淺析信息化背景下BIM技術在房地產估價中的應用

文/石建飛 紹興市華眾房地產評估有限公司 浙江諸暨 311800

在信息化的背景下，房地產估價的方法分別有市場比較法、成本法和收益法。其中成本法多用于同類型的房地產交易過程中，或者是沒有租金信息的房產，其會利用成本估價法為房產進行估價，以給定價格為參考，從而為相應的房產提供成本價格，改價格是扣除折舊費用后較為客觀的價格[1]。而房地產估價應用傳統的成本法進行估價時，其主要以估價師自己的經驗和一些相關數據為估價依據，這種估價方法在估價過程中需要消耗大量時間和人力，最終的預估價格和實際房產價格相差較大，且由于估價師對房地產信息掌握不全面，其對最終的估價結果影響較大。除此之外，當統一房產進行估價時，當估價時點不同時，估價師要重新進行估價，這也會影響房地產估價的效率。

1、BIM 技術內涵及特點

1.1 BIM 技術內涵

在信息化背景下，BIM技術在房地產估價中十分受用。所謂的BIM技術是指建筑信息模式，其由多個建筑工程內容組成，如建筑物地里位置信息、建筑物數量信息等，在其項目生命周期內，對建筑項目進行全方面掌控。BIM技術是建筑學中的重要技術之一，也是建筑項目的重要組成部分。BIM技術包括建筑信息的全部內容，并利用建筑信息進行數字模擬，讓平面的建筑圖紙變成立體的建筑物，從多角度進行分析和管理。該技術的應用使得房地產估價完成了智能化、信息化的評估，讓評估結果更具有可信度和科學性。

1.2 BIM 技術特點

在信息技術的發展下，BIM技術呈現出可視、協調以及優化等特點。該技術可以利用建筑信息搭建數字模型，可以直觀的接受到建筑物的各種信息，并對該建筑項目進行優化。其次，該技術可視化功能可以將建筑平面圖進行展現，可以較大程度上提高建筑施工效率，為后續建筑項目施工簡化過程。最后，該技術還具有較高的協調性，在建筑施工過程中可以協調各部門間的工作，有效的保證項目的施工進度。

2、房地產成本構成及估價方法與流程

2.1 房地產成本構成

房地產在在開發和建設過程中需要花費各種成本，這些成本將成為房地產估價的重要部分。房地產成本可以按照不同項目流程分類，如以內部開發的邏輯可以分為土地成本、管理成本、投資成本以及開發利潤等項目。而房地產估價主要以土地成本和建設成本為主，其他的項目的花費都會按照社會平均水平的費率和計費基數的積來表示。在房地產建成和項目所花費的金額交付之后，建筑物隨著時間的變化會發生改變，這些改變需要進行修繕和改造，使得房產的價值會有所改變。除此之外，我國對土地征用會有一些補償政策，在使用年限減少的同時土地也會降低價格，間接使得房產價格降低。因此，房地產的估價成本會隨著時間的推移發生改變，選擇科學、合理的估價方法尤為重要。

2.2 房地產成本估價方法選擇

在信息化背景下，房地產成本估價的方法較多，一般按照對象可分為土地和建筑物兩方面，相應的估價方法為房地合估和房地分估。其中房地合估是指房產和土地一起進行估價，利用信息技術進行模擬房地產開發和建成的每一個過程，從中獲得成本得出最終估價結果。而另一種房地分估是指房產和土地要分開估價，獨立計算土地成本和建筑成本，然后將二者進行匯總得出最終的成本估價。從理論上來說，在房地產的開發和建設過程中所花費的費用、稅金等成本在土地和房產之間進行分割存在較大難度，對此一般房地產成本估計優先采用房地合估的方法。加之我國在房地產和土地管理方面的區別，各個城市間設立了基準地價，在進行土地成本估價的時可以將其作為參考數據，這也是該技術進行估價的主要路徑之一。

該技術擁有數字化和可視化的信息技術，其可以將房地產建設的各個部門進行信息共享和協同辦公，保證房地產施工進度、提高工作效率以及節約資源。BIM技術的應用使得房地產估價變得便捷高效，將信息化的技術引入建筑行業內，推動房地產建筑的發展，為房地產估價提升工作效率和質量。

2.3 信息化背景下房地產估價流程

信息化背景下房地產估價流程如圖1所示，其以BIM技術為核心，在現有的房產成本估價數據和基本構成成本分析上進行估價，從而形成完整的估價框架。

圖1 基于 BIM的估價流程

3、信息化背景下BIM技術在房地產估價中的應用

3.1 案例概況

本文以深圳龍華區的辦公樓為估價對象，利用BIM技術對其建立立體模型，按照成本估價流程對該辦公樓進行實時估價，并說明本篇文章所提方法的操作流程和特點。此辦公樓占地總面積為20079 m2，由兩座矩形的南北建筑物構成，兩棟樓由一個報告廳連接起來。該樓共有四層，總高為19.5米，在3米處設有夾層，一樓高6米。其余樓層均為4.5米。

3.2 BIM技術在房地產估價中的具體應用

3.2.1 BIM模型構建

在社會的發展下，房地產估價在房地產行業內逐漸受到重視。而房地產估價的對象多為完工的房產，且在房產建設開發過程中未建立BIM模型，在估價前需要找到二維CAD的施工圖紙，在BIM軟件中建立三維模型。值得注意的是：建立三維模型要按照操作流程進行，并安排好構件間的聯系，避免出現構件間的關系混亂，影響正常估價結果。在軟件中使用該技術進行房地產估價最重要的是工程量的計算，需按照實物量為依據對建筑的成本進行計算，使得建筑間各個構件可以在軟件中有所體現。

在軟件中設置基本參數也是BIM模型構建的重要部分，基本參數的設置直接影響到房地產估價的準確性。其基本參數包括工程基本信息、屬性以及計算規則。其中，計算規則可以按照國內外的清單規則進行計算，并在工程實體上計算實際的工程量，與該軟件的統計依據相吻合。對該軟件進行精確的設置可以有效的提高估價結果的準確性。立體模型的建立需要按照實體結構進行設置個項參數，并按照操作要求進行布置。一些構件在CAD模型中難以看出空間關系，但在該模型中可以清晰直觀的看到幾何狀態，從而保證建模的效率。

3.2.2 非幾何信息錄入或更新

在CAD圖紙中對一些非幾何信息難以表示出來，而在三維的BIM模型中可以將這些信息以參數的形式添加到構件中。當計算房產折舊時，可以根據構件信息進行收集信息，從而得出構件較為全面的信息，計算出折舊金額，得到更加準確的成本估價結果。當房產在以后發生改變時，可以利用該軟件進行分析計算，并進行折舊信息的更新。

在BIM模型中，對構件信息要進行設定，如施工方法、掛接清單以及輸出變量等，讓構件的基本信息與該模型的信息進行更新。同時，該軟件需運行相應的程序來分析構件間的空間位置，利用構件信息計算工程量，在計算過程中對計算結果按照設定的規則進行扣減，最后將該項目的工程量清單輸出。

3.2.3 實施評估

3.2.3.1 建設成本

利用BIM技術可以及時的將系統中你在的準確信息進行導出，技術人員可以通過這些數據進行合理的規劃建設。BIM系統之所以擁有較高的準確性，是因為該系統在不同的時期需要及時的更新和記錄。另外，BIM軟件擁有較強的可靠性，得到BIM數據之后，再利用專業的工程電算化軟件進行實際的建設成本提取。與此同時為了使估價成本擁有更高的準確性，還需要得到當期工料價格的具體數值。

3.2.3.2 重置成本

建筑物重置成本的計算需要建筑于GIS與BIM綜合進行估計價格，并且將生成的工作量清單導入到計價軟件當中，經過一系列的重置和填充數據之后，精確的測量出建筑物的重置成本。

3.2.3.3 折舊評估

在進行建筑物使用壽命的評估過程中，需要進行區分各個建筑物之間的品種，不同品種的建筑物使用壽命各不相同，比如利用土壤建筑的工程使用壽命相對較長，但是對于室內裝修工程來說它的使用壽命就遠低于土建工程的壽命。隨著時代的不斷進步裝修工程所用的設備會隨著業主的各種需求進而不斷提升，這將會直接導致成本的提升和折舊的變化。所以說建筑物折舊計算是一項艱巨并且復雜的任務，需要進行合理區分。在進行實際的成本估算時要給予每一個建筑部位和裝修部分都標上合理的定義。首先需要標注的是每一個建筑物的具體竣工日期，以及維修的次數。其次要為每一個建筑物標注好使用年限。最后，還需要計算凈殘值和凈殘率。建筑物的凈殘值指的是建筑物最后剩余的價值。再進行計算折舊時對于單個建筑物來說，可以直接利用直線法進行計算折舊額。

3.2.3.4 評估結果

經過引入BIM技術可以讓整個評估過程變得更加便捷高效，在實際的操作中減少了諸多不必要的環節和繁瑣的工作，較大程度地降低了人工的工作量，并節省了人工核算的時間，且取得的數據和評估結果更加準確精細。比如，2018年11月份這批辦公樓經過評估之后得到的估計數字為每平方米18582元，經過與實際的銷售價格相比得到的評估數據基本與市場售價一致，市場該時期的售價為每平米一萬八到兩萬五之間。

結語：

BIM技術在房地產開發過程中的運用既凸顯了該技術的優勢和性能，其可以實時的監控房地產開發成本，讓整個工程建筑系統發揮出智能化的特性。BIM技術的應用合理的解決了傳統成本評估技術的缺點和不足，主要體現的優勢在于它的快速性和簡單性，并且也將傳統成本評估技術的主觀臆斷思想進行了消除。根據本篇文章所研究的內容，在房地產估價過程中該方法進行了成本評估和折舊額清算，在極大程度上提高了核算的精確性和效率性。伴隨著時代的不斷進步和科技的快速發展，BIM技術逐漸成為房地產和建筑工程行業所普及的成本估價方法，在未來的發展中我們可以不斷的進行探索和研究新的思路和方法。