(宿州學院 安徽 宿州 234000)

我國經濟社會高度不斷向更高層次發展，新型城鎮化進程也在不斷加快，城市不斷向四周擴散，城市郊區以及大量的農村土地都被納入了城市建設用地的范圍。我國政府高度關注“三農”問題對社會發展的影響，并在黨的十九大提出了實施鄉村振興戰略。深化農村土地制度改革，由過去的“城鄉統籌”發展到“城鄉融合”發展，讓二者互動起來，互通有無，你中有我，我中有你。十三屆全國人大二次會議開幕中，李克強總理在作政府工作報告時指出，要促進區域協調發展，提高新型城鎮化質量。

一、皖北地區小區管理的現狀

皖北地區是以安徽淮河為分割線，淮河以北的地區，其中包括亳州、阜陽、宿州、淮北、淮南、蚌埠6個省轄市。皖北地區在安徽的農業的發展上起著重大作用，皖北地區的經濟屬于欠發達的，發展也是屬于較為落后，農民收入整體偏低。

(一)拆遷安置小區物業管理模式

物業管理是指業主委托物業服務企業依據委托合同進行的房屋建筑及其設備，市政公用設施、綠化、衛生、交通、生活秩序和環境容貌等管理項目進行維護，修繕活動，是一種新興的服務產業。而拆遷安置小區的物業管理，是推進新型城鎮化進程的重要環節。就目前而言，拆遷安置小區的物業管理都尚處在摸索和探討之中，待解決的矛盾及問題都尚在磨合之中，并沒有一套相對行之有效的管理模式。

(二)小區物業管理資金的來源和基本費用

農村拆遷安置房的小區物業管理的費用，主要有三種解決方式：第一種是全部由政府出資解決，主要體現在經濟相對落后的鄉鎮，業主無力承擔物業管理費用；第二種是政府補貼，小區業主承擔相對較少的物業管理費用；第三種是由村或社區集體籌資解決，大多在是在經濟較為發達的村鎮，小區有足夠的的商鋪租金收入，能夠減輕少許。

(三)農村拆遷安置小區配套建設及周邊情況

皖北地區的農村拆遷安置小區配套建設及周邊情況，依據經濟情況不同而大相徑庭。早期拆遷安置小區，普遍存在的情況就是，小區住宅一些細節問題沒有考慮完善，小區內部較為擁擠；停車位匱乏，機動車非機動車雜亂停放，存在一定的安全隱患；樓間距小；綠化覆蓋面積少；小區周邊基礎配套設施缺乏等。而在近幾年開發建設的拆遷安置房小區，小區面積比較大，內部及周邊配套設施也在不斷完善。

二、農村拆遷安置房小區物業管理存在的問題

1.房屋建設規劃、質量、配套基礎設施等問題日漸突出。由于新型城鎮化的迅速發展，農村拆遷安置房小區建設時間倉促，小區內部及周邊配套設施相對落后，隨著生活水平的日漸提高，這些矛盾也日漸顯現，業主大多歸咎于物業管理人員，甚至以此為由拒繳物業管理費用。

2.拆遷安置的業主觀念未轉變，物業管理費用收繳困難。拆遷安置房的業主大部分屬于被迫拆遷，沒有形成一定的消費意識，沒有花錢買服務的觀念。對小區物業管理人員的工作難以理解，接受不了管理與被管理的對立關系。物業管理費用收繳困難，進而無法保障正常的物業管理服務工作進行。

3.與物業管理工作人員關系難以處理。拆遷安置房的業主與普通商品房的業主相比，文化程度較低，經濟生活水平也相對較低，存在一定的依賴心理，大多數業主認為政府安排在這，憑什么出錢給物業。大多居民與管理人員甚至存在敵對思想，出現問題不通過正確的渠道進行解決，而是集體抱團進行糾紛，缺乏法治觀念，對于小區物業管理的工作開展較為困難。

4.生活習慣、文化習俗的延續。農村居民原有的生活習慣和文化習俗的延續，給小區物業管理帶來巨大的管理困難，而在短時期內也無法改變這一現狀。如：婚嫁喪娶，小區內放鞭炮，音箱、舞臺等設備直接搭建在小區綠化上、將小區草坪開墾為菜地、隨意丟垃圾、高空拋物、隨意搭建違章建筑等。

5.老人、留守兒童居多，精神生活單一。隨著我國城鎮化進程不斷加快及城鄉差距的繼續擴大，越來越多的青壯年農民進城務工，導致農村空巢老人、留守兒童越來越多。皖北地區是安徽省外出務工人口數量最多的地區，空巢老人、留守兒童的數量和比例相對較高。而對于其精神生活大多都比較單調，不能很好的滿足養老的精神需求。

三、農村拆遷安置房物業管理的對策及建議

1.提供“心與心”交流新平臺：物業公司積極建立和完善接納業主代表參與物業管理的工作中去,適當時聘用小區居民進行綠化保修保安工作，增加感情交流，每棟樓推選出樓組長、熱心群眾等組成居民代表,不定時給以獎勵，定期召開物業管理座談會，邀請他們參加，給其協商權益和評議物業服務權利,形成社區居委與小區居民齊抓共管的局面。

2.打造清潔環境與特色小區景觀，使小區景觀富有文化氣息：溫馨家園要靠小區業主共同來營造，安置房小區業主習慣于“各掃門前雪”，并擁有“一片領地”的居住方式，缺少必要的公共意識。但在安置房小區，業主們的居住方式轉變了，而生活習慣卻沒跟著改變。

3.提出物業管理企業服務新體系：一方面皖北地區近年來農村拆遷安置房增多，且農村安置房業主一般為遷地農民，心理文化建設方面不足，習慣十分懶散，另一方面，物業管理企業對于遷地農民業主服務經驗較差，且缺乏一定的耐心，導致雙方十分被動。物業管理企業要針對特定的情況，明白服務對象，轉變服務體系，改善雙方關系，促進其發展。