chǎn)住宅租賃市場(chǎng)和房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)共同得到很好的發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)才會(huì)更加賺錢的發(fā)展。紀(jì)盡善在《德國(guó)房屋租賃的市場(chǎng)化演進(jìn)》中提到：德國(guó)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展非常發(fā)達(dá)，自由住房率42%，租賃住房率58%。2017年10月11日中國(guó)銀聯(lián)宣布與沈陽(yáng)市房地產(chǎn)局簽署住房租賃服務(wù)平臺(tái)合作協(xié)議之后，徹底打破了銀行進(jìn)入租賃市場(chǎng)的大門。

一、商業(yè)銀行提出的住房租賃業(yè)務(wù)的含義及現(xiàn)狀

(一)住房租賃業(yè)務(wù)的含義

所謂住房租賃狹義的是指房屋的所有者和房屋的消費(fèi)者兩人之間的一種租賃交易。房屋的所有者或經(jīng)營(yíng)者將其所有或經(jīng)營(yíng)的房屋交給房屋的消費(fèi)者使用，房屋的消費(fèi)者通過(guò)定期交付一定數(shù)額的租金，取得房屋的占有和使用的權(quán)利。而商業(yè)銀行提出的這種住房租賃業(yè)務(wù)指的是三者之間的關(guān)系，即：房屋的所有者、房屋的消費(fèi)者以及商業(yè)銀行。房主將自己所擁有的房子交付給銀行，由銀行建立的平臺(tái)發(fā)布出租的房源，然后銀行通過(guò)貸款的方式將房子租給房屋的消費(fèi)者。

(二)住房租賃業(yè)務(wù)的現(xiàn)狀

在我國(guó)，房地產(chǎn)一直是處于投資者首選的行業(yè)，投資少，利潤(rùn)回報(bào)率高是它最顯著的特點(diǎn)。至2016年中國(guó)住房租賃市場(chǎng)業(yè)務(wù)的規(guī)模已達(dá)1.1萬(wàn)億，預(yù)計(jì)在2015年將會(huì)達(dá)到1.9萬(wàn)億。目前，我國(guó)共有20家商業(yè)銀行參與其中。銀行業(yè)的介入使原本熾熱的住房租賃市場(chǎng)更加的沸騰。從目前的租賃方式看，銀行的介入有兩種模式：一是和房企合作，通過(guò)簽署租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，為住房消費(fèi)者提供包括租房按揭貸款在內(nèi)的金融服務(wù)；二是和政府合作為主，聯(lián)手建立住房租賃平臺(tái)，為此平臺(tái)的各項(xiàng)環(huán)節(jié)提供金融服務(wù)和產(chǎn)品。

二、商業(yè)銀行發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù)產(chǎn)生的積極影響

(一)對(duì)銀行自身的積極影響

①銀行通過(guò)創(chuàng)新發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù)，吸引客戶群體。與貸款相比，租賃是更快更方便獲得房源的新途徑。對(duì)于資金暫時(shí)緊張或者急需住房的人群來(lái)講，免去銀行貸款的復(fù)雜手續(xù)，租賃住房會(huì)更加的快捷。

②促進(jìn)其他中間業(yè)務(wù)的收入。住房租賃業(yè)務(wù)本身就算是種中間業(yè)務(wù)，而銀行在與房企或者政府進(jìn)行合作時(shí)，還可以利用自己的信用優(yōu)勢(shì)和分行網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢(shì)，與房企進(jìn)行其他的中間業(yè)務(wù)，例如：租金的代收代繳，信用卡支付等。

(二)對(duì)市場(chǎng)的積極影響

①發(fā)展租賃業(yè)務(wù)可以在高房?jī)r(jià)和供給剛性的制約下，降低購(gòu)房需要和減少住房支出成為新的房地產(chǎn)調(diào)控主要著力點(diǎn)，避免我國(guó)消費(fèi)的長(zhǎng)期增長(zhǎng)造成的極大傷害。

②發(fā)展租賃業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)上是提高租賃意愿，因此積極地租賃可以抑制投機(jī)炒作，避免大量低價(jià)房涌入市場(chǎng)，從而對(duì)高房?jī)r(jià)造成太大沖擊。所以從政策的著眼點(diǎn)來(lái)看，并不是要讓房?jī)r(jià)暴跌，相反維穩(wěn)的意愿很強(qiáng)。

(三)對(duì)居民的積極影響

①對(duì)于年輕的人來(lái)說(shuō)，租房比買房更加的省力，更加的放心。市場(chǎng)價(jià)格的變動(dòng)對(duì)租房的價(jià)格變動(dòng)小，如果居民本身的經(jīng)濟(jì)承受能力弱，工作還不穩(wěn)定，那么銀行的住房租賃業(yè)務(wù)無(wú)疑是給這些人一種更加明智的選擇。

②對(duì)于選擇將住房租出去的人群，既可以滿足閑置填滿，又可以在自己的固定資產(chǎn)減值的情況下獲得一筆收入，從而雙向得到滿足。

三、住房租賃業(yè)務(wù)現(xiàn)在以及未來(lái)會(huì)帶來(lái)的弊端和問(wèn)題

1.住房租賃業(yè)務(wù)講究的是企業(yè)和銀行以及銀行和政府之間的合作，如果政府不能將企業(yè)的知名度打造的很高，那樣的企業(yè)缺乏應(yīng)有的社會(huì)影響力。對(duì)于這樣的企業(yè)來(lái)講，想要和銀行合作將住房租賃業(yè)務(wù)打造下去，在消費(fèi)者的選擇我們以及我們選擇消費(fèi)者都具有很強(qiáng)的限制因素。消費(fèi)者在選擇住房租賃時(shí)，更多的是考慮信用度良好的企業(yè)。

2.對(duì)于住房這種固定資產(chǎn)而言，具有確定的位置，因此我們現(xiàn)在缺乏的便是一種分散管理的能力以及區(qū)域發(fā)展不平衡的現(xiàn)狀。如果某公司在A市具有3棟5A級(jí)寫字樓集中申請(qǐng)由房屋租賃公司經(jīng)營(yíng)管理，那么關(guān)于該公司在B市的5處房產(chǎn)便不能由處在A市的那個(gè)房屋租賃公司管理，這樣便造成房屋租賃管理的繁瑣。同樣，也由于地方的商業(yè)氛圍不同，管理的人員不同，管理的水平不同，造成的損益不同，因此影響整體的水平也就不相同。

3.在如今銀行還未成熟的發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù)的市場(chǎng)來(lái)看，相關(guān)的從業(yè)人員還不能適應(yīng)經(jīng)營(yíng)形式發(fā)展的要求。雖然經(jīng)過(guò)多年的組織培訓(xùn)和市場(chǎng)鍛煉，但是他們已經(jīng)形成了只具有專業(yè)知識(shí)的租賃隊(duì)伍，缺乏的是與客戶交流的技巧，從而單方面的影響隊(duì)伍的總體工作。

在如今經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的時(shí)代，更多的要求簡(jiǎn)單快捷的東西也相應(yīng)的增多。人們更多的想要享受這樣的過(guò)程，不需要太多的金錢壓力，從而享受如今的社會(huì)的方便。