不動產預告登記效力研究

摘 要 不動產預告登記制度隸屬于物權法領域中的不動產登記制度，預告登記是不動產登記中不可或缺而又極其獨特的一種登記類型。效力問題是預告登記制度的核心問題，而我國《物權法》僅用一個條文對預告登記的效力作出規定，顯然比較簡略，不夠完善，不能充分發揮預告登記制度的功能，也不利不動產交易的繁榮發展。本文擬以我國《物權法》第20條為中心，闡述我國不動產登記效力的規定及其不足，并提出完善建議。

關鍵詞 預告登記 不動產登記 再處分行為 順位效力

作者簡介：李璐，安徽大學，碩士研究生，研究方向：民商法學。

中圖分類號：D923.2 文獻標識碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2019.02.105

不動產預告登記制度是不動產登記制度中極為特殊的一部分，預告登記所記載的并不是一項不動產物權，而是一項債權請求權，該債權請求權在義務人履行義務后，會發生不動產物權變動的法律效果。換言之，預告登記并不能實現當下的經濟利益，而是為日后發生的不動產物權變動提供一種保障。不動產預告登記制度雖然在我國已經建立，我國《物權法》第20條籠統規定了預告登記的基本內容、適用范圍及效力等方面，但是《物權法》沒有細致全面的規制預告登記制度，在實踐中也很難為債權人的合法權益提供有力的制度保障。

一、我國法律中規定的不動產預告登記制度

我國《物權法》中第20條規定，不動產買賣合同雙方當事人達成了不動產物權轉讓的合意，病簽訂了買賣合同的，為了擔保買受人將來能確實取得不動產物權，可以申請為該不動產辦理預告登記。

由此條文我們可以看出，預告登記制度的設立，具有擔保債權人實現債權的功能。我國法律規定中，物權的變動需要經過公示才會發生法律效力，當事人之間的意思表示不能直接導致物權變動，債權人不能依據該意思表示取得不動產物權。預告登記制度的設立保障了不動產交易運行平穩，保證了權利人實現物權的可能性。

我們國家的法律體系中，不動產預告登記制度的保障權利實現之效力，主要體現在《物權法》第20條中， “預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力”。債權的相對性決定債權只能拘束合同雙方當事人，不具有對抗第三人的效力。而不動產預告登記制度使當事人之間的債權關系具有了排他效力。我國《土地登記辦法》規定，在預告登記存續期間，只有在登記權利人無異議的情況下，登記義務人方能申請為第三人辦理土地權利登記，否則，登記義務人不能擅自為處分行為；在《房屋登記辦法》中亦有相似規定。由此可見，我國采取的立法模式是“禁止預告登記義務人再處分”，也即登記義務人不能在預告登記存續期間擅自進行處分行為。

我國法律體系中，不論是《物權法》，還是《土地登記辦法》和《房屋登記辦法》，都只簡單規定了不動產預告登記的效力，比較而言，一些地方出臺的地方性法律法規則更具體、全面的規定了該項制度。雖然如此，但各城市出臺的地方性法律法規只能適用于該地區，預告登記的擔保效力被大大減損了。

二、我國法律對不動產預告登記效力規定的不足

我國法律體系中，只在《物權法》第20條中對預告登記的保全權利效力作出了規制，對該制度的具體效力并未作出全面系統的規定，有待完善。預告登記制度中的順位保全和破產保護等效力也未涉及。

筆者將從以下幾個方面闡述我國法律中不動產預告登記制度的不足：

（一）過于絕對的規定了不動產預告登記對再處分行為的排他效力

預告登記后的再處分行為，在實踐中表現為“一房二賣”或“一房多賣”現象，對于該再處分行為的效力問題，我國立法采取的是“絕對禁止登記義務人再為處分”的原則。從《物權法》中可以看出，預告登記后的再處分行為只有在征得登記權利人的同意后方才有效，否則，即使該處分行為不會妨礙登記權利人的權利，該再處分行為也為無效。這種處理原則的確為登記權利人的利益提供了制度保障，但過于苛刻的限制登記義務人的行為，不符合法經濟學的效率原則。預告登記對登記義務人的權利進行了限制，但不應該剝奪其權利，預告登記不實現物權變動，不動產產權仍然屬于登記義務人，絕對限制預告登記后的再處分犧牲了潛在的交易可能性，不利于不動產交易市場的發展。

（二）未對不動產預告登記的順位保全效力作出規定

不動產物權的順位是指不動產物權在登記簿中登記時間的先后順序，順位在前的權利可優先于順位在后的權利得到實現。我國《物權法》中沒有明確對申請預告登記后的物權順位作出規定，如此一來，權利人申請預告登記后，將來發生不動產權利競合時，法律無法保證權利人的權利得到優先受償，預告登記所特有的擔保效力也無法得到保障。

（三）未規定不動產預告登記的破產保護效力

物權變動協議達成后，雙方當事人申請了預告登記，后登記義務人在本登記完成之前被宣告破產后，該不動產應當如何處理？我國《物權法》未對此作出詳細規制，因此在登記義務人破產的情況下，債權人的利益保障存在風險，若預告登記被賦予對抗破產的效力，則預告登記權利人的合法權益會得到更大程度的保護。

由以上論述我們不難看出，我國法律中，關于預告登記效力的規定不夠完善，存在較大漏洞。一方面，《物權法》中沒有規制順位保護和破產保護的內容；此外，法律法規對預告登記的保全權利的效力，規定也有待完善。

以上立法缺失和不足妨礙了預告登記對于不動產交易的實現所應有的功能，權利人的利益無法得到充分有效的保護，難以實現預告登記制度設立的目的。

三、我國不動產預告登記效力的完善建議

我國《物權法》中，關于不動產預告登記效力的規定過于單一，但預告登記的效力應當是全方位的，各效力相互配合相互補充，方能真正實現預告登記制度所具有的功能。本文通過對不動產預告登記效力立法現狀進行分析，對該制度的完善提出如下建議：

（一）弱化不動產預告登記對再處分行為的排除效力

如前文所述，對于不動產預告登記后的再處分行為，我國立法采取“絕對禁止”的原則，這種模式對登記義務人的權利進行了過于絕對的排除，不利于兼顧雙方當事人的利益，妨礙了不動產正當交易的順利進行，有違效率原則。對于預告登記后的再處分行為，我國《物權法》可以采取“相對無效”的原則，即預告登記后的再處分行為，僅在與登記權利人的權利相沖突時才會無效，否則，登記義務人的處分行為即為有效，其處分權沒有被完全剝奪。如此一來，預告登記的擔保作用不會受到影響，該被申請預告登記的不動產亦能發揮最大效用，節約交易成本，兼顧效率原則。

（二）補充規定不動產預告登記的順位保全效力

不動產被申請預告登記后，在該不動產上還可能存在其他多項權利，預告登記后登記權利人的債權請求權與不動產上的其他權利之間的保全順位該如何確定，是我國《物權法》中未做闡述，應當通過立法作出明確規定。

筆者建議，《物權法》應規定，預告登記的登記權利人在本登記辦理結束后，以其辦理預告登記的日期為其取得的物權的日期，并以此確定其物權順位，如此一來，預告登記所確立的債權請求權就能按照登記時間的先后來確定保全順位。明確規定了預告登記的順位保全效力，可以有效解決當同一不動產上出現物權競合時，隨之產生的債權人權利難以實現的問題，提前確定了登記權利人即債權人的物權保全順位，亦能隨之促進不動產物權變動的順利進行。

（三）明確規定不動產預告登記的破產保護效力

我國法律設立預告登記制度的目的即保障債權人將來順利實現物權，預告登記所擔保的債權，在經過履行后則會產生不動產物權變動的效力，因此，可以將預告登記所擔保的債權同登記權利人對于該不動產未來產生的物權置于相同地位，擁有類似的效力。據此，若債務人在辦理預告登記后、本登記完成前破產，債權人有權申請將該經預告登記的不動產作為破產財產處理，以預告登記的效力擔保其與債務人之間的債權債務關系發生原有的法律效果。承認預告登記制度具有對抗破產程序的效果，其設立的目的和初衷才能得以實現。我國《物權法》應當補充預告登記的破產保護效力，這樣一來，申請預告登記后，不論債權人的請求權是否到期，也不論債權人享有的請求權履行條件是否達成，債務人破產后，權利人都可以優先實現他所享有的債權請求權。

預告登記制度發揮功效的核心在于其效力問題，只有法律對其效力作出了全面明確的規定，預告登記制度所有的保障物權變動實現的功能才能完整發揮。

本文認為，當前我國《物權法》中只單一規定了預告登記的效力，這有礙于預告登記保障交易安全的功能的實現，使我國預告登記制度形同虛設。立法上，可以補充細化預告登記的效力，采取“相對無效”的態度處理再處分問題，關于預告登記的順位保全效力、破產保護效力，也應當通過立法方式予以明確規定，這才有利于預告登記發揮其應有的法律效果，保障不動產物權變動的順利進行。

四、結語

縱觀我國法律對預告登記制度的規定，不難發現，我國雖然在法律體系中設立了不動產預告登記制度，但是對于該項制度的效力仍不完善，留有空白，因此全面系統的不動產預告登記效力體系未能成功建立，這就導致在實踐中預告登記制度的可適用性不強，其功能難以得到全面發揮。此外，預告登記制度還在很大程度上限制了登記義務人對不動產的處分權利，違背效率原則，對當事人雙方利益的保護存在不公，有礙不動產交易市場的發展。應從立法層面，立足于我國經濟社會發展的具體情況，補充完善不動產預告登記制度，設立全面的、具體的、明確的、具有可操作性的預告登記效力體系，真正發揮預告登記制度保障不動產交易安全的功效。

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