淺談住宅專項(xiàng)維修資金會(huì)計(jì)核算中存在的問題與對(duì)策

黎栩杞

摘要：以成都市住宅專項(xiàng)維修資金實(shí)際工作情況為依據(jù)，分析其存在的會(huì)計(jì)核算問題，并相應(yīng)提出對(duì)策與建議。

關(guān)鍵詞：住宅專項(xiàng)維修資金;會(huì)計(jì)核算;問題;對(duì)策

隨著住宅商品房的市場(chǎng)化，住宅專項(xiàng)維修資金作為“房屋的養(yǎng)老金”應(yīng)運(yùn)而生，主要用于物業(yè)保修期屆滿后，共用部位、共用設(shè)備的維修、更新和改造。目前，據(jù)推測(cè)全國(guó)已沉淀維修資金萬億元，成都市住宅專項(xiàng)維修資金余額約265億元，雖然業(yè)界普遍認(rèn)為住宅專項(xiàng)維修資金的三難問題是使用難、續(xù)籌難、增值難，但其會(huì)計(jì)核算存在的問題也是不可小覷，文章論述了住宅專項(xiàng)維修資金會(huì)計(jì)核算中存在的問題，并提出了一些對(duì)策、措施，以促進(jìn)住宅專項(xiàng)維修資金會(huì)計(jì)核算規(guī)范管理。

一、住宅專項(xiàng)維修資金會(huì)計(jì)核算中存在的問題

（一）缺乏統(tǒng)一的會(huì)計(jì)核算制度

建設(shè)部、財(cái)政部制定的《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》（建設(shè)部、財(cái)政部令 第165號(hào)），第三十三條明確：“住宅專項(xiàng)維修資金的財(cái)務(wù)管理和會(huì)計(jì)核算應(yīng)當(dāng)執(zhí)行財(cái)政部有關(guān)規(guī)定。但財(cái)政部仍未出臺(tái)與165號(hào)令規(guī)定相符合的住宅專項(xiàng)維修資金會(huì)計(jì)核算制度，也未出臺(tái)相應(yīng)的住宅專項(xiàng)維修資金財(cái)務(wù)管理制度。全國(guó)各地住宅專項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)財(cái)務(wù)人員根據(jù)《事業(yè)單位會(huì)計(jì)制度》、《會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工作規(guī)范》、《住房公積金會(huì)計(jì)核算辦法》等制度規(guī)定，自行確定會(huì)計(jì)核算原則、設(shè)置會(huì)計(jì)科目、編制財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告，缺乏統(tǒng)一的會(huì)計(jì)核算制度導(dǎo)致會(huì)計(jì)核算不規(guī)范、口徑不統(tǒng)一，嚴(yán)重影響會(huì)計(jì)核算的質(zhì)量。

（二）缺乏統(tǒng)一的對(duì)會(huì)計(jì)主體假設(shè)的認(rèn)識(shí)

會(huì)計(jì)主體假設(shè)是會(huì)計(jì)基本假設(shè)四個(gè)基本前提之一，會(huì)計(jì)主體是指會(huì)計(jì)所服務(wù)的特定單位或組織，會(huì)計(jì)主體假設(shè)明確了會(huì)計(jì)工作的會(huì)計(jì)范圍，此假設(shè)要求會(huì)計(jì)人員只能核算和監(jiān)督所在主體的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有，業(yè)主大會(huì)成立前由住宅專項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)代管，在為誰核算的認(rèn)識(shí)上各地住宅專項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)存在較大的理解差異，對(duì)經(jīng)濟(jì)責(zé)任主體的界限認(rèn)識(shí)不充分，會(huì)計(jì)主體假設(shè)認(rèn)識(shí)不清也帶來了對(duì)會(huì)計(jì)六要素難以界定。從表現(xiàn)上看，有的住宅專項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)將其作為往來科目核算，有的將其作為負(fù)債類科目核算。

（三）缺乏統(tǒng)一會(huì)計(jì)賬務(wù)處理原則

各地住宅專項(xiàng)維修資金會(huì)計(jì)賬務(wù)處理原則有權(quán)責(zé)發(fā)生制（應(yīng)計(jì)制）、也有收付實(shí)現(xiàn)制（現(xiàn)金制），也有兩個(gè)制度兼而有之的情況，缺乏統(tǒng)一的會(huì)計(jì)財(cái)務(wù)處理原則，使得在途資金、當(dāng)期收益等確認(rèn)的口徑不一致。

（四）缺乏統(tǒng)一的會(huì)計(jì)科目設(shè)置、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告編制

會(huì)計(jì)科目的設(shè)置是會(huì)計(jì)要素的進(jìn)一步細(xì)化，每一個(gè)會(huì)計(jì)科目都應(yīng)有特定的核算內(nèi)容，各科目之間既有聯(lián)系、也有區(qū)別，各地住宅專項(xiàng)維修資金會(huì)計(jì)核算科目設(shè)置隨意、混亂，導(dǎo)致行業(yè)口徑不統(tǒng)一，進(jìn)而財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告口徑不統(tǒng)一，無法真實(shí)的反應(yīng)行業(yè)經(jīng)濟(jì)狀況及經(jīng)營(yíng)管理情況，無法為管理者及業(yè)主提供決策依據(jù)。

（五）缺乏統(tǒng)一的利息分配制度

住宅專項(xiàng)維修資金產(chǎn)生的利息收入在各地的分配原則、分配方式各不相同，有的地方將利息全部分配給分戶業(yè)主，有的將部分利息通過政府規(guī)章明確列支為管理機(jī)構(gòu)的經(jīng)費(fèi)，有的將部分利息建立專項(xiàng)應(yīng)急使用資金。同時(shí)，各地利息分配時(shí)間、利息分配率都不盡相同。

（六）缺乏強(qiáng)大的會(huì)計(jì)核算電算化系統(tǒng)

165號(hào)令第十條明確提出：“開立住宅專項(xiàng)維修資金專戶”，應(yīng)當(dāng)以物業(yè)管理區(qū)域?yàn)閱挝辉O(shè)賬，按房屋門號(hào)設(shè)分戶賬;未劃定物業(yè)管理區(qū)域的，以幢為單位設(shè)賬，按房屋戶門號(hào)設(shè)分戶賬。”目前各地采用的會(huì)計(jì)核算電算化系統(tǒng)均不能滿足這一要求，大多數(shù)地方的做法是借助住宅專項(xiàng)維修資金信息管理系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)分戶核算，進(jìn)一步核算分戶的交存、使用、退款、劃轉(zhuǎn)、結(jié)息、余額，也就是說會(huì)計(jì)核算電算化系統(tǒng)更加側(cè)重于總的收支核算、住宅專項(xiàng)維修資金信息管理系統(tǒng)更加側(cè)重于物業(yè)管理區(qū)域、分戶賬的核算，兩者缺乏有機(jī)聯(lián)系、數(shù)據(jù)不同源，若不能有效的集成兩個(gè)系統(tǒng)，將影響住宅專項(xiàng)維修資金數(shù)據(jù)的真實(shí)性、有效性。

（七）自管階段住宅專項(xiàng)維修資金的財(cái)務(wù)管理停滯

各地住宅專項(xiàng)維修資金絕大多數(shù)處于代管狀態(tài)，但自管住宅專項(xiàng)維修資金是還錢于民、還權(quán)于民的必然趨勢(shì)，目前各地劃轉(zhuǎn)為自管的住宅專項(xiàng)維修資金的財(cái)務(wù)管理、會(huì)計(jì)核算基本處于停滯狀態(tài)、甚至連與專戶銀行對(duì)賬、校驗(yàn)賬戶等基本工作也處于癱瘓狀態(tài)。

二、住宅專項(xiàng)維修資金會(huì)計(jì)核算問題的解決對(duì)策

（一）急需出臺(tái)統(tǒng)一的會(huì)計(jì)核算制度

住宅專項(xiàng)維修資金應(yīng)借鑒住房公積金的做法，盡快出臺(tái)統(tǒng)一財(cái)務(wù)管理辦法和會(huì)計(jì)核算辦法，制定統(tǒng)一的會(huì)計(jì)年度、會(huì)計(jì)記賬法、會(huì)計(jì)科目、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告是規(guī)范住宅專項(xiàng)維修資金管理的基本要求，也是剛性要求。

（二）明確會(huì)計(jì)主體認(rèn)識(shí)

雖然住宅專項(xiàng)維修資金是業(yè)主所有，業(yè)主決策使用，而管理部門只是代為管理，但在代管階段如果將其作為往來科目核算、簡(jiǎn)單的收支核算有弱化維修資金管理機(jī)構(gòu)主體責(zé)任意識(shí)之嫌，應(yīng)體現(xiàn)實(shí)質(zhì)重于形式的原則。

（三）統(tǒng)一會(huì)計(jì)賬務(wù)處理原則

權(quán)責(zé)發(fā)生制和收付實(shí)現(xiàn)制各有自己的優(yōu)缺點(diǎn)和適用范圍，權(quán)責(zé)發(fā)生制更能有效的反應(yīng)對(duì)住宅專項(xiàng)維修資金的管理效果，對(duì)于一些重要的核算項(xiàng)目如在途資金、退票資金、當(dāng)期收益等應(yīng)采用權(quán)責(zé)發(fā)生制。但對(duì)于銀行存款等項(xiàng)目應(yīng)采用收付實(shí)現(xiàn)制。

（四）統(tǒng)一會(huì)計(jì)科目設(shè)置、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告編制

會(huì)計(jì)科目應(yīng)根據(jù)住宅專項(xiàng)維修資金會(huì)計(jì)對(duì)象的特點(diǎn)設(shè)置，同時(shí)要兼顧各地不同差異帶來的靈活性。資產(chǎn)類會(huì)計(jì)科目建議包括：“銀行存款”、“銀行定期存款”、“國(guó)家債券”、“應(yīng)收利息”、“應(yīng)收賬款”“預(yù)付賬款”;負(fù)債類會(huì)計(jì)科目建議包括：“住宅專項(xiàng)維修資金”、“應(yīng)付賬款”、“預(yù)收賬款”;凈資產(chǎn)會(huì)計(jì)科目建議包括：“增值收益”“增值收益分配”;收支類會(huì)計(jì)科目建議包括：“業(yè)務(wù)收入”“業(yè)務(wù)支出”。財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告建議應(yīng)包含：“資產(chǎn)負(fù)債表”、“增值收益表”、“增值收益分配表”。

（五）統(tǒng)一利息分配制度

住宅專項(xiàng)維修資金本息都應(yīng)歸屬于全體業(yè)主所有，建議可參照住房公積金管理辦法明確統(tǒng)一的利息分配時(shí)間、利息分配利率，也可以按照一定期間，將期間產(chǎn)生的利息收入全部分配到分戶業(yè)主，個(gè)別地方提取利息收入作為管理機(jī)構(gòu)的經(jīng)費(fèi)來源、或作為建立應(yīng)急使用備用金等必須通過政府規(guī)章加以明確，以取得上位法的支撐。

（六）強(qiáng)化維修資金會(huì)計(jì)核算信息化系統(tǒng)的建設(shè)

各地上千萬分戶的住宅專項(xiàng)維修資金的交存、使用、退款、劃轉(zhuǎn)、結(jié)息、余額等核算是依托于住宅專項(xiàng)維修資金信息管理系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)，會(huì)計(jì)核算電算化系統(tǒng)依靠住宅專項(xiàng)維修資金信息管理系統(tǒng)數(shù)據(jù)及專戶銀行端數(shù)據(jù)進(jìn)行匯總核算、對(duì)賬，其目的是實(shí)現(xiàn)銀行存款余額與分戶數(shù)據(jù)對(duì)等，出現(xiàn)不對(duì)等的原因，能及時(shí)查找數(shù)據(jù)差異原因。若單一的強(qiáng)化會(huì)計(jì)核算電算化系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)分戶數(shù)據(jù)的核算顯然不現(xiàn)實(shí)，最明智的思路是將會(huì)計(jì)核算電算化系統(tǒng)嵌入住宅專項(xiàng)維修資金信息管理系統(tǒng)的一個(gè)子模塊，子模塊可以實(shí)現(xiàn)各類住宅專項(xiàng)維修資金業(yè)務(wù)、財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)、記賬、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告等功能，應(yīng)用信息技術(shù)實(shí)現(xiàn)對(duì)整個(gè)住宅專項(xiàng)維修資金的一體化管理。

（七）制定自管階段住宅專項(xiàng)維修資金財(cái)務(wù)管理規(guī)范

可參照代管階段的相關(guān)規(guī)定，制定自管階段住宅專項(xiàng)維修資金財(cái)務(wù)管理規(guī)范、具體會(huì)計(jì)核算要求等，同時(shí)可借助專戶銀行的力量，引入第三方代理記賬、業(yè)主委員會(huì)主任離任審計(jì)等第三方服務(wù)規(guī)范自管階段的財(cái)務(wù)管理、會(huì)計(jì)核算。

三、結(jié)論

加快全國(guó)住宅專項(xiàng)維修資金財(cái)務(wù)管理辦法、會(huì)計(jì)核算辦法是規(guī)范維修資金管理的奠基石，也是國(guó)家和相關(guān)部門科學(xué)管理住宅專項(xiàng)維修資金的重要保障。

參考文獻(xiàn)：

[1]《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》（中華人民共和國(guó)財(cái)政部令 第165號(hào)）.

[2]《住房公積金會(huì)計(jì)核算辦法》（財(cái)政部 2000年1月1日）.

[3]《成都市住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》（成都市人民政府令 第195號(hào)）.