澳大利亞的房屋租賃經驗

王文迪

近十年來，澳大利亞房屋租賃市場日漸擴大，租房人群比例升高，房租占收入比也呈現增長趨勢，相當一部分澳大利亞人談起住房也是“壓力山大”。

但澳大利亞的房屋租賃行業管理較為規范，相關規定及機構健全，在租賃的各個環節均有詳細規定，依托社會信用體系，可有效保護租賃雙方的權益，一些做法值得借鑒。

租房的人越來越多

在澳大利亞，擁有住房的人并非大多數。根據澳大利亞知名房地產信息公司（提供租房信息、房地產市場的研究）Domain所做的一項統計，澳洲的租房人群約占總人口的三成。最近二十幾年來，租房人群一直在緩慢增加。2016年澳人口的30.9%租房居住，31%擁有自己的住房且沒有貸款壓力，34.5%擁有住房但正在還貸。

租房人群不斷增加，一方面因為房價快速上漲，另一方面也是因為高昂的租金占據了租戶收入的很大部分，使租房者很難積攢下買房的首付。

墨爾本研究院的家庭收入和勞動力動態研究顯示，年齡在35至44歲的人群中，能夠從租房轉變為買房的比例從2001-2004年的每年15%銳減至2013-2016年的每年9.8%。而對于年齡在18至24歲的年輕人來說，這一數據下降得更多。

盡管澳大利亞地廣人稀，但大部分人口都集中在東南沿海地區，特別是悉尼、墨爾本和布里斯班等幾個大城市。這些城市不僅對澳大利亞人有很大的吸引力，同時也是國外買家的重點選擇對象，由此也助推了澳大利亞各大城市的房價。

自2018年以來，悉尼、墨爾本等城市的房價出現了明顯的下跌，然而對于沒攢夠首付的租戶來說，房價依然高昂，租房仍然是僅有的選擇。

多半收入付了房租

高房價也催生了高租金，尤其是在悉尼等大城市，不少人收入的幾乎一半用來支付房租。

據《澳大利亞人報》報道，隨著愛彼迎（Airbnb）的興起，悉尼和墨爾本的租金市場被進一步推高，使得這兩個城市的租金負擔不斷加大。而在悉尼和墨爾本的內城和海濱郊區，約七分之一的潛在出租房都屬于愛彼迎的商業租賃。

在澳大利亞，當住房支出占到家庭總收入的30%以上時，該家庭就面臨著“住房壓力”。一邊是租金和房價的節節攀升，一邊是緩慢得近乎于沒有增長的收入，很多澳洲人也面臨“租房貴”的困擾。尤其在悉尼、墨爾本和布里斯班等大城市，很多人月收入的一半都用來支付房租。

澳大利亞房屋租賃網站（rent.com.au）曾針對全澳超過2000名租客做過一項調查顯示，53%的受訪者周薪超過三分之一都用來付房租了，而30%受訪者的周租金已經超過了他們周薪的一半。

在墨爾本近郊如布萊頓地區，一套三居室的平均周租金大概是968澳元（約合人民幣4689元），而根據澳大利亞統計局2018年5月的數據，墨爾本所在的維多利亞州的平均周薪是1545澳元（約合人民幣7484元）。

在悉尼——全澳住房壓力最大的城市，形勢只會更嚴峻。在悉尼最核心的CBD區域，一套三居室的周租金基本在1200澳元（約合人民幣5812元）上下，而悉尼所在的新南威爾士州的平均周薪只有1600澳元（約合人民幣7750元）左右。由此可見在澳大利亞大城市居住也是大不易。

房東考察挑選房客

盡管也存在一些少數無良房東或房客擾亂市場的案例，但總體來說，澳大利亞房屋租賃市場較為成熟，相關規定及機構健全，在租賃的各個環節都有詳細規定。

高房價也催生了高租金，尤其是在悉尼等大城市，不少人收入的幾乎一半用來支付房租。

從租房流程來看，可以先從各大租賃信息網站查找合適房源，房源信息中會標明房子本身信息，最重要的一項是周租金。若有中意的房源可查閱該房源中介貼出的看房時間。

經過多方對比后，若租房者看中某套房子，可以向房東提出租房申請。申請中不僅要寫上租房者對租金和租房時間的心理預期，還要附上租房者的詳細情況。在租房申請表中，盡管各家中介的表略有不同，但需要填寫的信息都極其詳細。從職業、家庭、工作等個人信息，到是否有寵物、是否吸煙、是否會經常有客人探訪甚至留宿等生活細節，都涵蓋在內，這些都是房東在挑選租房者時需要參考的因素。有的申請還會要求租房者提供幾位推薦人或證明人，房東在考察租房者時會聯系這些證明人進行信息核實，這也是基于社會誠信系統所做的考察。

此外，到了正式簽訂租房合同前，中介一般會聯系租房者的上一個中介，查閱租房者此前的繳納記錄和退租記錄，看看租房者是否有不按時支付房租、無法保持屋內整潔的“黑歷史”。這也就保證了租客每次租房都會嚴格遵守交房租時間，并在退租時做好退租清潔，經房東驗收后才算完成了退租程序，以防止不良租房記錄會影響到自己再次租房。這樣就不會出現租客離開后房子一片狼藉的情況。

簡單地說，在澳大利亞租房是房東選房客，房客較為被動，須向房東或中介證明自己是有誠信、有負擔能力、可維護房屋整潔的優質租客。

房客同樣受到保護

盡管從租房流程看，租房者較為被動，但在保護租房者權益方面，澳大利亞各州同樣分別有健全的管理制度。

例如，昆士蘭州有昆州租房者協會。該協會成立于1986年，專門為租房者提供建議和咨詢，為租房者的權益發聲，不斷推動昆士蘭州完善相應的租房法律法規。該協會有一項服務，為租房者提供建議和咨詢，從幫填寫租房申請表，到講解作為租客的權利和義務，從解決租房中出現的問題，到協助同房東或中介談判，涉及租房過程中的方方面面。

在悉尼所屬的新南威爾士州，負責租房事宜管理的是新州政府下屬的公平交易委員會（Fair Trading）。所有租房者的押金都是直接交由該委員會管理，而不是中介。在租金方面，委員會也有詳細規定。

根據規定，當上一個固定期限租房合同已經結束、租房者有意續租的時候，房東才可以漲價。如果房東想在租房合同期間漲價，必須提前60天以書面形式通知租房者。書面通知中，房東必須寫明所期望達到的租金金額（而非簡單的房租上漲幅度）、上漲后租金生效的具體日期，并且簽字確認后以合適的方式遞送給租房者。這樣做就是為租房者考慮是否續租、尋找新房源提供足夠時間。

如果租房者認為租金上漲幅度太過分，接到書面漲價通知30天內可以告到法院，法院也有權決定未來12個月的租金數額。

公平委員會還對租金上漲頻次提出建議，希望房東以小額漸進的方式漲房租，這樣一來可以保持租金和市場價持平，保護房東出租房屋的積極性;二來也可以避免大幅上漲租金嚇走租房者，或是帶來矛盾糾紛。

與發達國家成熟市場相比，中國的住房租賃市場仍有較大的發展空間，規范的租賃管理制度可以推動市場的健康發展。房屋租賃市場的發展同樣是完善住房市場長效機制的重要組成部分。