金融政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響分析

王文波

摘要：近些年，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)得到了飛速發(fā)展，并逐漸成為我國(guó)各地主要財(cái)政收入來(lái)源。此外，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)以及提供就業(yè)崗位等方面扮演著重要角色。而基于房地產(chǎn)交易大環(huán)境以及相關(guān)調(diào)控措施難以落實(shí)使得當(dāng)前房?jī)r(jià)過(guò)高等其他問(wèn)題逐漸現(xiàn)象，嚴(yán)重影響我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。故此次就金融政策對(duì)房地產(chǎn)的影響進(jìn)行分析，探討基于政府引導(dǎo)的金融引導(dǎo)政策維穩(wěn)房地產(chǎn)健康發(fā)展。

關(guān)鍵詞：金融政策 房地產(chǎn) 影響

通過(guò)金融政策的干預(yù)引導(dǎo)，可以有效維穩(wěn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，促使市場(chǎng)房?jī)r(jià)穩(wěn)定、保持合理的結(jié)構(gòu)以及實(shí)現(xiàn)供需的總體平衡，從而構(gòu)建良好和諧的房地產(chǎn)市場(chǎng)。通常而言，房?jī)r(jià)主要受到市場(chǎng)供求關(guān)系影響，因此基于金融政策對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行調(diào)控時(shí)，往往需要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體供求體量以及結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整。

一、金融政策干預(yù)房地產(chǎn)價(jià)格必要性

分析近幾年我國(guó)在售商品房均價(jià)以及城鎮(zhèn)居民可支配收入，其中2014年我國(guó)商品房平均售價(jià)達(dá)每平方6223元，而當(dāng)年統(tǒng)計(jì)的我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均可支配的收入為28844元；而該情況到了2015年，則為在售商品房均價(jià)為6793元每平方，較上一年增幅7.4%，實(shí)際城鎮(zhèn)居民人均可支配的收入為31195元，較上一年增幅2%；到了2016年，該數(shù)據(jù)又變化為在售商品房均價(jià)為7476元每平方，較上一年增幅10%，實(shí)際城鎮(zhèn)居民人均可支配的收入為33616元，較上一年增幅7.6%。依據(jù)小康社會(huì)住宅面積標(biāo)準(zhǔn)，通常普通家庭其面積為100-120平方為宜。由此可見(jiàn)，面對(duì)高昂房?jī)r(jià)，單憑個(gè)人收入遠(yuǎn)不夠支持住房需求。房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，住房供需結(jié)構(gòu)不合理是實(shí)現(xiàn)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的主要問(wèn)題。基于金融政策干預(yù)十分必要。

房地產(chǎn)行業(yè)其投入巨大，且房屋使用年限較長(zhǎng)。依照國(guó)際管理，通常地區(qū)商品房空置率為5%-10%之間較為合理，正常的房屋空置率可以有效抑制房?jī)r(jià)的上漲趨勢(shì)，而近些年我國(guó)逐漸出現(xiàn)投資房地產(chǎn)趨勢(shì)，人們逐漸將資產(chǎn)投入到房地產(chǎn)行業(yè)，一時(shí)間“炒房”成了時(shí)下熱門(mén)行業(yè)。大量資金涌入房地產(chǎn)行業(yè)，進(jìn)一步促進(jìn)房?jī)r(jià)增速，消費(fèi)者消費(fèi)物理，一些城市逐漸出現(xiàn)房屋空置等情況。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)我國(guó)家庭房屋空置率達(dá)到22%左右，“鬼城”、“空城”已經(jīng)出現(xiàn)。依據(jù)《中國(guó)家庭金融調(diào)查報(bào)告》顯示，就現(xiàn)階段而言我國(guó)自有住房率已然接近九成，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)20%的家庭擁有多套房，且實(shí)際空置率已經(jīng)達(dá)到22%左右。此外，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展以及起步相對(duì)較晚，但經(jīng)過(guò)多年的努力，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要?jiǎng)恿Ξa(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)的銷(xiāo)售面積以及開(kāi)發(fā)面積不斷增加，從而人數(shù)以及企業(yè)數(shù)量不斷增加，最終使得房地產(chǎn)的增加量在GDP中的比重弊端增加。就另一方面而言，房地產(chǎn)具有與其他行業(yè)強(qiáng)關(guān)聯(lián)性以及擴(kuò)散性效果，在不斷自我發(fā)展的同時(shí)，也會(huì)進(jìn)一步帶動(dòng)上下游行業(yè)的向前發(fā)展，對(duì)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與提高具有重要意義。

二、金融政策發(fā)展歷程與特點(diǎn)

上世紀(jì)九十年代，我國(guó)出現(xiàn)房地產(chǎn)投資熱潮。一時(shí)間與房地產(chǎn)相關(guān)的行業(yè)包括地皮、鋼材以及項(xiàng)目等均出現(xiàn)異常火爆情況。火爆的市場(chǎng)情況拉高了國(guó)內(nèi)的通貨膨脹，出現(xiàn)一系列經(jīng)濟(jì)運(yùn)行等問(wèn)題。當(dāng)時(shí)政府基于金融政策手段進(jìn)行調(diào)控，最終維穩(wěn)房地產(chǎn)行業(yè)。

千禧年后我國(guó)相繼頒布了房改相關(guān)政策，提出貸款首付不低于房?jī)r(jià)30%，最長(zhǎng)還款不得大于20年等規(guī)定，推出住房公積金并延長(zhǎng)公積金還款年限等一系列措施抑制房?jī)r(jià)投資過(guò)熱情況。全球金融危機(jī)期間，為了應(yīng)對(duì)金融危機(jī)對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的沖擊，我國(guó)連續(xù)4次下調(diào)利率，并3次下調(diào)了存款準(zhǔn)備金利率。二套房貸款政策逐漸走上歷史舞臺(tái)。2009年至今，我國(guó)房?jī)r(jià)不斷攀升、屢創(chuàng)新高，為了維穩(wěn)房地產(chǎn)國(guó)家持續(xù)執(zhí)行金融收緊政策。僅2010年我國(guó)就6次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，并出臺(tái)國(guó)十一條規(guī)定，二套房首付不得低于總房?jī)r(jià)40%，針對(duì)第三套房貸款等則不允許銀行予以貸款發(fā)放等。隨后一年，我國(guó)就將存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣的存款準(zhǔn)備金率調(diào)升0.5個(gè)百分點(diǎn)，基于一月份所出臺(tái)的“新國(guó)八條”相關(guān)規(guī)定，實(shí)際家庭住房第二套住房其貸款首付不得低于60%，其次貸款的利率不得低于基準(zhǔn)利率1.1倍。雖然高壓政策持續(xù)作用于房地產(chǎn)行業(yè)，但就2016年我國(guó)房地產(chǎn)表現(xiàn)來(lái)看，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)依然保持16%以上的投資增速。對(duì)于國(guó)家政府而言，應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步制定調(diào)控政策，從而基于更為嚴(yán)苛的政策舉措，有效穩(wěn)定房?jī)r(jià)變動(dòng)，從而有效抑制投機(jī)行為，避免國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)出現(xiàn)市場(chǎng)泡沫。

三、金融政策影響房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)分析

自我國(guó)放手房地產(chǎn)行業(yè)，任由市場(chǎng)化自由運(yùn)作后，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)得到快速發(fā)展。由最開(kāi)始的理論與實(shí)踐探索到現(xiàn)在的市場(chǎng)反應(yīng)調(diào)控，我國(guó)一系列金融政策的出臺(tái)對(duì)引導(dǎo)房地產(chǎn)健康發(fā)展起到很好作用，一些政策同時(shí)取得了很好的成果，但后期房地產(chǎn)市場(chǎng)投資與房?jī)r(jià)依然保持上揚(yáng)，這主要與金融政策的滯后性有關(guān)，實(shí)際政策落實(shí)未達(dá)到理想效果。

四、基于金融政策調(diào)控房產(chǎn)價(jià)格措施分析

（一）基于利率影響房?jī)r(jià)

利率的高低直接關(guān)系到人們的購(gòu)房成本，因此對(duì)于央行而言，其會(huì)依據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化情況適當(dāng)采用利率手段影響基準(zhǔn)利率水平以及利率結(jié)構(gòu)從而影響房地產(chǎn)的供需平衡。房地產(chǎn)對(duì)于利率的變化較為敏感，利率的降低勢(shì)必有助于緩解購(gòu)房者的還貸壓力，更多資金將涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，更多用戶(hù)選擇買(mǎi)房保值；此外利率的提高導(dǎo)致房屋需求進(jìn)一步減少，一些理性的投資者則會(huì)逐漸將資金應(yīng)用于其它行業(yè)，有助于其他行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。

（二）基于信貸影響房?jī)r(jià)

房產(chǎn)信貸主要指央行基于商業(yè)央行等金融機(jī)構(gòu)對(duì)開(kāi)發(fā)商抵押貸款等行為進(jìn)行管理的措施。房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)于信貸的依賴(lài)程度越大，央行基于信貸對(duì)房地產(chǎn)供求關(guān)系調(diào)整越有效。目前常見(jiàn)的信貸措施主要有調(diào)整再貼現(xiàn)率、公開(kāi)市場(chǎng)操作以及調(diào)整存款準(zhǔn)備金率等手段。實(shí)際信貸的規(guī)模主要依據(jù)所需要發(fā)放貸款規(guī)模所決定。銀行可貸款額度的增加，勢(shì)必使得個(gè)人出資減少，相反銀行貸款低則個(gè)人出資相應(yīng)的增加。基于該關(guān)系，央行可以有效實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控。筆者就該關(guān)系進(jìn)行分析：對(duì)于需求側(cè)而言，金融政策作用于銀行貸款，迫使銀行貸款能力下降，導(dǎo)致購(gòu)房需求降低，最終使得房地產(chǎn)價(jià)格的進(jìn)一步降低；而對(duì)于供給側(cè)而言，金融政策的作用于銀行貸款，迫使銀行貸款能力的降低，使得住房的供給側(cè)能力減少，最終使得房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)上揚(yáng)。

（三）基于貨幣供應(yīng)調(diào)控房?jī)r(jià)

貨幣供應(yīng)量的上漲勢(shì)必導(dǎo)致市場(chǎng)物價(jià)的上漲，更多的資金將用于消費(fèi)市場(chǎng)。物價(jià)的上漲將會(huì)導(dǎo)致房屋建筑原材料等的價(jià)格上漲，繼而導(dǎo)致房屋建造成本的上漲。開(kāi)發(fā)商為了確保利潤(rùn)，則會(huì)進(jìn)一步提升房?jī)r(jià)。此外，貨幣供應(yīng)量充足時(shí)，投資者以及開(kāi)發(fā)商等對(duì)房地產(chǎn)投入將大大增加，而期間市場(chǎng)需求相對(duì)旺盛，房屋成交量一定程度上會(huì)被提高。當(dāng)貨幣供應(yīng)不足時(shí)則企業(yè)資金變少，資金鏈的供應(yīng)不足有可能造成工程的停滯，房地產(chǎn)行業(yè)則逐漸出現(xiàn)萎縮情況，爛尾樓工程將逐漸增多。

五、結(jié)束語(yǔ)

近些年，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)了新一輪的發(fā)展勢(shì)頭。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展對(duì)于地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有促進(jìn)意義，但同時(shí)對(duì)社會(huì)以及個(gè)人帶來(lái)一定負(fù)面影響。房?jī)r(jià)的不斷攀升大大提高個(gè)人購(gòu)房壓力，同時(shí)對(duì)社會(huì)的穩(wěn)定發(fā)展等帶來(lái)一定影響。因此基于有效的金融政策干預(yù)，維穩(wěn)房地產(chǎn)行業(yè)合理健康發(fā)展十分必要，政府部門(mén)應(yīng)當(dāng)借助有效手段，依據(jù)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展特點(diǎn)，采取合理金融政策，維穩(wěn)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]郭娜，章倩.我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)背后的金融影響因素分析[J].價(jià)格理論與實(shí)踐，2016（11）：106-109.

[2]吳淑萍，樊穎，楊贊.利率政策對(duì)房?jī)r(jià)的“非對(duì)稱(chēng)性”影響路勁——基于小波分析和GARCH模型的研究[J].上海金融，2017（2）：3-10.

[3]高波，樊學(xué)瑞，趙奉軍.金融沖擊與房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)——一個(gè)宏觀(guān)分析框架及中國(guó)的經(jīng)驗(yàn)證據(jù)[J].經(jīng)濟(jì)理論與經(jīng)濟(jì)管理，2017，V36（6）：45-56.

[4]許桂華，彭俊華，戴偉.房?jī)r(jià)波動(dòng)、擠出效應(yīng)與金融支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)效率——基于省際空間面板的分析[J].財(cái)經(jīng)科學(xué)，2017（8）：23-37.

[5]李欣然.中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化影響因素分析及2017年調(diào)控政策諫言[J].環(huán)球市場(chǎng)信息導(dǎo)報(bào)，2016（47）：28-28.

[6]徐榮，郭娜，李金鑫，等.我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對(duì)系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)影響的動(dòng)態(tài)機(jī)制研究——基于有向無(wú)環(huán)圖的分析[J].南方經(jīng)濟(jì)，2017，V36（11）：1-17.

（作者單位：云南省省級(jí)職工住房資金管理中心）