農村集體經營性建設用地流轉問題研究

吳玉梅

摘 要：隨著社會經濟的快速發展，我國城市化建設不斷推進，我國城市建設用地緊張問題日益嚴重，但我國農村集體經營性建設用地面積非常大，利用率較低，這就需要政府部門在保障農民群眾合法權益的基礎上，有效地解決城市建設用地緊張問題成為社會發展的重要內容。基于此，文章闡述了農村集體經營性建設用地流轉的相關內容，分析了農村集體經營性建設用地流轉過程，并對農村集體經營性建設用地流轉的完善措施進行了研究。

關鍵詞：農村集體；經營性建設用地；流轉

隨著城市化建設的快速發展，我國統籌城鄉發展政策日益完善，農村集體建設用地在很大程度上推動著我國農村和城市的發展。現階段，我國政府部門強調加強新時期市場體系的完善，充分發揮市場在社會資源配置中的作用，并針對農村土地問題，提出了建設城鄉統一的建設用地市場，在滿足規劃和用途管理的基礎上，實行與國有土地同等入市、同權同價，為農村集體經營性建設用地的市場化提供政策支持。

1 農村集體經營性建設用地流轉的相關內容

1.1 農村集體經營性建設用地流轉概述

從我國土地管理法律法規來看，我國土地的所有權主要分為國有土地和集體土地。其中，集體土地主要涉及以下幾類：第一，農用地。農用地指的是適合農業生產的土地，如耕地、林地、草地等；第二，建設用地。建設用地主要有集體經營性建設用地和集體非經營性建設用地，集體經營性建設用地指的是集體經濟組織的鄉鎮企業經營性用地；第三，未利用地。

除此之外，集體建設用地流轉指的是集體建設用地在滿足規劃和用途管理的基礎上，允許集體經營性用地以出讓、租賃和入股等形式，與國有土地同等入市流轉、同權同價。集體建設用地流轉主要有兩種形式，分別是直接流轉和間接流轉。其中，直接流轉指的是法律批準的、已在土地市場中流轉的、由農業用地轉換成的建設用地；間接流轉指的是發生在法律規定的情形之外，應用征收方式無法直接進入建設用地市場的集體所有土地，且在轉換為國有土地后才能夠進入建設用地市場。現階段，我國法律不允許集體建設土地直接流轉，只允許集體建設土地間接流轉，但在實際中仍存在直接流轉的現象，只是集體建設用地直接流轉形式屬于“非法”。除此之外，在新形勢的發展中，這種“非法”有可能變成合法。

1.2 農村集體經營性建設用地流轉的重要性

現階段，我國農村集體經營性建設用地流轉已進入發展階段，收入分配是農村集體經營性建設用地流轉的關鍵。因此，在建設城鄉統一建設用地市場的過程中，政府部門應該將平衡各個利益主體的利益關系、構建合理的土地流轉收益分配平衡制度作為重點，這在很大程度上關系著農村土地制度改革的完善。除此之外，相關學者認為，農村集體經營性建設用地流轉能夠有效地緩解城市建設用地供需矛盾，可以為用地行為的規范性、提高土地流轉的整體效益、保護農民群眾的合法權益等提供保障，最終實現農村閑置土地的充分利用。同時，為了有效地解決農村和城市收入分配不合理的問題，政府部門應該建設農村集體經營性建設用地流轉收入分配制度，推動土地制度改革的快速發展。

2 農村集體經營性建設用地流轉過程

2.1 流轉形式

現階段，我國農村集體經營性建設用地流轉形式主要有租賃、買斷、自家農用地轉換成建設用地、正規程序的農用地轉用申請、政府劃撥的建設用地指標等。其中，正規程序的農用地轉用申請是在正規程序的基礎上，由相關部門批準由農用地轉換成建設用地的形式；政府劃撥的建設用地指標指的是為當地農民劃分的農用地轉換成建設用地的指標。租賃是流轉形式中所占比重最大的一種，能夠達到90%，買斷其次，自家農用地轉化成建設用地的形式次于買斷形式，正規程序的農用地轉用申請形式最少，調查發現只有1例，而政府劃撥的建設用地指標幾乎沒有。

2.2 流轉價格的確定

現階段，我國農村集體經營性建設用地流轉價格確定標準還不夠完善，且受農民群眾時間觀念差的影響，在談判農村土地流轉價格的過程中，農民群眾比較被動，往往會將農產品的效益作為流轉價格的確定標準，無法將土地實際產出價值、預期產出效益等內容作為流轉價格的確定因素，造成這一問題的主要原因是農民群眾的經濟水平較差，其務農勞動能力較差，且在確定流轉價格的過程中，往往需要到各戶進行談判，在任何一戶不同意的情況下，都無法集中土地，導致投資項目擱淺，為農村經濟的發展帶來了很多不利影響。

2.3 流轉多為隱形、私下交易

通過相關調查發現，我國農村建設用地流轉主要是由用地方和涉地方自主簽訂合同或協議，在相關部門未審批的情況下就完成的土地流轉程序。同時，我國已初步形成農村集體建設土地流轉市場，但缺乏土地流轉有關的法律法規，約束并管理土地流轉行為，導致流轉市場中存在一系列問題。

3 農村集體經營性建設用地流轉的完善

3.1 建立健全配套制度

第一，建立土地流轉收益分配制度。為了保障農民群眾的合法權益，政府部門應該建立農民應得土地收益、農村集體經濟組織土地收益監督制度，并完善集體土地流轉收益管理制度和農民社會保障政策；第二，建立低價評估制度。低價評估制度的主要內容有轉讓價格、租賃價格、抵押價格等；第三，建立集體建設用地基準地價、最低價保護、土地價格評估備案制度；第四，完善農村土地集體建設用地復墾置換制度，有效地解決一戶多宅、違規占地等問題；第五，調整稅收政策，確保集體土地流轉和國有土地流轉稅種、稅額的一致性，實現集體土地和國有土地的同地、同權、同價，集體土地市場和國有土地市場搭建同一平臺的目標。

3.2 完善社會保障體系

在農村集體經營性建設用地流轉工作中，政府部門應具備完善社會保障體系作為支持，使農民群眾積極參與農村集體建設用地流轉活動中。政府部門在完善社會保障體系的過程中，應該分析并了解農民群眾的生存和發展問題，處理好“失地”農民的再就業以及技能培訓問題，還要考慮農村醫療保險等基礎性問題。同時，政府部門應加大社會保障體系建設方面的資金投入，農民以參加保險的形式繳納一部分資金，確保農村集體經營性建設用地流轉工作的順利開展。

3.3 控制集體經營性建設用地入市交易時序

在農村集體經營性建設用地交易過程中，相關部門應該建立可靠的交易平臺，推進農村土地流轉工作的順利開展。現階段，交易平臺的形式主要有以政府為背景的交易平臺、引入資本的第三方交易平臺。其中，以政府為背景的交易平臺主要是政府提供信譽保障，其成本比較低，但辦事效率較低，實際管理工作不夠完善；引入資本的第三方交易平臺具有靈活性和便利性，但其安全性較差。因此，在實際工作中，政府部門應該提升自身的工作效率，建立安全、便捷的交易平臺。

4 結束語

綜上所述，現階段，社會各界對建設用地的需求量越來越多，這就要求相關政府部門大力開展集體建設用地流轉工作。因此，在社會的發展中，為了有效地緩解城市用地緊張問題，政府部門應該改革并完善土地產權配置、征地制度以及耕地保護等制度，推動農村集體經營性建設用地流轉的順利開展。

參考文獻

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