房地產工程管理與項目成本管理的對策分析

王緒春

摘要：21世紀以來，我國的經濟和社會得到迅猛的發展，房地產工程產業更是迎來了巨大的發展，市場規模更是得到了急劇的增長。但是，房地產市場內的部的競爭壓力也相當激烈，近些年來也有不少企業掉隊落馬，更多的是新鮮血液的進入，競爭的激烈程度遠超其他產業。然而，房地產企業間的競爭不僅體現在自身的資源總體規模，更體現在工程管理和項目成本管理的能力之上，通過這方面的能力來實現自身對資源利用效率最大化，實現自身利益的最大化。據此，本文首先論述了房地產工程管理和項目成本管理的重要性，并就不同階段兩者的工作開展進行詳細的論述，希望可以有所助益。

關鍵詞：成本管理對策 設計階段 信息化 質效水平 效益

近年來，我國城市化水平得到了迅速的推進，不斷有項目得到開發并投入使用，但其中也有不少的問題項目產生。經過對大量案例的比較和分析發現，科學合理的管理才是實現高工程質量水平、合理工程進度以及最大化經濟效益的根本。這才是為業主提供安全性、實用性以及可靠性的根本，也是保障人民基本的生命和財產安全的基礎，更是持續推動我國經濟發展的良好動力。而一旦房地產工程項目在管理方面出現問題且沒有得到改正，那將會使得房地產工程項目的質量降低、工期延誤以及投資效益下降甚至負效益等現象的出現，這不僅能不利于房地產市場的良性發展，更是對我經濟市場的動搖。

一、房地產工程管理和項目成本管理的概述

作為貫穿于整個房地產項目運營周期的工作，房地產工程管理的工作內容主要包含開發管理、規劃設計管理以及施工管理三項。而開發管理工作的則是針對房地產工程的開發管理，通過對房地產企業所能在該項目中運用的人力、財力以及物力等資源進行一系列的整合與配置，構建具有科學性和項目實際性的運行流程，結合信息化管理技術和模式，為業主滿足真實的需求。該項工作的重點有效協調好企業內各部門的工作關系，建立起科學合理的交流機制，確保項目的工程整個周期都處于控制之中。良好的項目開發管理工作可以實現對成本的有效控制成本和施工質量，使之在預期的工作時間內能夠保障安全性和穩定性，為工程項目的價值最大化奠定基礎。[1]

房地產工程的規劃設計管理工作需要由資質合格的設計單位來完成，對整個項目的施工方案和建筑方案進行規劃，在確定后將傳統的規劃圖轉化為數字化形式的規劃圖，并對其提出科學合理地分層編碼標準，最終將預想轉換為基礎性資料，上傳后的規劃設計圖可以作為房地產工程的參考資料，為后續工作的開展提供幫助。

房地產工程的施工管理工作需要由房地產公司指派相應的工程管理部門負責。以承包管理模式為例，在工程的實際施工階段，需要對下級單位資質進行嚴格考核，完成招投標工作，構建并完善相應的施工管理制度，確保良好的施工質量和現場安全，對施工方各個崗位和各個工種進行良好的協調，合理調度和使用施工器械，技術人員做好施工現場的指導，維護施工現場秩序，開展相應的安全知識教育，切實保障工程施工按質按量按時的完成。

房地產工程項目成本管理工作的基本內容主要包含四個方面，成本規劃，這一工作主要是在房地產工程的設計階段開展，結合項目效益目標和設計方案來進行成本的規劃和設計，其核心目標是為了確保項目成本管理工作存在可以依照的思路與總體要求。成本計算工作則需要借助專業的計算軟件和相應的技術來實現項目成本各項信息的匯總，通過數據資源來為項目成本管理工作服務。成本控制工作則需要利用所采集的成本管理相關數據信息開展相應的調整和控制工作，用以實現成本降低的目標。業績評估則是對上述工作的成果進行分析，對各方面的信息和結論進行反饋，將成本管理工作的成果反應到實際的數據當中。而作為企業管理工作的重要組成部分，成本管理工作是企業階段性利益和未來效益的重要保障，需要各個員工將成本管理和控制的意識融入到自身的工作當中，從真正意義上實現在保障了工程項目的質量前提下減少生產消耗，提高房地產企業利潤。因此，在企業中受重視程度可想而知。[2]

二、房地產工程管理和項目成本管理的策略分析

（一）重視房地產工程項目設計階段的管控工作

在房地產項目的工程管理和成本管控過程中，設計方案所指向的成本和造價直接關系到整個項目的最終給收益。因此，房地產項目的設計階段，需要秉持嚴謹和認真的工作態度，認真遵循國家設計標準和升級設計標準，根據企業的實際情況和需求開展成本管理工作。從現階段我國的房地產市場發展狀況來看，我國房地產企業的設計人員普遍存在經濟意識不足的現象，缺乏相應的成本管理和造價控制的理念，難以做好房地產工程中的造價控制。同時，其中還存在過度重視工程項目成本核算工作，缺乏設計技術和成本意識相結合的思維，造成造價成本和設計方案脫節的現象。房地產在開發設計階段，需要分階段做好管理工作。[3]

首先，需要設計技術更加專業，選取合適的團隊來提供高質量的設計工作。目前，房地產不僅處于市場競爭日趨激烈的環境下，更處于技術不斷發展和理念不斷更新的環境下，有必要選擇設計理念更加先進科學、技術認識更加深入的企業來完成相應的房地產設計工作。此外，房地產企業相關部門還需要積極與設計工作人員展開有效的溝通，掌握實時的設計進度，對于存在的問題要積極交流形成有效的解決。同時，也可以就企業的設計需求與相關設計工作人員進行有效的溝通，達成良好的共識，形成有效的解決方案。

而設計企業也需要整個設計階段嚴格依照國家相關標準以及相關規范來開展相應的設計工作，確保工程設計方案的質量，對設計圖紙進行多重審核，確保保障力度。房地產企業則需要以身作則，避免設計圖紙的隨意性更改，杜絕工程隱患，嚴格遵照國家相關部門和法律的要求來開展工作。

（二）做好房地產項目施工階段的管控工作

房地產的項目施工階段，房地產企業需要對合同進行有效的管理，重視施工質量和施工成本的管理控制工作。房地產項目的施工合同主要是對工程款的撥付、工程結算、索賠處理等等限定，對于整個房地產項目建設項目的費用控制、工程進度推進以及工作施工質量具有良好的保障。其中，還需要對施工合同中的違約行為進行準確的限定，對于施工合同工期、施工合同價款結算等等內容進行準確的描述。在施工準備的成本管理工作開展需要做好良好的崗位分工和授權，確保從項目決策、預算管理、支付管理、竣工決算以及監督檢查等多個角度的工作都有相應的人員能夠開展相應的項目決策工作，通過市場相應數據信息的采集和分析來對現有的工作方案進行優化，保障成本在預期范圍內，確保房地產經濟效益可以得到有效的提升。在施工階段的成本管理工作中，需要將工程材料的成本管理工作放在首要，其總成本占據了整個房地產成本的較大比例，同時也是關系到整個項目質量的重要因素。在建筑材料市場運行的過程中，不同種類的工程材料往往會存在不同的波動，價格差異也客觀存在，即使同一品種的材料在不同周期、不同廠商、不同規格以及任意因素變動下也會形成巨大的價格差，房地產工程材料采購人員不僅需要嚴格按照設計方案來選取合適材料，更需要時刻注意市場信息和數據的采集，把握市場發展動態，進而有效控制房地產施工材料的成本。

（三）做好房地產工程招標階段的管控工作

房地產工程的項目招標階段，需要并存公正、公開、公平以及誠信的基本原則，更需要嚴格依照我國法律來開展相應的工作。相關工作人員則需要對相應的招標信息數據進行整理，認真核實，對有價值的信息進行深入分析和挖掘，確保招投標工作按質按量完成的基礎上保障房地產企業的根本利益最大化。除此之外，對于施工合同的簽訂和管理工作也需要引起高度的重視，才能有效的保障實際建設質量以及建設進度，提升費用控制有效性。具體工作的開展需要分為三個階段：首先需要確切了解投標單位的資質，相應的資質證書，實際工作能力、履歷以及經驗，根據工程的實際需要擇優選取；然后，開展科學的定標工作，形成以工程量清單為判定的合理依據和標準，防止違規操作的產生；最后，對于合同的內容、標準以及其他注意事項需要嚴格按照標準和方案來施行，同時也要求定標單位嚴格按照合同開展，避免不必要的經濟糾紛，對工程項目成本進行有效管理。[4]

（四）做好竣工驗收階段的管控工作

竣工階段的審核工作也是一項相應的重要的工作，一方面需要做好施工現場的垃圾處理和物業交接，另一方面還需要做好驗收和整改工作。對于成本管理而言，需要整個工程項目的費用和清單進行比照，其中出現分歧的情況需要按照合同內容來執行。在工程收尾階段，成本管理人員也需要堅守職業道德和底線，秉持嚴謹認真的工作態度來開展工作，對各方面的信息進行記錄和保存，確保各個環節費用審核的合理性。

（五）強化信息化管理工作的水平

現階段已經逐漸進入了高度信息化的時代，各產業與信息化技術的聯系也日趨緊密，與房地產相關的施工、設計以及監督等單位的工作開展更是如此。因此，對于成本管理和工程管理工作的單位而言，除了要強化自身的專業素養外，更需要對自身的信息化管理水平進行強化。[5]

我國的宏觀經濟政策對房地產項目的開發具有重要影響，尤其是在面對激烈市場競爭時，房地產企業需要對各個項目具有較強的管控能力，能夠清晰認識到管控工作的質效才是房地產項目成本降低效益提升的根本。房地產企業在項目的實際管理和開發當中，需要秉持良好的項目成本管理意識，認真落實成本管理方法與成本管理手段的創新工作，尤其需要通過信息化管理手段來加強成本管理工作水平，構建成本數據庫，從整體角度來考量成本管理，提升項目經濟效益，盡可能降低工程的造價成本，實現企業可持續發展。對于房地產企業而言，資金直接影響其市場競爭力，同時對資源的利用效率和管理能力也是影響房地產企業經營管理的根本，需要引起高度重視。

參考文獻：

[1]申春林.探析房地產工程管理與項目成本管理的對策[J].建設科技，2018（06）：70-71.

[2]楊小敏.房地產工程管理與項目成本管理的探究[J].環渤海經濟瞭望，2018（03）：59.

[3]張榮，宋莉.房地產工程管理與項目成本管理分析[J].山西建筑，2017，43（14）：236-237.

[4]袁國琛.基于房地產工程管理與項目成本管理分析[J].住宅與房地產，2018（13）：23.

[5]陳國洪.房地產工程管理途徑與具體方式初探[J].江西建材，2016（17）：264+266.

（作者單位：單縣房地產管理局）