高校周邊商業經營情況調查

宋依純

摘 要：隨著改革開放與高等教育事業的發展，高校的發展和建設進入了新的階段。大學校園是教育教學的集中區域，人口的集聚帶來了商業的集聚，高校周邊商業街是一個普遍存在的現象。

本次調研選擇了高校商業街個體商家為對象，通過對學生與商業街的關系進行了調查，了解學生生活費和在商業街的支出等信息；通過深入商家訪談和問卷調查方式，了解其經營狀況、盈利水平、對在高校商業街經營的滿意度等信息，定量分析其中的規律，以其為具體的商家個體提供經營建議，同時為欲入駐高校商業街市場的創業者提供指導。

關鍵詞：高校商業街；微觀個體；競爭壓力

隨著改革開放與高等教育事業的發展，高校的發展和建設進入了新的階段。大學校園是教育教學的集中區域，人口的集聚帶來了商業的集聚。高校周邊自然形成了獨特的商業空間，聚集于高校外周邊地區，沿著一條或幾條主要的校園外部道路帶狀分布，由民間自發形成經營規模，主要為在校大學生及教職工提供商品和日常生活服務的商業區域，也就是我們常說的校園商業街。尤其是近年來高校不斷擴招，在校學生數量持續增長，商業街已經成為師生日常生活所必不可少的組成部分，高校周邊商業街是一個普遍存在的現象。

本次調研選擇了高校商業街個體商家為對象，一定程度上彌補關于商業街微觀個體研究較少的缺陷。通過對學生與商業街的關系進行了調查，了解學生生活費和在商業街的支出等信息；通過深入商家訪談和問卷調查方式，了解其經營狀況、盈利水平、對在高校商業街經營的滿意度等信息，定量分析其中的規律，以其為具體的商家個體提供經營建議，同時為欲入駐高校商業街市場的創業者提供指導。

1 商戶的基本特征

1.1 商家類型

本次調查餐飲類商家66家，占63.5%，服飾類商家23家，占22.1%，零售商店類商家15家，占14.4%。

1.2 店鋪租金情況

一般主觀上認為，店鋪面積以及與學校的相對位置影響租金。調查發現，高校商業街月租金1000-到7000元不等，面積較小的店面、月租金在2000元以下的占最大比例。另外，有一些店鋪因為處于學生往來多、離校門口近，地理位置更為優越的原因，月租金超過了4500元。

1.3 入駐時間

經營情況的不同導致了商家經營時間的不同，有的商家經營不到一年就搬走，有的商家經營時間長達25年以上，經過調查，商家入駐時間如圖：

可以看到，商家入駐時間大致呈正態分布，入駐2-7年的商家數量最多，入駐15年以上的商家，經過深入調查，主要消費群體為附近居民。長時間經營在附近居民中形成了良好的口碑，學生反而成了次要的消費群體。

1.4 在高校商業街經營原因

高校商業街商家入駐考慮的多是“學生人數多”（占調查商家的63%），自然生意多，這一考慮占到六成以上。此外還有租金便宜（占調查商家的16%）、家就在附近（占調查商家的2%）、競爭壓力小（占調查商家的3%）、學生有消費能力（占調查商家的4%）等原因。

1.5 經營情況感知

多數商家認為經營情況一般，一些商家認為沒有達到最初入駐高校市場所預想的盈利水平，這與競爭者眾多，學生需求的變化等密切相關。例如服裝店，經調查，某大學老區商業街的服裝店幾乎都不是以學生作為主要顧客，除了學生消費能力有限，與網購的興盛不無關聯。

1.6 利潤水平感知

調查發現，商業街商家對利潤水平感知較為一致，多認為利潤水平一般（占調查對象的67%），沒有達到最初入駐時的預想，感覺利潤可觀（占調查對象的3%），認為利潤在合理區間（占調查對象的18%），認為很差的占比較少。

2 影響經營利潤的因素

2.1 主要消費者

學校周邊的商家，多以高校學生為主要消費群體（學生占比78%），這也是其稱作高校商業街的原因之一。一些店齡比較大、經營時間較長的店鋪，經過調查，其主要消費群體以變為附近居民，學生對利潤貢獻額較小。

2.2 學生對利潤的貢獻份額

因為高校商業街商家的主要顧客為學生，因此學生也是大多商家盈利的來源。調查發現，超過3/4的商家利潤中學生貢獻的份額超過了40%，大約1/4的商家利潤中學生貢獻的份額超過了80%。這同時也造成了商家利潤對學生的依賴。

2.3 對商家類型與月利潤的交叉分析

從交叉表可以看出，高校商業街商家利潤情況差距較大，月利潤最多的可以達到10萬以上，最少的只有3000元不到，考慮到租金的情況，這一數據可能存在不準確的情況。但是通過觀察同樣發現，商業街許多店鋪也有關門轉讓更迭的現象，其中有一些可能是因為利潤太低所致。

2.4 經營障礙分析

高校市場繁榮的背后，商家也面臨不小的壓力。其中“同類商品多”造成的競爭激烈是多數商家都能感受到的。其次一些較為高檔的飯店、服裝店則認為學生消費能力有限，消費不起高端產品，對于盈利有一定影響。最后，學校有兩個月的暑假，這造成高校商業街經營的潮汐現象——隨學校放假而歇業，隨學校開學而經營。暑假期間，相當一部分商家選擇閉門歇業，這對盈利的影響顯而易見，尤其是學生對利潤的貢獻率達到60%以上的更是如此。

再來看一下商家是否愿意在未來一兩年繼續在高校商業街經營——繼續經營的占到多數，只有小部分感覺經營情況不好和一般的選擇可能會轉移。這也可以證明高校市場的吸引力確實很大，學生群體帶來的經濟效益明顯。

2.5 經營優勢自我評價

在問題“您認為您店鋪最主要的競爭優勢是什么”中，服務質量的回答是最多的，其次是價格和地理位置，環境衛生這一我們預想的重要因素沒有成為商家的選項。

經過深入訪談，我們發現商家對店鋪在商業街更具體的位置十分在意。在某學院的調查顯示，假如有一條大路阻隔了學校和商業街，增加了達到商業街的難度，那么學生自然就不會輕易光臨。緊鄰學校門口、位于學校與公寓中間、一條街的第一家這些更加具體的地理位置影響著商家的盈利能力。

2.6 宣傳重要性感知和宣傳方式

可以看出，多數商家認為市場宣傳較重要，市場宣傳在企業經營過程中的重要性是不言而喻的，例如良好的廣告效應會對盈利產生巨大的推動作用。但是高校商業街商家在具體的宣傳方式上與認知存在不符，很多商家并沒有采取宣傳手段——經過了解，這與高校商業街受眾廣泛，人群集中、信息擴散較便利、以前的宣傳效果不佳有關，通過微信和與校園社團合作宣傳的多是較為新潮的店家。

2.7 店齡與月利潤

習慣上，我們認為店齡越大，盈利能力越強，但是根據調查，許多店齡很大如超過十五年的規模與其他商家沒有顯著差異，且有一些主要消費者已變成附近居民，所以猜測店齡與月利潤的關系不顯著。

從結果可以看出，Sig=0.466>0.05，接受原假設。即是，店齡與月利潤水平沒有顯著差異。這也符合我們的猜想。從自身出發，學生選擇的多是環境和服務較好的而不會刻意強調店齡。

2.8 影響利潤的因素

1）店齡。店齡對商家營業收入無顯著影響，但是入駐多年的商家大多經營業績良好，有自己的獨特經營之道。

2）商家規模。商家規模與盈利情況呈正相關關系，規模較大的店面可以同時容納更多學生，從而增加盈利。

3）學生對利潤貢獻率。學生對利潤貢獻率與盈利沒有顯著聯系，學生貢獻份額超過80%的店面多在暑假選擇閉門歇業，學生貢獻率低的可以選擇繼續營業。

3 調查結論及建議

3.1 結論

1）高校商業街商家入駐時間呈正態分布。根據基本情況調查可以得知，商家入駐時間呈現明顯的正態分布，入駐時間短于兩年和長于15年的占少數，一半以上的入駐時間在4-10年。短于兩年的屬于新入駐的，一些店鋪更迭較為頻繁，各種原因還有待調查。長于15年的主要顧客群已經轉變為附近居民，其長時間的經營足以證明其經營有方。

2）商業街競爭激烈，商家經營壓力較大。無論是哪種類型的商業，在高校商業街都有為數眾多的競爭者，較少有壟斷現象，這造成商業街內部競爭激烈，近40%的商家表示競爭壓力較大，掙錢不多。但是根據調查分析，這種掙錢不多也只是比預想的要少，而非跟以前比或者在其他地方經營少，這是高校商業街經營的優勢所在——不會缺少顧客源，幾乎所有商家都是有較多盈利的。

3）服務質量仍是競爭的關鍵，地理位置的影響不容小覷。地理位置的優劣在商家看來是相當重要的，例如河南大學明倫校區，校門的變化直接影響了一條街的商家的盈利水平。新開的校門附近，很快就出現了新的大批的商家入駐。這從不同位置店面租金有高低也可以看出——總的來說，面積等條件一定的情況下，租金隨著離校門口的接近而增長。

服務質量依然是競爭的關鍵，學生對商業街熟悉了之后，會選擇其中意的店進行消費，而非每一家無差別的光臨，所以產品服務質量良好的商家能吸引到更多的學生，從而提高其利潤水平。

4）高校商業街具有明顯的潮汐經營現象，對學生依賴度高。許多店鋪是“窗口式”的，沒有座位，這類商家多為飲品類、糕點類、小書店等，其租金卻不低。因為利潤中學生貢獻超過50%，所以暑假期間明顯少了顧客源，利潤減少顯著，經營得不償失，于是其選擇閉門歇業，等到開學時同時開業。這從商家獲取學校放假和開學時間信息方面可以略窺一二。

5）不同類型商家盈利能力不同。商家盈利情況差異明顯，不僅體現在不同類型上，也體現在同一類型商家不同位置、不同經營理念、不同優惠活動上。娛樂類如KTV、網咖盈利明顯多于零售類如便利店。同類型商家中，規模的大小直接影響著利潤的高低，學生光臨面積較大的超市明顯的次數或者意愿明顯強于小便利店。經過調查，學生表示，商品價格一定的情況下，大超市商品種類更多，主觀上感覺質量會更好。

6）盡管對經營狀況不很樂觀，但仍希望常駐高校市場。84%的商家表示未來一兩年將繼續在高校商業街營業，其中14%表示可能不會繼續營業的商家中，不完全是因為利潤的原因，有的商家表示“如果不是家里有事情，給我多少錢也不會轉讓店面”、“因為競爭壓力還是比較大的”，從中可以發現高校市場吸引力大，因為經營原因導致退出的比例較小。

3.2 建議

1）創新經營方式，緩解競爭壓力。同類商業存在較多、競爭壓力較大的情況下，商家應該積極應變，創新經營方式。餐飲類商家可以不定期采取優惠活動、增加宣傳，吸引更多的學生進行消費；服裝類商家應考慮學生的消費能力，假如把學生定位為目標群體，則銷售適當價位產品，同樣可以用活動來吸引學生，進而形成忠實顧客；零售類商家應考慮店面規模問題，盡量選擇面積較大的店面經營，這樣可以有較大空間增加商品種類和數量，對于增加顧客無疑十分重要。此外，店面的布置，整潔的環境同樣是不可忽視的競爭力。

2）制定適當的發展規劃，培育自身經營的良好優勢。每個對自身經營狀況不滿意的商家都應該主動反省，完善自身不足之處。通過觀察，我們發現那些積極變化敢于嘗試新的經營方式的店往往更有生機，經營得更好。商業街商家可以進行自我的定位，培養自身獨特或者較為突出的優勢，增加其不可替代性，從而在激烈的競爭中可以占據有利地位。

3）在地理位置既定情況下，努力提升產品和服務質量。商家的位置是相對固定的，在無法進行具體位置的轉移時，商家更應該考慮自身提供的產品和服務的質量，每個人都會選擇質量好的，即使這會多走一些路。

4）開拓新的市場，積累周邊居民等顧客，增大其他人群對利潤的貢獻率。應對“潮汐經營”的方式之一是減小自身受其的影響，這點可以從降低學生對利潤貢獻率、減少對學生依賴方面入手。這就需要商家開拓新市場，用好的產品服務質量吸引周邊居民和更廣范圍的消費者，以便在暑假學生數量驟減的情況依然可以選擇繼續經營。

5）進行前期調研，選擇最有利的行業或產品入駐高校市場。因為不同類型商家盈利水平不同，所以想要入駐高校商業街的創業者可以先進行調查，看哪種產品服務存在不完善之處，盈利空間大，進而選擇這種商業。

6）增強與學校學生聯系，提升自身與商業街的融合感。競爭壓力大是因為同類商家數量多，學生選擇余地多。商家應培育忠實顧客，帶來長期收益。同時，其可以與學校、與學校社團等合作，增加其影響力。

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