從雄安看未來的住房制度改革模板

文／ 東東

1月24日，新華社受權發布《中共中央國務院關于支持河北雄安新區全面深化改革和擴大開放的指導意見》。《意見》指出，設立河北雄安新區，是深入推進京津冀協同發展作出的一項重大決策部署，是繼深圳經濟特區和上海浦東新區之后又一具有全國意義的新區。

《意見》對支持雄安新區全面深化改革和擴大開放做出重要部署，提出了九項共35條重點任務。其中，在完善城市治理體系、建設現代智慧城市方面，《意見》指出，要構建新型住房供給體系，并提出了從住房制度到嚴控商業房地產開發，從土地供應到投融資機制、稅收金融等多方面的政策思路。在上海易居房地產研究院智庫中心研究總監嚴躍進看來，這既是雄安新區住房市場改革的方針，也可以理解為后續全國住房改革的一個標準模板。

從《意見》的指導政策來看，構建新型住房供給體系，實踐房地產長效機制和住房制度改革，離不開四大要點。

堅持“房住不炒”的定位

《意見》強調，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實職住平衡要求，推動雄安新區居民實現住有所居。

從2016年的中央經濟工作會議首次提出后，“房子是用來住的，不是用來炒的”這個定位，一直貫穿了歷年來的黨中央和國務院的重要會議和文件。

嚴躍進對此表示，此次政策也和中央此前住房政策一致，繼續強調“房住不炒”的概念，同時也強調了職住平衡的要求。這實際上是此前住房制度改革的重要內容，充分說明了未來此類區域住房市場改革的定位和導向。

共有產權房要加大力度

《意見》指出，要針對多層次住房需求建立多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度，個人產權住房以共有產權房為主。

作為政府與購房人按比例共有產權的政策性商品住房，共有產權房逐步剝離了房子的金融屬性，讓房子回歸居住的屬性。因此，最近幾年，共有產權房在北京、上海、江蘇、廣東、福建、山東等多個省市的供應和供地比例越來越大。

此次雄安做為全國唯一一個明確個人住房以共有產權住房為主要形式的城市，在嚴躍進看來，《意見》政策明確了租購并舉的概念，而且很強調了共有產權住房的概念，從過去中央的精神基調看，共有產權住房發展是堅持因地制宜的導向。

此外，《意見》還提出，雄安嚴禁大規模開發商業房地產，嚴控周邊房價，嚴加防范炒地炒房投機行為。嚴躍進表示，這里應該把商業房地產理解為包括住宅、商業、辦公等業態的房地產，即盈利性的房地產項目。類似做法也說明未來會從租賃住房和共有產權住房發展角度出發，適當限制其他種類的住房發展。這也和政策中提到了“嚴控周邊房價”、“嚴防炒地炒房投機行為”等密切掛鉤。

完善土地供應與利用政策

《意見》指出，要制定與住房制度相配套、與開發建設方式相適應的土地供應政策，完善土地出讓、租賃、租讓結合、混合空間出讓、作價出資入股等多元化土地利用和供應模式。

這也就是說，土地供應政策首先需要與多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度相配套，在這方面，目前已經在進行的租賃用地、集體建設用地、企事業單位自有土地的各項探索，未來或許會有更深入的實踐。

此次政策還提到了完善土地出讓、租賃、租讓結合、混合空間出讓、作價出資入股等多元化的土地利用和供應模式，嚴躍進表示，這也是相對豐富的土地供應模式，對于后續土地市場的靈活利用，以及穩定土地市場的價格等都有積極的作用。

深化住房金融體制改革

在投融資機制、稅收金融方面，《意見》指出，創新投融資機制，吸引各類社會主體參與雄安新區住房開發建設，支持專業化、機構化住房租賃企業發展，支持發行房地產投資信托基金（REITs）等房地產金融創新產品，明確管理制度和運行方式，探索與之相適應的稅收政策。

嚴躍進表示，此次政策明確了支持REITs產品的發展，所以定位是比較高的，這也是住房金融體制改革的重要導向。對于此類產品來說，全國也有創新，但是試點不多。而雄安新區在這一領域定位相對高，未來也利好住房制度的改革。

此外，《意見》還強調，支持在雄安新區設立住宅政策性金融機構，探索住房公積金制度改革。嚴躍進稱，對于住宅政策性金融機構，可以理解為住房銀行。后續在公積金制度發展的基礎上，預計雄安在此類住房銀行設立和功能完善上，會走在全國前列。這也是當前住房金融改革的一大亮點。

（本文來源：中房網）