美國綠色保障房可持續(xù)發(fā)展動(dòng)態(tài)（之三）美國GAH融資支持體系

王志成/譯

美國政府在鼓勵(lì)綠色建筑發(fā)展過程通過經(jīng)濟(jì)手段吸引市場對綠色建筑的選擇，聯(lián)邦與地方政府推動(dòng)綠色建筑的資金主要有兩類：一是政府關(guān)于LIHTC等政策計(jì)劃的財(cái)政撥款，二是節(jié)能公益的綠色基金。而在GAH融資支持體系中，特別是各級政府還通過各種優(yōu)惠政策激勵(lì)私人機(jī)構(gòu)或非盈利機(jī)構(gòu)提供面向低收入家庭的GAH居住設(shè)施。目前美國支持GAH體系的融資方式（FM）主要有：

FM-1.LIHTC政策撥款。該項(xiàng)政策撥款即低收入住宅稅收返還政策（LIHTC）。聯(lián)邦政府每年給各州分配稅收抵扣的最高限額，建造GAH項(xiàng)目的開發(fā)商可在10年內(nèi)每年接受所得稅的直接抵扣。開發(fā)商獲得返稅額度后，可將其賣給包括銀行在內(nèi)的投資機(jī)構(gòu)。這些機(jī)構(gòu)買入稅收返還額度以降低自己的稅收負(fù)債，而開發(fā)企業(yè)則通過這種方式實(shí)現(xiàn)融資，降低了項(xiàng)目的債務(wù)成本。

例如LIHTC政策資助最為典型的華盛頓州西雅圖市區(qū)海波因特GAH公寓，擁有1～5居室不等的344套LIHTC住房單元，分布在該社區(qū)不同的127棟樓中。其中200套為收入線30%以下的低收入家庭租住，另外144套提供給收入線60%以下的家庭。該社區(qū)宗旨以人為本，為所有住戶提供節(jié)能舒適、可持續(xù)發(fā)展的綠色社區(qū)住房、公共活動(dòng)空間以及完備的社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施及服務(wù)。該GAH項(xiàng)目融資構(gòu)成：LIHTC返稅額出售凈值：$44,000,000；普通合伙人資本：$3,000,000；華盛頓州房屋信托基金：$2,000,000；其他類型房屋銷售部分所得：$15,000,000；項(xiàng)目總成本（不包括土地）：$66,000,000。該項(xiàng)目參與9%稅收返還計(jì)劃，其返稅額凈值為4400萬美元，占扣除土地成本后項(xiàng)目總成本的66.7%；另有約23%來自其他類型住房的銷售收入，與LIHTC返稅額凈值合計(jì)構(gòu)成LIHTC項(xiàng)目資金近90%。后期資料顯示，海波因特GAH公寓在綠色社區(qū)建設(shè)、混合居住和收入融合上取得了極好的效果。

FM-2.HUD啟動(dòng)資金。負(fù)責(zé)GAH項(xiàng)目啟動(dòng)資金的是聯(lián)邦住房和城市發(fā)展部門（HUD）下的地方公共和印第安住房局（PIH）。HUD每年向PHA提供的資金分為兩類，即公共住房營運(yùn)基金（PHOF）和公共住房資本基金（PHCF）。其中PHOF用于滿足PHA在公共住房項(xiàng)目上的管理、運(yùn)營、日常維護(hù)等支出；PHCF用于滿足公共住房條件的改善，包括開發(fā)，翻新，拆除破損住宅等。而PHCF的“第202計(jì)劃”是HUD推動(dòng)GAH開發(fā)、建造項(xiàng)目的啟動(dòng)資金。

例如HUD撥款資助最為典型的俄勒岡州波特蘭市區(qū)特倫頓GAH公寓，擁有5,240平方米的66套綠色住房單元，分布在該社區(qū)多單元3層樓區(qū)中。該GAH項(xiàng)目以促進(jìn)獨(dú)立生活的老年人以及創(chuàng)造綠色人居為目標(biāo)，為收入線15%～50%以下的老年人提供入居，月租費(fèi)為住戶月收入的30%，租金包括互聯(lián)網(wǎng)費(fèi)用在內(nèi)的所有社區(qū)服務(wù)費(fèi)用。該GAH項(xiàng)目融資構(gòu)成：HUD第202計(jì)劃撥付資金：$5,645,200；LIHTC返稅額出售凈值：$3,535,000；企業(yè)綠色社區(qū)基金：$2,000,000；俄勒岡州能源信托：$15,000,000；項(xiàng)目總成本（不包括土地）：$9,242,045。由于該項(xiàng)目面向?qū)ο鬄?2歲以上的低收入老年人，通過HUD撥款可獲得資金補(bǔ)貼額達(dá)564.52萬美元；再加上參與4%返稅計(jì)劃得到38.25%建設(shè)資金以及企業(yè)綠色社區(qū)基金$2,000,000，承建公司所獲資金補(bǔ)貼超過項(xiàng)目總成本的99%。通過政府支持，融資便捷，租金收入以及30年服務(wù)期后的產(chǎn)權(quán)完歸屬和自主規(guī)劃開發(fā)權(quán)利，開發(fā)商積極參與HUD第202計(jì)劃不得不說是其利弊權(quán)衡后的必然。

FM-3.EERE公益基金。美國能源部的部能源效率與可更新能源辦公室（EERE）為推動(dòng)可更新能源和能效技術(shù)的使用，致力提供多種綠色激勵(lì)方式，這些政策雖不是專門為綠色建筑發(fā)展制定，卻對LEED-ND綠色建筑的GAH發(fā)展至關(guān)重要。比如“EERE公益基金計(jì)劃”為可更新能源和新技術(shù)的GAH發(fā)展和示范項(xiàng)目提供資金。這種專項(xiàng)資金除提供給開發(fā)商、消費(fèi)者、技術(shù)開發(fā)人員，也提供給州和地方政府?，F(xiàn)在美國已有25個(gè)州建立“EERE公益基金”，2015年，美國各州用于GAH發(fā)展的“EERE公益基金”達(dá)12億美元。

例如由“EERE公益基金”資助的南舊金山636號GAH社區(qū)，由加州“EERE公益基金”MidPen組織負(fù)責(zé)，南舊金山市市政公用機(jī)構(gòu)（SMUD）、圣馬刁縣電力公司（CEPC）以及聯(lián)邦低收入住房稅收抵免計(jì)劃（LIHTC）等共同投資合作建成。該社區(qū)共建有109間公寓，其GAH項(xiàng)目融資構(gòu)成：MidPen組織基金：$8,146,200；LIHTC返稅額出售凈值：$4,123,000；SMUD撥付資金：$3,245,000；CEPC撥付資金：$2,100,000；CEPC撥付資金：$18,000,000；項(xiàng)目總成本（不包括土地）：$19,414,200。MidPen組織推動(dòng)保障性社區(qū)的途徑是通過支持強(qiáng)制性的最低能效標(biāo)準(zhǔn)和自愿性的能效標(biāo)準(zhǔn)和標(biāo)識的實(shí)施。SMUD責(zé)任是負(fù)責(zé)該市保障房可持續(xù)節(jié)能管理和節(jié)能服務(wù)。CEPC負(fù)責(zé)本縣地區(qū)高效節(jié)能的電力供應(yīng)。

FM-4.碳交易補(bǔ)償。美國曾經(jīng)通過二氧化硫排污權(quán)交易的方式成功解決了酸雨問題，而世界上第一個(gè)自愿性質(zhì)的溫室氣體排放權(quán)交易機(jī)構(gòu)是芝加哥氣候交易所。隨著美國聯(lián)邦政府給公用事業(yè)公司和其他企業(yè)規(guī)定排放上限的可能性越來越大，在GAH建筑行業(yè)中控制二氧化碳排放實(shí)現(xiàn)碳交易補(bǔ)償正在迅速發(fā)展。據(jù)“點(diǎn)碳”咨詢公司宣稱，目前美國有數(shù)百家建筑公司在經(jīng)營600個(gè)減排項(xiàng)目，這個(gè)數(shù)字今后兩年還將增加兩倍，而GAH建筑產(chǎn)業(yè)正在成為美國“碳交易補(bǔ)償”獲得收益的主流行業(yè)?，F(xiàn)在美國，主要從事GAH建筑LIHTC返稅權(quán)益融資的辛迪加企業(yè)、波士頓金融和亨特資本合伙公司等，每年可獲得5～8億美元的補(bǔ)償融資。另據(jù)“新碳金融公司”研究公司稱，作為全世界最大的碳排放國，如果堅(jiān)持實(shí)施聯(lián)邦排放限額，美國的碳補(bǔ)償市場交易總額到2020年將達(dá)1500億美元以上，其中GAH建筑公司可獲得30%的50億美元補(bǔ)償融資。

FM-5.HOPE VI援助資金。美國在GAH可持續(xù)發(fā)展中，1993年國會通過了《城市復(fù)興第六希望法案》的“公共住宅拆除重建計(jì)劃（HOPE VI）”。在HOPE VI援助程序中，通過一套競爭機(jī)制，由HUD每年向各地政府提供一定資金，用于貧民區(qū)拆除或重建已經(jīng)毀壞的住房，支持GAH社區(qū)建設(shè)，改善綠色人居環(huán)境。各地政府在如何進(jìn)行GAH社區(qū)改造上擁有較大的自主權(quán)，但一般傾向于將高密度的社區(qū)改建為低密度的聯(lián)排別墅和花園公寓，并將公共住房和普通住房混建，以避免貧民窟的出現(xiàn)?！吧鐓^(qū)密度降低意味著一部分原有住戶必須另覓居所，”賓夕法尼亞州立大學(xué)建筑系綠色建筑研發(fā)組負(fù)責(zé)人愛德恩·?？怂菇淌谥赋觯耙虼耍琀OPE VI援助資金往往和租金券項(xiàng)目結(jié)合，對這些需要遷出的家庭實(shí)施補(bǔ)貼，以便他們能夠順利在市場上找到合適的住房?！?/p>

FM-6.CDBG基金。美國HUD下設(shè)的社區(qū)規(guī)劃和發(fā)展辦公室（CPD），專門負(fù)責(zé)社區(qū)發(fā)展和規(guī)劃的各項(xiàng)工作，包括為中低收入階層和無家可歸者提供住房及各種服務(wù)等，其中一個(gè)直接作用于社區(qū)發(fā)展的重要項(xiàng)目就是社區(qū)發(fā)展撥款計(jì)劃基金（簡稱CDBG基金）。自1974年始，CPD為全國各地方政府發(fā)展和規(guī)劃社區(qū)提供年度資金撥款。從資金投向上來看，過去CDBG基金大部分單純用于修復(fù)可負(fù)擔(dān)得起的住房；近幾年則有所變化，逐漸重視GAH社區(qū)規(guī)劃和發(fā)展。在GAH社區(qū)規(guī)劃和發(fā)展運(yùn)動(dòng)中，地方政府在CDBG基金的運(yùn)用上擁有較大的自主權(quán)，但所有的CDBG項(xiàng)目至少應(yīng)滿足如下要求中的一條：①改善中低收入家庭的可持續(xù)居住條件；②防止或消除貧民窟，避免社區(qū)陷入衰退；③滿足較為迫切的GAH社區(qū)發(fā)展需求；④獲取的CDBG基金可以用于建設(shè)GAH社區(qū)，翻新物業(yè)，增加或改進(jìn)公共設(shè)施。

FM-7.減免稅金。在美國有多種與綠色建筑發(fā)展相關(guān)的稅收激勵(lì)政策。例如2005年頒發(fā)的《能源政策法案》，既包括了課稅減免也包括課稅扣除的規(guī)定。其中課稅減免的規(guī)定是：GAH建筑的所有者如果采取某些措施使得能源節(jié)約達(dá)到ASHREA90.1-2009標(biāo)準(zhǔn)的50%可獲得1.8美形平方英尺的課稅減免。同時(shí)，該法案還有多項(xiàng)課稅扣除的規(guī)定：對于GAH社區(qū)，如果使用太陽能或燃料電池設(shè)備可享有30%的稅收扣除；對于新建GAH建筑，如果所消耗的能源低于標(biāo)準(zhǔn)建筑的50%就有資格享受課稅扣除；對于GAH社區(qū)住戶來說，選擇節(jié)能設(shè)備可獲￥500～￥2000的課稅扣除。另外，在某些州或城市，獲得LEED-ND認(rèn)證的GAH建筑可減少繳稅基額。如康涅狄格州宣布了一項(xiàng)針對GAH建筑的稅制：申請LEED-ND金獎(jiǎng)?wù)J證的新建或大規(guī)模改造的GAH社區(qū)建筑將得到8%的免稅額度，申請LEED白金獎(jiǎng)的可得到10.5%的免稅額度。又如科羅拉多州朗蒙特市規(guī)定，新建或擴(kuò)建的GAH建筑，通過LEED-ND認(rèn)證，可申請最高30%的各種稅費(fèi)減免，這些費(fèi)用包括土地使用準(zhǔn)許費(fèi)、電力接入準(zhǔn)許費(fèi)、通風(fēng)空調(diào)準(zhǔn)許費(fèi)、管道準(zhǔn)許費(fèi)、水表安裝費(fèi)、城市銷售稅和社區(qū)交通投資費(fèi)等。

“美國綠色建筑的GAH政策設(shè)計(jì)與策略措施是以其產(chǎn)業(yè)與市場轉(zhuǎn)型為最終目標(biāo)的，”吉米·瓊斯教授指出，“因此，上述各級政府激勵(lì)GAH發(fā)展的各種優(yōu)惠政策及其GAH融資支持體系，能夠解決產(chǎn)業(yè)體制與新興市場的障礙，對于產(chǎn)業(yè)與市場轉(zhuǎn)型起到了推動(dòng)作用?！?/p>

（未完待續(xù)）