房地產市場泡沫及其金融風險研究

(1.武漢傳媒學院 湖北 武漢 430000；2.南開大學 天津 300071)

一、緒論

(一)研究背景及意義

自改革開放以來，中國經濟飛速發展，隨中國經濟共同繁榮的房地產行業也進入了高速發展的黃金時代。隨著房地產行業的發展，居民的居住環境與住房條件都得到了極大的改善，目前，房地產行業已然成為了中國經濟的支柱產業。

盡管房地產泡沫破滅的后果極其嚴重，但在眾多學者的分析下，適度的房地產泡沫對于經濟發展是有助推作用的。而對于如何控制房地產泡沫程度這一問題上，我們需要先對房地產泡沫的成因有更為深刻的理解，從而從源頭尋找到解決方案。

(二)文獻綜述

國內外對于房地產泡沫的定義有許多種不同的說法，查爾斯·P·金德爾伯格對其的定義為：房地產價格在一個連續的過程中持續上漲，這種上漲使得人們產生了價格要進一步上漲的預期，故因此吸引了更多新的買者參與了進來，投機資本持續性增加，而當房地產價格遠遠高于其實體價格時，就產生了房地產泡沫，過度膨脹后房地產泡沫就會崩潰，本質具有不可持續性。我國的曹振良教授則指出虛擬資產價格的過度擴張稱之為泡沫經濟，他認為從本質上來說泡沫是一種價格波動現象，在偏離了市場基礎價值后，價值規律失靈，資產價格是非理性的。

進入二十一世紀后，我國的許多學者對房地產泡沫的問題也進行了相關研究。焦琪通過利率與匯率二者對房地產泡沫的影響，運用不可能三角形理論得出了匯率沖擊對不同國家房地產泡沫具有不同影響的結論，在短期內利率對房價有負作用，在長期內則有正作用。

二、房地產泡沫成因分析

(一)城鎮化因素與房地產泡沫

關于城鎮化因素對于房地產泡沫影響的實證分析，本文參考了數個相關文獻的實證檢驗思路，基于全國31個省市自治區的靜態面板數據，通過PCGIVE軟件建立固定效應模型分別證明城鎮化對于房地產供需的影響。文章于國家統計年鑒中選取2005-2011年度全國31個省市自治區年度數據進行整合。回歸分析中確定城鎮化率(UL)、商品房的銷售價格(P)、商品房的銷售面積(SA)、房地產開發投資額(I)、城鎮居民人均可支配收入(INC)與房地產行業從業人數(E)作為主要的解釋變量與被解釋變量。而變量的選擇從需求與供求兩個角度分別展開：

1.需求角度。商品房的銷售面積(SA)作為反應房地產消費需求的被解釋變量，而城鎮化率(UL)的提高意味著新進入城市的人口不斷增多，即住房需求的上升。城鎮居民人均可支配收入(INC)與需求之間一般呈現正相關關系，而住房銷售價格(P)的上升則會從一定程度上抑制相應的需求。建立面板模型可表示如下：

SAit=β0+β1ULit+β2Pit+β3INCit+uit

t=2005,…，2011；i=1,…,31

2.供給角度。房地產開發投資額(I)作為反應房地產供給量的被解釋變量。城鎮化率(UL)的上升意味著城市空間的增大，與之匹配的房地產供給隨之上升。房地產行業從業人數(E)可以作為房地產行業發展狀況的表現。隨著商品房銷售價格(P)的上漲，房地產供給隨之增加。從供給側建立面板模式可表示如下：

Iit=α0+α1UIit+α2Pit+α3Eit+uit

t=2005,…,2011;i=1,…,31

(二)居民收入因素與房地產泡沫

在經濟高速發展與房價隨之攀升的同時，我國居民收入差距也在不斷擴大，作為衡量居民收入差距指標的基尼系數早已超過國際警戒線0.4。參考黃偉《房地產價格與居民收入差距的關系研究》一文，基尼系數從2002年開始超過0.4的國際警戒線標準，我國收入差距不斷拉大。

結合相關文獻的觀點與實證分析過程，總結房地產市場發展與收入差距之間存在的關聯性為以下幾點：

1.房地產價格與不同階層收入差距呈正相關關系。由于房地產具有的投資屬性，高收入人群相較于低收入人群在總體上擁有更多的資本以及更加完善的投資理財觀念，從而導致高收入人群從房地產市場獲利的可能性更大，由于這一過程的發生，導致窮人越窮，富人越富的馬太效應，進而循環推高房價，房地產價格與居民收入差距呈現出明顯的正相關關系。

2.城鄉房地產價格差與城鄉收入差距呈現正相關關系。首先由于城鎮居民的平均收入遠高于農村居民，受教育程度也普遍是城鎮居民高于農村居民，這就可以歸于第一點的不同階層收入導致的城鎮居民擁有更強的購買力，自然導致的城鄉房價差正相關于城鄉收入差。其次，房地產市場發展明顯受到經濟發展水平的制約，城鄉的經濟發展水平差異天然導致了城鄉房價差異，且隨著經濟發展水平差距越大，城鄉房價的收入差距越大。

(三)貨幣超發因素與房地產泡沫

貨幣超發一直是經濟學界探討的熱點之一，貨幣供應量的不斷上升不僅會引起物價的自然上升，其對于資產類價格的影響會同時導致房地產價格的波動。在以往的分析中，貨幣超發引起的貨幣供應量增長會通過價格渠道引起國內通貨膨脹，貨幣對內貶值，物價水平上升，順勢抬高房價；并通過利率渠道提高基準利率，從而提高房地產企業的借貸成本，抬高房價；利率渠道同時作用于國內外資本市場，高利率吸引國外投資，融資市場供應增加，房地產企業融資門檻降低，導致房地產行業繁榮發展。

三、研究結論

(一)導致房地產泡沫形成的誘因有許多

本文在簡述傳統研究觀點之后對城鎮化、居民收入差距與貨幣超發這三個角度出發進行了深入的理論分析。在理論分析階段，本文從購房者與房地產商量個角度對我國房地產行業的現狀進行了簡述，并在對房地產政策的分析中解讀出國家對于房地產企業的政策導向趨向溫和。

(二)通過實證分析，分別深入研究了三個側重因素對房地產市場的影響程度

首先選取相關數據對我國2005至2011年城鎮化率與房地產市場的供求狀況進行了相關性的分析，在檢驗過后得出了城鎮化率對房地產市場的發展有促進作用這一結論。在研究貨幣超發的部分引用權威網站的歷年相關數據，采用格蘭杰因果關系檢驗，得出了貨幣供應量的增發對于房地產泡沫的形成有顯著影響，且在不同的細分領域影響的敏感度不同的結論。

(三)通過對文獻資料的查閱，結合實證分析的結論，在經濟學理論知識的基礎上對我國未來房地產行業的趨勢進行了合理預測

得出了三個主要結論：1.房地產行業短期內熱度不會衰減。2.房地產泡沫及其金融風險會由一線城市逐漸向二三線城市轉移。3.長期內國家的合理調控會將房地產泡沫控制在合理的限度內。