業主權利視角下的住宅專項維修資金管理制度完善

摘 要 業主之權利之保障亦是維護社會穩定，構建和諧社會之重要一環。然而業主權利在現實中的行使卻常陷齟齬。這一方面是由于相關的法律法規配套不完善所導致的，另一方面，本應該服務于服務業主的物業管理公司常常成為業主權益糾紛的對立面。而業主權利與物業公司以及相關管理部門之間的矛盾在住宅專項維修資金上亦有比較集中的體現。比如說，住宅專項維修資金常被挪作其用途而未經業主的同意，這種現象不可謂不普遍。因而，本文認為從業主權利出發，業主、物業管理公司、業主委員會以及相關管理部門平衡的角度探討住宅專項維修資金管理制度的完善尤為重要。

關鍵詞 業主權利 住宅專項維修資金 制度完善

作者簡介：高雅，貴陽學院法學院，律師助理，研究方向：法律。

中圖分類號：D920.4 文獻標識碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2019.02.101

我國已經出臺多部法律及行政法規規制物業市場，并維護廣大業主的合法權益。2008年我國出臺了《住宅專項維修修資金管理辦法》（后文稱《管理辦法》），以規范住宅專項維修資金的管理。所謂住宅專項維修資金是用于對物業共用部分或共有設施進行維修而預先抽取并存儲的資金，從本質上來講其應當是業主的財產，其抽取、管理、使用均被限制。但是，在現有的管理制度之下，其仍有可能被轉挪他用，如此之舉嚴重侵犯了業主的合法權益，因而亟需對其進行制度上的完善。

一、業主權利與住宅專項維修資金溯本

（一）業主權利

根據《物權法》之規定，業主所享有的權利一般由三部分組成，即其對于專有區域的專有權、共有部分的共同所有權以及成員權組成。其中，專有權和共有權屬于財產性權利，而成員權則屬于一種身份性的權利 。對于前兩種權利當然可以通過《民法總則》或者《物權法》的相關規定進行調整。但是，成員權并非是嚴格意義上的物上權利，因而其并不必然可受《物權法》之調整。但是，成員權之取得卻和物上權利密切關聯，若缺乏物上權利為前提，成員權并不存在。而這種物上權利也不盡限于所有權，用益物權等亦可成為成員權之前提。

成員權的產生與業主本身的情況息息相關。對于專有區域的專有權，由于且由業主單獨行使對其占有、使用、收益、處分的權能，故而其易于被控制和管理。但是，由于在一個集體環境之中，業主所享有 。行使的權利并不能影響、妨礙他人的權利，所以其亦受到一定的限制。這種限制不僅來源于法律，也通過業主的成員權得以一定的體現。例如，改變住宅實際用途需要經過其他相關業主的同意。成員權實際上可以在一定程度上調和業主之間的利益糾紛，體現業主之間的相互尊重。

另一方面，成員權與業主對物業共有部分、共有設施的共有權亦是密不可分的。由于業主并不能獨自對物業的共有部分、共用設施行使占有、使用、收益、處分的權能，故而其更需要業主成員權通過表決等方式被行使以讓共有部分公用設施得到妥善地管理 。

業主的成員權要一定的條件方能夠得以方便的實施。這是由于現實因素產生的，一方面，物業的共用部分及共有設施并不屬于單獨的業主個體，其權能的行使需要得到業主大會的決議 ，而沒有特定的組織者，這種表決會議很難組織；另一方面，由于業主只是一個自然人個體多重身份的一部分，因而其不可能將所有的時間全部花費在對于物業的管理中來。從實質上來講，物業權利是屬于部分或全部業主的，抑或是單獨的業主。但是，為了方便管理，業主通過合同的方式將某些管理權限委托給了物業公司，又或者通過授權的方式將一部分權利賦予業主委員會。

（二）住宅專項維修資金

所謂住宅專項維修資金，根據《住宅專項維修資金管理辦法》的相關規定，其即是指專門用于對特定小區內住宅的共用部分以及相關的共用設施設備在其保修期滿后對之進行維修和更新、改造的資金。 住宅專項維修資金的交存、管理以及使用都有專門的法律或行政法規的規定予以規范。

業主對其專屬權部分享有排他性的權利，故而在法定情況之外，其應當自行承擔專屬所有權部分的維修、裝璜的費用 。但是，物業的共有部分或共有設施并不直接在某一特定的業主控制之下，沒有任何單獨的業主可以在共有部分或者共有設施上享有排他性的權利。這種情況下，業主不可能長期專注于對于這些設施的管理。但是每當發生問題之后就解決問題而召開一次籌款會議，其難度不言而喻，且其亦耗費時間成本。故而實現抽取一定的資金作為共有部分、共有設施的專項維修資金是必要的。

從業主本身的權利維護上來講，住宅專項維修資金亦是必須的。共有部分、共有設施有惠及物業全體業主的，亦有惠及部分業主的；而惠及程度亦有差距。比如某一小區單元之電梯，其主要惠及該單元之業主。然而就這一單元不同樓層的業主而言，居住在高層的業主顯然比低層業主更需要電梯，但并不能因為此就只向高層住戶收取電梯維修費用。而在現實中，如果沒有事先抽取的住宅維修專項資金，很有可能會出現因為低層住戶不滿而難以籌措維修費用的情況。而住宅專項維修資金并非限用于諸如電梯這種較為特殊的共用設施，其使用對象雖然是限定于共有部分或者公用設施，但是具體來說，其對象并非是非常特定的。

二、現有住宅專項維修資金之管理及問題

（一）住宅專項維修資金管理制度

自2008年起國務院出臺的《住宅專項維修資金管理辦法》正式實施，該辦法擬對住宅專項維修資金的交存、使用及監督管理進行規范。根據《住宅專項維修資金管理辦法》的規定，所有物業均應當按照一定比例交存住宅專項維修資金。交存的比例以專屬部分面積占比為依據，且根據物業的不同而實行不同的比例規定。物業通常分為商品房以及非商品房，其中商品房的住宅專項維修資金交存比例相對較高于非商品房。但也并非一定如此，要視具體情況而定。縣級及市級政府相關主管部門有權確定單位面積的維修金額，其亦有權根據具體情勢的變化而進行相應的調整。但根據國務院行政法規的規定，這一比例的幅度應當是物業成本的5%-8%。

此外，尚有一種較為特殊的情況，也即是公有住房。公有住房通常不能直接在市場上進行買賣，而出售公有住房的應當向政府支付一定數額的土地轉讓金。公有住房和一般的商品房一樣，也需要繳納住宅專項維修資金。但是，在繳存的程序上，二者依然存在一定的差別。公有住房在被出售時產生的應當交存的住宅專項維修資金可以分為兩部分，一部分由業主交存，另一部分則在售房款中一次性提取。

住宅專項維修資金的使用于專屬權部分之外的物業公用部分或共有設施，根據《住宅專項維修資金管理辦法》的規定，其包括專屬部分之間相連的共有部分，例如門廳、走廊、樓梯間等，也包括一些基礎設施，例如水箱、電塔、電梯、照明設施以及消防設施、公共停車場等等。

住宅專項維修資金采專用門賬戶進行管理。同時，該筆資金又按照物業不同業主分攤面積作分戶管理。雖然在《住宅專項維修資金管理辦法》中沒有明確規定，但是《民法總則》及《物權法》作擴大解釋，這筆資金所有權歸屬于業主。但是，業主并不能直接轉取或使用該項資金，這筆資金的使用必須通過業主大會。而根據《住宅專項維修資金管理辦法》第三十一條以及第三十二條的規定，業主大會以及負責監督管理的相關政府機關有權知悉住宅專項維修資金的情況，而相關銀行有義務每年定期向此二者發送賬單，以明確該筆資金的使用賬目。

（二）存在的問題

雖然我國已有明確立法確定住宅專項維修資金的收取、管理監督以及使用事宜，但整體上該項體系仍然存在一定問題亟待解決。該筆資金并不能隨意被使用，即使是業主也必須經過一定的程序方能使用該筆資金。但是，對于共有部分、公用設施的日常管理權限很大一部分被委托于物業管理公司，經由此產生的業主與物業管理公司之間在共有部分或共有設施之分歧、糾紛依然難以得到解決 。

從物業糾紛矛盾本身來看，物業矛盾包括業主與物業公司的矛盾，業主與業主委員會以及物業公司與業主委員會之間的矛盾。業主雖然是物業的所有權人，但是相較于物業管理公司，業主對于共有部分、共有設施的相關信息知悉較少，加之其基數較大，組織困難，故而在與物業管理公司之間的糾紛之中略顯弱勢。而相較而言，部分物業管理公司員工由于缺乏必要的職業素養，故而不能合理、妥善地處理相關問題，反而容易激發矛盾。可見業主之成員權行使著實會遇到諸多問題。

放諸到住宅專項維修資金中去，這種問題可能會更加深刻。這筆資金雖然是歸屬于業主的，但卻不要求業主自行進行存取。通常而言，這筆資金作為一筆較為巨大的款項，是各大銀行所欲競爭的標的，而由此產生的諸多惠及政策可能并不甚規范，而業主又不是其直接的惠及對象，因而其中尤有可能暗藏貓膩。此外，這一筆資金的信息又不能隨時被獲取，而相關信息通常被物業管理公司或其他的物業管理委員會所知悉，對于一般的業主而言，這筆資金的去向并不明晰，加之行政監管部門一般而言只會通過銀行賬單了解情況，故而資金挪用的難易程度增加 。

三、完善住宅專項維修資金制度之建議

完善住宅專項維修資金管理制度，需要正確對待業主、物業管理者以及行政監管機關之間的關系。而對應這三者之間的關系，蓋可以從兩個方面入手進而考量。第一個方面即是從業主自身的成員權入手，增加業主行使成員權的便利，平衡業主與物業管理者之間的不對等關系；第二個方面則應當從行政監管機關入手，探索在適時的情況下行政機關的介入與調查，增加業主的維權途徑。

關于業主成員權方面，可以對業主委員會制度進行改革。大部分業主都無興趣長期投身于對物業的管理，因而業主委員會的組成成員可能相當固定。如此一來，大部分物業的業主委員會可謂是形同虛設，因而不能夠真正有效地履行其應有的職能。于此，業主委員會的成員結構本身是可以進行優化的。在其設立之上，應當降低業主委員會準入門檻，取消不必要的行政審批行為，轉而使用行政備案制度。在其組成人員上，可以考慮增加新模式成員，即輪值人員，協助常駐人員履行相關職責。

在行政監管方面，應當考慮行政機關監管的有效性與適時性，行政監管不能僅僅停留于數據監控或者年終審計，而應當著眼于實際發生的矛盾糾紛。通常而言，行政機關不可能隨時關注某一特定小區的各種情況，在關系到切身利益的物業糾紛之中，業主的反應可謂更為及時。故而行政機關應當增強與業主的溝通，開辟接受信訪、舉報的新渠道，落實調查、監督等具體行政行為，從而疏導群眾正確處理糾紛，督促相關物業管理公司合法、合理地履行物業合同義務。

注釋：

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雖然某些情況下需要經過物業管理公司的同意，但是物業管理公司并不能成為決定是否對房屋進行裝璜、修繕的一環。物業管理公司所享有的權利基礎正是維護共有區域、共有設施以及其他業主所享有的房屋所有權不被侵害。

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