省轄市間征地區片綜合地價平衡方法研究

馬軍成 王令超 田燕

摘要：以河南省為例，探討省轄市間的征地區片綜合地價平衡方法，以期從宏觀層次把握全省各省轄市征地區片綜合地價整體水平。分層級構建了征地區片綜合地價平衡指標體系;采用分層線性插值法進行省轄市間征地區片綜合地價平衡，有助于整體把握全省區片地價，有效展示區域地價與社會經濟發展及土地供需狀況差異，地價平衡結果符合河南省實際。

關鍵詞：土地經濟;地價平衡;征地區片;分層插值;區位條件

中圖分類號：F301.3? ? ? ? ?文獻標識碼：A

文章編號：0439-8114（2019）02-0125-06

DOI：10.14088/j.cnki.issn0439-8114.2019.02.028? ? ? ? ? ?開放科學（資源服務）標識碼（OSID）：

征地區片綜合地價是指因經濟建設需要，對有可能被國家征收的土地，依據土地利用結構、產值、土地區位、農用地等級、人均耕地數量、土地供求關系、當地經濟發展水平等因素劃分征地區片，并采用一定技術方法測算的區片征地綜合補償標準，是區域社會經濟發展水平及土地供需狀況的綜合體現[1-4]。目前，征地區片綜合地價的評測都是從區域內部因素出發的，由于地價評測技術水平差異、資料的準確度、評估人員素質高低不同等原因，不可避免地會出現部分區域地價成果水平偏離當地實際。為保證不同區域間的地價成果的過渡與銜接，有必要對征地區片綜合地價成果進行外部平衡。目前，國內學者對征地區片綜合地價的外部平衡研究，主要集中在利用統一年產值法、農用地保障系數法進行地價平衡等方面，平衡區域多為縣（市）級與鄉（鎮）級，而對于宏觀層次的征地區片綜合地價平衡研究涉及較少[5-11]。本研究以河南省為例，從省轄市層面出發，采用分層線性插值法進行征地區片綜合地價平衡，以期從宏觀層次把握各省轄市地價整體水平，為制定地價管理和調控相應制度、措施提供參考依據。

1? 省轄市征地區片綜合地價的特點

1.1? 區域范圍大，地價層次差異顯著

征地區片綜合地價調整范圍為全轄區內的集體土地。地價調整區域范圍較大，由于其行政轄區內的經濟發展不平衡、區位條件差異等原因，造成了征地區片綜合地價的層級較多，不同層級間的地價差異較為顯著。

1.2? 不同層級間的地價影響因素有所區別

對于省轄市來說，其不同層級的征地區片綜合地價的影響因素有所不同，相同的影響因素其權重也有所差異。如區位條件，對城市規劃區范圍的征地區片綜合地價的影響程度明顯會高于廣大農村區域。

1.3? 不同地價層級的區片面積差異大

征地區片綜合地價高的區片一般位于中心城市規模控制線范圍內，其區片面積小，并以此為中心，其地價層級依次向外遞減，而層級面積依次向外遞增，不同地價層級的區片面積差異顯著。

2? 省轄市間征地區片綜合地價平衡的方法

2.1? 平衡思路與方法

基于上述省轄市征地區片綜合地價的特點，為保證全省征地區片綜合地價的總體可控和省轄市間地價的可比，本研究擬采用分層方法將各省轄市征地區片綜合地價分為3個層級，即中心城市規劃區層、市域層和最低價區片層，針對每個層級構建相應的地價平衡指標體系，以各層級所有省轄市的征地區片綜合地價均值與其地價平衡指數為基礎，篩選出地價均值與地價指數序位相一致的省轄市作為地價平衡控制點，線性插值進行各層級省轄市間征地區片綜合地價平衡，最終形成全省的地價總體控制。

2.2? 平衡步驟

2.2.1? 各層級區片范圍劃定與征地區片綜合地價均值計算? 依據土地利用總體規劃、征地區片綜合地價等成果，確定省轄市各層級的區片范圍，統計各層級各區片的地價及其集體土地面積，采用加權求和法計算各省轄市各層級的征地區片綜合地價平均值。其中，中心城市規劃區層區片為各省轄市土地利用總體規劃確定的中心城市規模控制線范圍內的征地區片;市域層區片為各省轄市行政區劃線范圍內的征地區片;最低價區片層區片為各省轄市行政區劃范圍內的最低價征地區片。

2.2.2? 各層級地價平衡指標體系構建與其權重確定? 依據中心城市規劃區層、市域層、最低價區片層等層次的特點，通過德爾菲法，構建相應的征地區片綜合地價平衡指標體系，并確定相應指標的權重。

2.2.3? 征地區片綜合地價平衡指數計算? 采用加權求和法計算各省轄市中心城市規劃區層、市域層、最低價區片層的征地區片綜合地價平衡指數。

2.2.4? 確定地價平衡控制點，線性內插各層級地價? 將各層級的省轄市征地區片綜合地價均值與其對應的地價平衡指數分別排序，篩選出地價均值與地價指數序位相一致的省轄市，將之作為地價平衡控制點，并以此為基礎，線性內插其他省轄市地價。

2.2.5? 征地區片綜合地價平衡結果? 將省轄市各層級的征地區片綜合地價平衡結果與均值地價進行對比，分析省轄市各層級平衡地價與均值地價變化情況，為進一步完善征地區片綜合地價調整提供參考。

3? 實證研究

3.1? 研究區域概況

河南省界于北緯31°23′-36°22′，東經110°21′-116°39′，地勢西高東低，轄17個省轄市、1個省直管市，總面積16.7萬km2，占全國總面積的1.73%。河南省地理位置優越，東接安徽、山東，北界河北、山西，西連陜西，南臨湖北，是中國經濟由東向西梯次推進發展的中間地帶。河南省平原廣袤，地理氣候條件適中，是全國重要的農畜產品生產基地。2017年年末全省總人口10 852.85萬人，常住人口9 559.13萬人，其中城鎮常住人口4 794.86萬人，常住人口城鎮化率50.16%。

3.2? 資料收集與整理

3.2.1? 地價資料? 各行政轄區的地價資料來源于各縣（市）國土資源管理部門，包括各縣（市）的2013年的征地區片綜合地價技術報告、相關圖件成果及數據庫資料等。

3.2.2? 社會經濟資料? 社會經濟資料來源于各縣（市）的統計年鑒、社會經濟發展公報等，重點收集了近年來各縣（市）的生產總值、財政收入、城鎮人均可支配收入、農村人均純收入等經濟指標與各縣（市）的建成區規模、建成區人口等社會發展資料。

3.2.3? 其他相關資料? 主要為土地利用總體規劃等資料，并依據需要，開展了相應的區位條件、部分經濟指標等調查。

3.3? 省轄市分層區片劃定與地價均值計算

依據河南省各省轄市的土地利用總體規劃、征地區片綜合地價等成果，劃定省轄市各層級的區片范圍，并依據各層級中各區片綜合地價及其范圍內的集體土地面積，采用面積加權法計算各省轄市各層級的征地區片綜合地價均值。計算公式如下：

式中，Ii——i層級征地區片綜合地價均值;mj——i層級下的j征地區片集體土地面積;Pij——i層級下的j征地區片綜合地價;n——i層級下的征地區片數。

河南省省轄市各層級征地區片綜合地價均值計算結果見表1。從表1中對比發現，河南省各省轄市中心城市規劃區層征地區片綜合地價均值為45 000～120 500元/667 m2，市域層征地區片綜合地價均值位于32 000～47 500元/667 m2之間，最低價區片層征地區片綜合地價均值為30 000～38 000元/667 m2，其中各省轄市中心城市規劃區層地價均值差距較大，市域層地價均值次之，最低價區片層地價均值差距較小。對于同一省轄市，各層級地價均值差距差異情況較為明顯。

3.4? 分層級地價平衡指標體系構建與權重確定

根據全省實際情況，采用經典的德爾菲法，通過土地、規劃、統計、工商、交通等部門的27位專家，選取各層級平衡因素因子，并經過兩輪咨詢打分，確定出各層級平衡因素因子權重。河南省各層級征地區片綜合地價平衡指標及其權重見表2～表4。

3.5? 各層級平衡因素因子量化與指數計算

由于所選取的各個評價指標或具量綱或數據類型差異大，需對各指標進行標準化處理。因子指標量化一般采用最大值標準化和極值標準化兩種方法。對量化后的各因素因子采用加權求和法計算各層級因素分值及平衡指數。河南省轄市各層級征地區片綜合地價平衡指數計算結果見5。

3.6? 各層級地價平衡控制點篩選

在篩選各層級地價平衡控制點時，以該層級中省轄市的征地區片綜合地價均值位序與相應的綜合地價平衡指數位序相一致為標準。首先，將各層級中的征地區片綜合地價均值與地價平衡指數進行排序;接著，對比各層級中地價均值位序與其平衡指數位序是否一致，如位序一致，則初步確定為控制點;最后，對初步選定的各層級地價平衡控制點進行差異性分析，刪除明顯異常點，最終確定各層級地價平衡控制點。

對于最低價區片層，各省轄市的征地區片綜合地價均值差異小、層級少，且大部分地價均值相同，考慮到地價-平衡指數模型構建的合理性，將位于初步選定的地價平衡控制點中地價均值相同的平衡指數區間內所有省轄市作為一個綜合控制點參與地價平衡，其平衡指數為區間內所有省轄市地價平衡指數的平均值。各層級地價平衡控制點篩選結果見表6。

3.7? 省轄市間征地區片平衡地價測算

依據選定控制點的征地區片綜合地價均值和地價平衡指數，分層級構建地價-平衡指數模型，并將非選定控制點的各省轄市征地區片綜合地價平衡指數代入相應模型，測算其相應的征地區片平衡地價。各層級地價-平衡指數模型見圖1～圖3，各層級的省轄市征地區片平衡地價見表7。

3.8? 平衡結果分析

將各層級非控制點插值地價與其相應區域綜合地價均值進行對比，計算二者差值及幅度，并統計其差值幅度分布，結果見表8。從表8中對比分析發現：

①在中心城市規劃區層中，非控制點插值地價與相應區域綜合地價均值相比，差值范圍為-11 438～6 301元/667 m2，其差值幅度為-21.36%～8.01%。經統計，二者差值幅度位于-5%～5%的省轄市個數為3個，占比33.33%，位于-10%～10%的省轄市個數增至6個，占比66.67%，而差值幅度大于10%或小于-10%的省轄市個數僅為3個，占比33.33%。

②在市域層中，非控制點插值地價與相應區域綜合地價均值相比，差值范圍為-2 508～10 408元/667 m2，其差值幅度為-7.21%～22.82%。經統計，二者差值幅度位于-5%～5%的省轄市個數為5個，占比62.50%，位于-10%～10%的省轄市個數增至7個，占比87.50%，而差值幅度大于10%或小于-10%的省轄市個數僅為1個，占比較小。

③在最低價區片層，非控制點插值地價與相應區域綜合地價均值差值范圍為-1 676～166元/667 m2，二者差值幅度較小，位于-5%～5%的省轄市個數為3個，占比75.00%。

總體來看，在各層級的非控制點插值地價與相應區域綜合地價均值對比中，二者差值幅度大多位于-5%～5%，而差值幅度大于10%或小于-10%的省轄市個數比重較小。在河南省轄市各層級征地區片綜合地價中，大多數省轄市征地區片綜合地價均值與其區域社會經濟發展水平及土地供需狀況相一致，但也存在著較小部分省轄市差異較大，對這部分省轄市征地區片綜合地價應依據插值地價予以平衡調整，使其地價水平能有效的反映其區域社會經濟發展水平及土地供需狀況。

綜合上述，基于分層級構建征地區片綜合地價平衡指標體系，采用線性插值法進行省轄市間地價平衡，既能有效的甄別出地價水平與其區域經濟發展水平及土地供需狀況不一致的省轄市，又能依據其插值地價進行征地區片綜合地價平衡，使地價平衡結果整體上符合河南省實際。

4? 結論

在征地區片綜合地價更新中，受技術水平、資料差異、人員素質等因素影響，不可避免會出現部分區域的地價水平偏離實際，因此，有必要開展征地區片綜合地價的外部平衡。本研究以河南省為例，從省轄市層面出發，分層級進行征地區片綜合地價平衡，既保證了各省轄市征地區片綜合地價最高標準、平均標準與最低標準的可比性，也避免了不同層次的地價相互影響過大，形成了全省地價總體控制，有助于引導全省地價管理制度、政策的制定及實施，有利于土地市場的宏觀調控與規范管理。

采用分層級線性插值法進行地價平衡，平衡對象為各省轄市征地區片綜合地價均值，為宏觀意義上的地價整體平衡，而對于各省轄市區片地價的空間分布及其平衡關注較少，有待于進一步深入研究。

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