探討房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施全面預(yù)算管理面臨的困境與對(duì)策

陶建平

摘要：現(xiàn)如今，我國(guó)政府相繼出臺(tái)了許多針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策，房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中的競(jìng)爭(zhēng)十分激烈，有許多小企業(yè)面臨著兼并與收購(gòu)，在房地產(chǎn)行業(yè)利率逐步下調(diào)、行業(yè)逐步集中化的趨勢(shì)下，企業(yè)的治理水平高低在很大程度上決定了企業(yè)的生死存亡。在現(xiàn)代企業(yè)管理當(dāng)中，全面預(yù)算管理是一項(xiàng)十分重要的手段與方法，可有效幫助企業(yè)管理者對(duì)企業(yè)相關(guān)事務(wù)進(jìn)行協(xié)調(diào)、計(jì)劃、控制及考評(píng)，對(duì)企業(yè)管理水平的提升十分有利，可使企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力獲得大幅度增加。本文將對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)在全面預(yù)算管理實(shí)施過(guò)程中所面臨的一些困境與問(wèn)題進(jìn)行詳細(xì)分析，并針對(duì)這些問(wèn)題提出相應(yīng)的解決措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);全面預(yù)算管理;困境;問(wèn)題;對(duì)策

自我國(guó)從1998年開始開展住房改革之后，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)至今已發(fā)展二十年之久，在這段時(shí)間當(dāng)中，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展先后歷經(jīng)了緩慢發(fā)展階段、產(chǎn)品升級(jí)階段、規(guī)模擴(kuò)張階段與十年的黃金快速發(fā)展階段。在房地產(chǎn)供需關(guān)系持續(xù)轉(zhuǎn)變、國(guó)家宏觀調(diào)控逐步升級(jí)條件下，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展模式已逐步從規(guī)模擴(kuò)張型轉(zhuǎn)變成了質(zhì)量效益型。在房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)過(guò)程中，全面管理所起到的作用十分重要，可有效促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)精細(xì)化管理工作的實(shí)施，將房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理水平有效提升上去。

一、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的概念

全面預(yù)算是全面預(yù)算管理的基礎(chǔ)，全面預(yù)算管理是一個(gè)綜合性的管理系統(tǒng)，全員參與基礎(chǔ)環(huán)境，業(yè)務(wù)覆蓋范圍較為全面，可對(duì)企業(yè)管理流程予以全程跟蹤。全面預(yù)算管理在房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施后可良好協(xié)調(diào)企業(yè)的戰(zhàn)略計(jì)劃、長(zhǎng)期目標(biāo)、短期目標(biāo)及年度計(jì)劃，對(duì)企業(yè)集團(tuán)目標(biāo)與各個(gè)分部目標(biāo)進(jìn)行整合，通過(guò)預(yù)算編制、預(yù)算實(shí)施、預(yù)算修正來(lái)落實(shí)企業(yè)戰(zhàn)略，為企業(yè)發(fā)展目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)提供堅(jiān)實(shí)后盾。全面預(yù)算管理在房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中的實(shí)際應(yīng)用所指的即為：自項(xiàng)目立項(xiàng)開始，對(duì)地質(zhì)勘察、土地規(guī)劃、估算概算、整體設(shè)計(jì)直至施工圖預(yù)算、項(xiàng)目建設(shè)開工、配套設(shè)施安裝、監(jiān)理、竣工備案、項(xiàng)目銷售、項(xiàng)目回款、項(xiàng)目后評(píng)估等一系列階段進(jìn)行全面管理，統(tǒng)籌考慮資金投入、資金支出、成本控制、工程款項(xiàng)結(jié)算、回款、負(fù)債償還等運(yùn)轉(zhuǎn)性質(zhì)較為獨(dú)立的預(yù)設(shè)指標(biāo)[1]。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，全面預(yù)算管理是對(duì)企業(yè)前景進(jìn)行預(yù)測(cè)、企業(yè)未來(lái)發(fā)展進(jìn)行規(guī)劃的重要環(huán)節(jié)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理實(shí)施過(guò)程中所面臨的困境

（一）房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層對(duì)全面預(yù)算管理不夠重視，認(rèn)識(shí)程度不高

全面預(yù)算管理需房地產(chǎn)企業(yè)中全體成員共同參與到管理工作當(dāng)中，但在我國(guó)大部分房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)全面預(yù)算管理進(jìn)行執(zhí)行的實(shí)際過(guò)程中，許多企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)均認(rèn)為全面預(yù)算管理和企業(yè)當(dāng)中其他一般的財(cái)務(wù)費(fèi)用預(yù)算控制相同，覺(jué)得此項(xiàng)工作是企業(yè)財(cái)務(wù)部門的分內(nèi)職責(zé)，無(wú)關(guān)于企業(yè)其他部門，甚至還有少數(shù)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層工作人員覺(jué)得，全面預(yù)算管理的作用僅針對(duì)成本控制方面，只對(duì)財(cái)務(wù)部門的相關(guān)支出與預(yù)算進(jìn)行全面預(yù)算管理，很難將全面預(yù)算管理的實(shí)際控制意義充分發(fā)揮出來(lái)。與此同時(shí)，在一些房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)全面預(yù)算管理進(jìn)行執(zhí)行的實(shí)際過(guò)程當(dāng)中，企業(yè)員工并未能對(duì)其進(jìn)行積極參與，具有較為薄弱的主觀能動(dòng)性，在很大程度上制約了全面預(yù)算管理在房地產(chǎn)企業(yè)的順利實(shí)施。

（二）科學(xué)管理體系與管理制度的缺失

現(xiàn)如今，我國(guó)有很多房地產(chǎn)企業(yè)并未制定出十分健全的全面預(yù)算管理制度，其所應(yīng)用的管理體系科學(xué)性不高。相較于其他企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)具有相當(dāng)?shù)膹?fù)雜性，就算其所開展的項(xiàng)目為單一開發(fā)項(xiàng)目，其間也會(huì)存在區(qū)別于其他項(xiàng)目的復(fù)雜性，在很大程度上增加了房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)管理體系及相關(guān)制度進(jìn)行制定時(shí)的困難程度。在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)際過(guò)程當(dāng)中會(huì)牽扯到很多復(fù)雜因素，這些因素常常無(wú)法分割，可直接影響全面預(yù)算管理制度的制定與應(yīng)用。由于我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中的各個(gè)企業(yè)發(fā)展階段各不相同，所以公開的管理體系與制度不是對(duì)全部房地產(chǎn)企業(yè)均適用的，因此，當(dāng)前我國(guó)許多房地產(chǎn)企業(yè)均面臨著科學(xué)管理體系與管理制度的缺失問(wèn)題[2]。

（三）全面預(yù)算管理與企業(yè)戰(zhàn)略及市場(chǎng)之間銜接不暢

現(xiàn)如今，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在對(duì)預(yù)算進(jìn)行編制時(shí)，常常采取簡(jiǎn)單的方式對(duì)一個(gè)項(xiàng)目的預(yù)算成本進(jìn)行分類，將其分為土地成本、建安成本、基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施及開發(fā)間接性費(fèi)用等。其中除了土地成本因既定的成本及契稅可以確定之外，其余幾項(xiàng)成本均需通過(guò)一系列計(jì)算方可確定。建安成本是一項(xiàng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的主要成本，通常會(huì)以項(xiàng)目開展時(shí)段內(nèi)的市場(chǎng)平均建安成本為依據(jù)進(jìn)行計(jì)算與確定;在確定配套設(shè)施成本與基礎(chǔ)設(shè)施成本時(shí)，一般會(huì)以政府相關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及政府相關(guān)要求為依據(jù)進(jìn)行測(cè)算;在確定開發(fā)間接費(fèi)用時(shí)通常會(huì)以房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際情況為依據(jù)對(duì)一定比例的成本予以確定。但是，一般情況下房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)忽視其項(xiàng)目成本價(jià)格及銷售價(jià)格與稅收之間的關(guān)系，在很大程度上影響了整個(gè)工程項(xiàng)目的實(shí)際收益。與此同時(shí)，部分房地產(chǎn)企業(yè)在編制項(xiàng)目預(yù)算成本的實(shí)際過(guò)程中也存在僅重點(diǎn)考慮項(xiàng)目成本，對(duì)項(xiàng)目成本與自身企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略之間的關(guān)系有所忽略的問(wèn)題，導(dǎo)致全面預(yù)算管理與企業(yè)戰(zhàn)略及市場(chǎng)之間銜接不暢。

三、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理實(shí)施困境的解決對(duì)策

（一）將房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層對(duì)全面預(yù)算管理的重視程度與認(rèn)識(shí)程度提升上去

只有將房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層對(duì)全面預(yù)算管理的重視程度與認(rèn)識(shí)程度充分提升上去、從根本上增加房地產(chǎn)企業(yè)全體員工的全面預(yù)算管理意識(shí)才能令全面預(yù)算管理在房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中得到順利實(shí)施與執(zhí)行。房地產(chǎn)企業(yè)中主管預(yù)算管理工作的財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人或財(cái)務(wù)總監(jiān)需與企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層開展積極溝通，使其充分明確全面預(yù)算管理可使企業(yè)管理水平獲得有效提升，促進(jìn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)更快實(shí)現(xiàn)，有效提升企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。與此同時(shí)，在全面預(yù)算管理得到了房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)重視之后，企業(yè)還需為基層員工展開全面預(yù)算管理知識(shí)的培訓(xùn)，使企業(yè)全體員工均意識(shí)到全面預(yù)算管理的重要程度，將企業(yè)員工的全面預(yù)算管理意識(shí)培養(yǎng)起來(lái)。

（二）對(duì)預(yù)算管理制度進(jìn)行制定，使預(yù)算管理體系獲得優(yōu)化

房地產(chǎn)企業(yè)需制定出針對(duì)各項(xiàng)全面預(yù)算的管理制度，通過(guò)制度來(lái)對(duì)企業(yè)管理層及基層員工進(jìn)行約束，使其積極參與到全面預(yù)算管理工作當(dāng)中，確保全面預(yù)算管理工作的順利實(shí)施，房地產(chǎn)企業(yè)還需將適合于企業(yè)實(shí)際情況的管理體系建立起來(lái)，通過(guò)成立預(yù)算管理委員會(huì)及其下屬辦公室等方式來(lái)增加企業(yè)員工參與全面預(yù)算管理的積極性，將科學(xué)的預(yù)算管理目標(biāo)制定出來(lái)。

（三）對(duì)全面預(yù)算管理手段進(jìn)行完善與創(chuàng)新

在編制完內(nèi)部預(yù)算之后，全面預(yù)算管理則進(jìn)入實(shí)施階段，需對(duì)各預(yù)算執(zhí)行單位的控制重點(diǎn)予以確定，依據(jù)企業(yè)內(nèi)部環(huán)境變化及外部環(huán)境變化來(lái)及時(shí)調(diào)整企業(yè)預(yù)算目標(biāo)，將預(yù)算執(zhí)行預(yù)警機(jī)制建立起來(lái)，使預(yù)算分析報(bào)告的具體質(zhì)量得到有效提升，當(dāng)發(fā)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中面臨重要風(fēng)險(xiǎn)時(shí)可對(duì)其進(jìn)行及時(shí)揭示，積極利用有效措施幫助企業(yè)規(guī)避相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)[3]。

（四）建立健全預(yù)算執(zhí)行監(jiān)督考核機(jī)制

房地產(chǎn)企業(yè)需積極開展對(duì)全面預(yù)算組織工作與完成情況的考核，將預(yù)算考核辦法制定出來(lái)，以自身實(shí)際情況為依據(jù)建立嚴(yán)格的預(yù)算執(zhí)行考核制度，做到獎(jiǎng)懲分明。需對(duì)各預(yù)算執(zhí)行單位的預(yù)算執(zhí)行結(jié)果進(jìn)行確認(rèn)，將預(yù)算執(zhí)行情況分析報(bào)告編制出來(lái)，待考核完成后及時(shí)公布考核結(jié)果，確保預(yù)算體系的順利運(yùn)行。

四、結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理是企業(yè)綜合治理的一項(xiàng)重要組成內(nèi)容，其是一項(xiàng)綜合性較高的系統(tǒng)工程，在企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展方案的實(shí)施過(guò)程中扮演著戰(zhàn)略保障體系的角色。房地產(chǎn)企業(yè)需以自身實(shí)際特點(diǎn)為依據(jù)，將與自身未來(lái)發(fā)展相適應(yīng)的全面預(yù)算管理體系及制度建立起來(lái)，幫助企業(yè)早日實(shí)現(xiàn)其自身戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)，對(duì)企業(yè)資源進(jìn)行整合，將企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益有效提升上去。

參考文獻(xiàn)：

[1]盧怡寧.房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行全面預(yù)算管理中存在的問(wèn)題及應(yīng)對(duì)措施[J].中國(guó)經(jīng)貿(mào)，2018，24 （12）：144-146.

[2]李平.芻議房地產(chǎn)全面預(yù)算管理現(xiàn)狀及解決對(duì)策[J].財(cái)會(huì)學(xué)習(xí)，2018，13 （21）：32，34.

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