房地產項目成本控制研究

李健生

【摘要】? ?當前，在國家宏觀調控的大背景下，一方面，房地產價格上升空間有限，另一方面成本卻不斷上漲，房地產項目的成本控制就顯得尤為重要。房地產企業可以采取加強項目前期的科學決策、建立科學合理的成本核算與動態體系、將成本控制中的業務控制與財務控制相結合、重視隱性成本控制、建立并實施全面成本控制等措施，進行房地產項目的成本控制。通過這些措施，可以保證房地產企業的利潤空間，使企業在激烈的市場競爭中生存、獲利并不斷發展壯大。

【關鍵詞】? ? 房地產;成本構成;成本控制;財務控制

【中圖分類號】? ?F275? ?【文獻標識碼】? ?A? ?【文章編號】? ?1002-5812（2019）02-0094-03

一、引言

我國房地產行業歷經20多年的發展，已成為我國國民經濟的支柱產業，帶動了一系列相關產業——鋼鐵、水泥、家居制造業及一批服務業的發展，但隨著國家宏觀調控及行業自身競爭的白熱化，以及廣大購房群體對住房要求的提高，房地產項目很難再現過去的暴利，房地產企業要想在日趨激烈的競爭環境中生存、發展，加強房地產項目的成本管理與控制是一條行之有效的途徑。房地產項目的成本不僅影響到房地產企業的利潤，還影響著市場上的房價，所以房地產項目的成本控制意義重大。

二、房地產項目的特點

（一） 投資額大，項目類型復雜，開發周期長

房地產項目投資額較大，開發周期長，一般要3—5年，且一個項目中的產品可能種類較多，比如高層住宅、公寓、連排別墅等，通常采用連片分批開發的策略，同時在整個項目的建設過程中資金的使用也是不均衡的，投資回收周期較長。由于開發周期較長，在這期間原材料、人工成本價格、房屋銷售價格的不確定性風險都較大，極有可能原來預期利潤可觀的項目最后卻損失慘重。

（二） 受國家政策影響較大

房地產業是當前我國經濟發展重要的支柱產業之一，對國家經濟的整體運行影響較大，同時又與廣大人民群眾的生活息息相關，為了抑制房價的過快高漲，國家會出臺一系列的政策，比如限貸、限購、限售政策等;當房地產市場低迷時，國家又會出臺降低首付比例、稅收方面的一些政策以鼓勵購房，這些政策干預直接影響到房地產項目開發能否實現預期的目標，同時政府的土地出讓制度、當地的市政規劃、社保政策等都直接影響到房地產項目的開發與管理，增大了開發難度與不可預見性。

（三） 負債率高，風險大

一方面，房地產項目的開發基本上都是通過銀行貸款完成，以上市公司中的龍頭企業萬科與碧桂園為例，2018年6月，萬科的資產負債率為84.7%，2017年底碧桂園的負債總額高達9 000億元，平均我國房地產行業的資產負債率達90%以上;另一方面，在目前的高房價下，購房者普通采取銀行按揭貸款購房，實際上一套房子從銀行獲取了兩份貸款，如果房屋不能如期交付，可能出現房地產開發商不能如期歸還借款，同時購房者斷供的風險，所以房地產項目的財務風險非常高，而且對銀行業的信貸風險的影響也非常高。

三、房地產項目成本的構成

房地產項目的上述特點，使得其成本控制比其他類型企業更為困難。要想化解風險，企業只能從內部的成本可控因素入手。房地產項目業務繁雜，項目成本主要由幾個部分構成，詳見下表。

四、房地產項目成本控制存在的問題

（一） 成本控制意識不強

我國房地產行業經歷了井噴式的發展，房地產行業平均利潤率達50%，在高額利潤的背景下，房地產企業更加關注的是如何獲得新的土地開發資源，為企業后續的不斷擴張補充新血液，普遍缺乏成本控制意識，對成本控制只停留在口頭上，沒有實質性、行之有效的成本控制措施。特別是一些中小型房地產企業，一沒有成本控制意識，二沒有成本控制的能力。隨著2013年國家一系列房地產調控政策出臺，以及經濟下行雙重壓力下，一方面房地產價格上升空間有限，另一方面房地產的成本卻在不斷攀升，導致房地產企業利潤空間縮小，房地產企業要生存發展，成本控制非常重要。

（二） 缺乏系統性與全面性

很多房地產企業雖然意識到了成本控制的重要性，但對成本驅動因素缺乏全面的認識與了解，在進行成本控制時，大多把重點放在將成本劃分成單項成本分別進行控制，如土地成本的控制、規劃設計費用的控制、施工成本的控制等，但房地產開發是一個全面、連續的過程，比如控制了土地成本，但可能因為土地偏遠、施工條件差等情況直接影響到后期的施工成本，規劃設計中材料、結構也直接影響到后期的施工成本，施工成本的控制也可能影響后期的銷售，導致銷售成本的上升。而且房地產開發項目周期較長，如果不進行全面系統的成本控制，很容易出現“按下葫蘆浮起瓢”。

（三） 只重視“顯性成本”的控制

房地產企業在進行項目的成本控制時，往往只重視項目的“顯性成本”控制，比如原材料的價格、機械設備的使用、人工價格等，而對于一些“隱性成本”，比如質量問題造成返工費、安全事故賠償、本可以通過稅收籌劃帶來的稅收節約、由于質量問題造成的公司信譽受損等“隱性成本”重視不夠，或者沒有能力去實施這些成本的控制工作。

（四） 業務控制與財務控制脫節

房地產企業的成本控制當前主要由相關業務部門來完成——即成本的業務控制，財務部門的成本控制主要體現在事后的成本核算與財務監督，很少參與事前的成本控制與事中的成本控制，從而導致成本業務控制與財務控制的脫節。比如對于項目前期的決策，房地產企業的財務部門很少參與，業務部門往往只從項目本身的可行性出發。從而出現一些房地產企業多個項目集中開工，導致項目進行過程中出現資金短缺，需要財務部門臨時籌資等現象的發生，財務成本的上升最終導致成本失控，無法實現預期目標。

（五） 成本核算不科學

成本核算的準確與否直接影響到成本控制的有效性，進而影響到房地產企業的經濟效益。房地產項目往往是成片分期開發，同時還可能涉及不同的產品類型，比如有普通住宅、公寓、商業、別墅等。房地產企業成本核算中普遍存在成本核算對象不清晰，是分片核算還是分期核算，亦或分產品類型，這不僅影響到核算對象的各項直接成本，還影響到后期費用的分攤，進而影響企業當期與后面各期利潤，以及成本控制措施的恰當性與合理性。

五、加強房地產項目成本控制的建議

（一） 加強項目前期的科學決策

良好的開端是成功的一半。房地產開發企業在實施項目前，應首先做好市場分析與預測，在對市場相關需求深入分析的基礎上，考慮可選項目，分別進行收入預測，在收入預測及企業的目標利潤的基礎上，進而得出項目允許的成本區間，也就是成本控制的上下限，再綜合考慮風險因素，進行項目比選，只有這樣，才能保證企業目標利潤的實現。目前我國很多房地產企業不是從收入預測入手，而是盲目拿地，從成本倒推收入目標，制定的銷售單價與市場不符，導致無法實現最終目標，甚至出現虧損，同時給成本控制也帶來較大的壓力。因此，房地產開發企業應高度重視項目前期的科學決策，認真進行項目可行性分析，多項目進行比選。只有這樣，才能保證項目實施過程中項目成本控制目標的可實現性。

（二） 業務控制與財務控制相結合

業務部門是發生成本的經辦部門，財務部門是發生成本的監督核算部門，二者相互制約的同時，也可以互為補充與配合。在成本業務控制的過程中可以采用一些財務或金融手段，以施工中所采用的材料為例，施工過程中業務部門主要控制原材料的用量與價格，在原材料價格方面，財務控制就可以很好地發揮作用，通過業務部門的價格預測等，財務部門可以通過主要原材料的期貨套期保值等財務手段，有效地控制原材料成本。房地產企業通過成本業務控制與財務控制的有效配合與相互制約，才能共同完成成本控制目標。

（三）建立科學合理的成本核算體系和動態成本控制體系

準確的成本核算是進行成本控制的基礎。房地產企業應根據企業自身情況及項目周期情況建立一套科學合理的成本核算體系，只有這樣才能有效地進行事前的成本預算，事中正確地進行項目成本的歸集、分配及成本控制，事后正確的項目決算及有效的成本控制后評價，通過項目結算找出成本超預算的原因，建立有效的企業成本控制措施，為下一項目的成本預算與控制打下良好的基礎。

同時，由于開發過程的不可預見性因素較多，除了科學的核算體系，還要建立一個動態成本控制體系，可通過信息化手段，及時匯總成本信息，在關鍵節點，設置成本預警機制，完善信息的查詢功能，保證各業務部門之間信息通暢，防止信息偏差，形成成本控制反饋管理機制，出現問題時，能及時發現問題，通過快速的反饋機制與協調機制采取補救措施。

（四） 重視稅收等隱性成本的控制

房地產項目涉稅費環節較多，比如土地增值稅、增值稅、所得稅、城建稅、土地拆遷補償費等，這些都是必須依法繳納的，但在實際工作中，房地產企業可以通過公司的組織形式、定價機制、項目核算方式等進行稅收籌劃，達到降低稅費成本的目標。

（五） 建立并實施全面成本控制

房地產項目具有建設周期長、涉及環節多、資金需求量大且不均衡等特點，因此房地產項目的成本控制不是某一個或幾個業務部門，在某些階段能夠完成的，而需要房地產企業進行全面成本控制。這個全面涉及到全員、全過程、全要素，從時間階段上，包括項目前期的決策階段、規劃與設計階段、建設階段、銷售階段以及后期維護階段的成本控制;從要素上，包括原材料成本、人力資源成本、機械使用成本、銷售成本、籌資成本、質量成本、管理成本、后期維護成本等，在進行全要素成本控制時，要分清主次，在全面控制的基礎上，抓住主要控制點，即那些占總成本比較大的要素，這些要素的控制影響大，可謂立竿見影;從人員上，成本的控制不僅涉及到設計、采購、施工等人員，還涉及財務、銷售、質檢、后期維護人員等，人員之間不能僅從自己一方來看待成本，要從項目整體出發，比如原材料的采購，采購人員在控制采購費用的同時，要考慮到倉庫保管人員涉及的保管費用以及批量采購時財務融資時的財務費用等。因此房地產企業應建立并實施全面成本控制，只有這樣才能有效進行項目整體成本控制。

六、結束語

在國家宏觀調控的大背景下，房地產企業在“開源”有限的情況，可以通過“節流”，即不斷加強項目自身的成本控制，達到其利潤目標。房地產企業在進行成本控制中，可以采取加強項目前期的科學決策、建立科學合理的成本核算與動態成本體系、將成本控制中的業務控制與財務控制相結合、重視隱性成本控制、建立并實施全面成本控制等措施有效地進行房地產項目的成本控制。通過這些“節流”措施，一方面可以保證房地產企業的利潤空間，使其在激烈的市場競爭中生存、獲利并不斷發展壯大，同時可以通過成本控制房價的上漲，保證人民群眾的利益。J

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