共有產權住房研究綜述

郭晶

【摘 要】共有產權住房是一種創新型的保障性住房模式，在歐美一些發達國家已成功應用，我國也開展了相關探索和試點工作。本文通過梳理共有產權住房的內涵，優勢，國內北京、上海探索經驗以及相關發展建議，來明晰共有產權住房的發展思路。

【關鍵詞】共有產權住房；住房模式

一、背景

近年來，我國城鎮住房價格尤其是大城市持續攀升，為幫助中低收入家庭以及非本地戶籍人口解決住房難的問題，我國政府不斷通過探索實踐完善住房保障體系，來滿足不同收入層次的居民的住房需求。傳統保障性住房主要包括租賃型保障房和產權型保障房。傳統的住房政策一種是倡導租賃完全沒有產權的住房，另一種是鼓勵購買完全產權的住房，但這種“二分法”不適應住房需求的差異特性，也不利于住房資源的優化配置。近年政府一方面發展公租房，即通過租賃市場來完善住房供應體系，改變過去銷售市場很大、租賃住房市場很小的局面。另一方面，就是為深化住房供給側結構性改革，為滿足基本住房需求推出的共有產權住房政策。

二、共有產權住房的內涵

嚴榮對共有產權住房的內涵進行了闡述，即：“共有產權”指兩個以上的權利主體對同一財產享有所有權。共有人可以是自然人，也可以是法人，如夫妻共有財產、合伙財產、共同接受贈與等。韓文龍和劉燦則認為共有產權是一種由排他性的群體分享成本和收益的產權制度安排。

三、共有產權住房的優勢

（一）產權責權歸屬更為清晰

田智認為傳統的經濟適用房讓購房者以“有限產權”之名坐享“完全產權”之實，并且地方政府無法享受對經適房建設所減免土地出讓金和稅費等“隱形投入”的產權收益。而共有產權經適房將房屋產權改由政府和個人按份共有，政府將所減免的土地出讓金和稅費轉化為經適房產權份額，由此解決了傳統經適房產權不明的問題。（田智，2015）

（二）擴大住房保障覆蓋范圍

馬輝民和劉瀟認為城市中的“夾心層”，即新就業職工以及外來務工人員為代表的城鎮新移民的住房問題比較突出，他們大多不符合廉租房的申請資格，但又由于工作年限短、積累少，現階段支付能力不足而買不起商品房。雖然現在大部分城市的公共租賃住房政策已經逐步將這部分群體納入到保障范圍之類，但是這部分具有一定收入水平的群體，又同時渴望擁有自己的住房，實現穩定居住。如果能夠借助政府共有產權政策所提供的便利，降低購房的經濟門檻，不僅這部分群體可相對容易獲得穩定住房，而且此舉對抑制市場房價過高亦有積極的作用。（馬輝民，劉瀟，2016）

（三）可減輕政府財政負擔，并且讓部分群體分享改革發展的紅利

嚴榮以保障性租賃住房作為比較，認為保障性租賃住房政府需要投入較多的財政資金用于建設、運營、維護，其對財政資金造成了巨大的經濟壓力，對各級政府而言也是一個艱巨的挑戰。共有產權住房不僅補貼成本遠低于各類以往各類型保障房，而且可以通過政府產權轉讓或上市交易，回籠部分資金，緩解保障房融資難的問題，進而能夠可持續性地推動住房保障事業的建設和發展。（馬輝民，劉瀟，2016）通過供應共有產權住房也能使部分有一定支付能力的群體分享到房價上漲帶來的資產增值收益，在一定程度上縮小貧富差距。（嚴榮，2015）

四、我國共有產權住房實踐探索

（一）北京

2017年9月北京市四部委發布《北京市共有產權住房管理暫行辦法》。實行政府與購房人按份共有產權的政策性商品住房。提出政府部門應合理安排共有產權住房建設用地，并在年度土地利用計劃及土地供應計劃中單獨列出、優先供應。其中滿足在本區工作的非本市戶籍家庭住房需求的房源應不少于30%。對申請的住房家庭應滿足的條件做了詳細規定。實行網上申購、搖號配售的方式來進行分配，體現公平。購房人產權份額則參照項目銷售均價占同地段、同品質普通商品住房價格的比例確定；政府產權份額，原則上由項目所在地區級代持機構持有，也可由市級代持機構持有。在退出機制方面，共有產權住房購房人取得不動產權證未滿5年的，不允許轉讓房屋產權份額，因特殊原因確需轉讓的，可向原分配區住房城鄉建設委（房管局）提交申請，由代持機構回購。

（二）上海

2016年上海正式頒布《共有產權保障住房管理辦法》。上海對共有產權住房模式的創新在于“實行政府與購房人按份共有產權”，這一舉措強調“政府與住房保障對象共同努力解決住房困難”，即降低保障住房出售的價格，減輕購房負擔，最大限度支持“夾心層”首次購房，滿足無房家庭的住房剛需。其政策亮點還在與售后管理的靈活性，即可以繼續支付房款獲得全部產權，又可以有條件地出售、出租行使權益、處分權利，并與政府分享獲利。

五、我國共有產權住房發展建議梳理

（一）準入條件及初始產權比例的確定

劉廣平和陳立文采用定量分析的方法，在構建了共有產權房最優贖回時機和最優租金定價模型的基礎上，基于可支付能力的視角，根據美國和日本等發達國家的經驗，個人貸款償還額占家庭月收入的比例在15%至30%之間時比較合理，設計了共有產權住房的準入門檻模型。（劉廣平，陳立文，2015）而在產權份額的確定方面，鄧小鵬等介紹了四種確定的形式，一是出資比例式，按份共有人擁有的產權份額根據其出資部分占總房價的比例確定；二是產權面積式，按份共有人按出資額確定其擁有的產權面積，通過產權面積的形式體現產權份額；三是完全租賃式，是指個人與其他購房人共同出資，構成租賃關系，按出資份額明確已付房款對應的面積數量；四是法律推定式，在發生按份共有的前提下，通過以上方法仍無法確定份額的，推定各共有人的份額均等。其經過比較后認為出資比例式是最理想的方法。（鄧小鵬，莫智，李啟明，2010）

（二）個人完全產權的取得

英國“共有產權計劃”中，住戶收入情況變動后可自由調整住房產權比例和權屬，如收入情況改善后可購買全部產權，收入情況惡化后可調整為完全租賃住房，人口遷移或換工作地時還將其共有產權住房折價退還給住房協會，獲得相應增值收益，避免了傳統公共住房固化性對個人就業和遷移的障礙。（黃忠華，杜雪君，虞曉芬，2014）田智認為購房者取得部分產權后，可以通過繼續出資方式向政府購買剩余產權，不同時間階段可以享受不同的價格優惠。（田智，2014）

（三）退出機制的構建

韋海民和陳浩構建了退出模式的理論框架，提出一套完善的退出模式應由三個要素構成：首先是政府和居民間產權相互轉化機制，如何制定政府和居民間產權交易價格和交易方案是本要素需要考慮的核心問題；其次是共有產權房的上市交易方案，科學的利益分配機制能夠壓縮共有產權房的投機空間，抑制不法分子利用共有產權房上市交易套利的行為，讓其回歸保障房的保障作用；最后是居民使用政府產權份額的租金方案，這涉及到為不同經濟水平的居民設定不同的租金標準、租金優惠措施等問題。

（四）運營主體的確立

黃忠華等通過對用過共有產權住房的實踐經驗的分析中發現，英國負責實施和管理共有產權住房的主體是住房協會，屬于非盈利性的社會組織。與私營機構一樣，為獲得政府投資，它也要像其他住房公司一樣投標申請住房建設貸款，可以采取多種經營方式，但其利潤都要全部用于保障房建設。與政府主導保障房建設管理模式相比，由住房協會來負責保障房的建設管理具有獨特優勢，它發揮了市場化獨立主體的專業化運作優勢，避免了政府的大包大攬和低效管理。（黃忠華，杜雪君，虞曉芬，2014）

（五）建立多元化共有產權住房供應渠道

《淮安市共有產權經濟適用住房管理辦法（試行）》則在第四條明確了“共有產權房的政府產權部分主要以顯化土地出讓金構成，并逐步過渡到貨幣補助與土地出讓金顯化相結合，條件成熟時，可直接以貨幣形式補貼購買一定價格及標準范圍內的商品住房，形成共有產權住房。”在住房存量總體不足的城市，主要靠集體建設新建住房來緩解供需壓力；而在住房供應過剩的城市，可以推動購買存量房源，還可降低市場庫存，政府可發揮組織優勢，通過招標的方式來最大限度地獲取優惠價格。同時為符合申請條件的購房者提供補貼及貸款利率優惠等措施，降低購房門檻。

（六）金融政策的支持

吳煒昶，陳昊認為與金融資本的結合是房地產市場發展大勢所趨，共有產權住房的建設與運營也不例外。共有產權住房的購買者很多屬于上升階層，政府可以適當松動銀根，鼓勵銀行放松對共有產權住房的貸款限制。其次可以研究開發企業持有共有產權住房部分產權的可行性，以獲取增值收益的條件引入民間資本。（吳煒昶，陳昊，2014）

六、結語

目前共有產權住房還處于小范圍試點階段，上海、北京等城市雖進行了多年探索實踐具有較為成熟完善的經驗，但僅適用于本地，還不適宜進行大范圍推廣。目前國家層面沒有出臺統一的定價方式、產權分配、準入和退出機制等，各地根據本地實際情況自行確定。大多數學者從理論出發提出相應建議，停留在定性分析階段，只有少部分學者建立從定量的角度來分析定價、比例的確定等。共有產權住房政策的實施與推廣必須輔以完善精密的宏觀制度設計和操作可行的微觀執行辦法，因此定性與定量相結合來分析共有產權住房體系是研究必然的發展趨勢。

【參考文獻】

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