香港地產如何告別“公攤面積”？

盧楠

幾十年來，建筑面積是香港房地產交易的唯一計價標準。2013年，隨著《一手住宅物業銷售條例》生效，實用面積取代建筑面積成為香港房產市場的新計價標準，“‘發水時代”漸行漸遠。

2004年，即將換領香港永久居民身份證的陳先生開始他在香港的買房生涯，除了自住，也是為了投資。經歷過三四次交易后，他已成為“老手”，挑房的要求也越來越高。2012年拿下超豪華會所隸屬的那個位于奧運地鐵站的樓盤，稱得上他的“最得意之作”——地段旺，地產商好又足夠熱門。

“能搶到已經很不容易了。至于其他，大環境如此，真的沒有精力和專業素養把里面的細節一點一點掰扯清楚。這都是愿打愿挨的事吧。”

陳先生口中的“其他”，指的是所謂“建筑面積”。這個概念所指涉的范圍，除了包含私人擁有的各單位面積，還包括公共面積，如走廊、大堂、電梯、樓梯等，賣樓時按比例分攤至各單位。幾十年來，建筑面積是香港房地產交易的唯一計價標準，但由于地產商的定義方式千差萬別，暖昧含混的“建筑面積”也因此蛻變為“發水”溫床。

為自己用不上的窗臺、會所乃至泳池更衣室埋單，是香港業主買樓時不可避免要挨的“當頭一刀”，也是香港房地產交易中公開的秘密。

“當所有人都在使用一種規矩，走出來促進改變的個體會面臨加倍的困難。這個時候，就只有求助法律的影響力了。”香港城市大學建筑科技學部高級講師潘永祥在2008年時曾這樣說。此后的歲月里，他也成為了那個企圖用法律去撬動現實的人。

模糊的“建筑面積”

上世紀90年代，建筑師李浩然從新加坡返回香港攻讀博士學位。

彼時，頭頂“亞洲經濟奇跡”光環的香港已經完成財富積累，加上普通市民可按九成按揭買房，每年土地供應卻限制在50公頃，供少于求的局面，使得大量資金涌入房地產市場。但對于現任香港大學建筑學院建筑保育學部主任李浩然而言，這種“暴發”局面卻未必意味著建筑師的黃金時代。“建筑師的自主空間已經很少，大多數時候，他們的設計才能只是用來協助地產商‘賺到盡，但卻往往罔顧建筑的觀感與質量。曾有建筑師因為沒有按要求‘充分利用土地面積而被地產商告上法庭。換言之，建筑師只是在被迫接受不合理的事物。”

“充分利用土地面積”，這只是“發水”的委婉表達而已。這個原本用于指代海鮮販子為魷魚注水增重，以期賣出好價錢的粵語詞，精確概括了香港地產商在合法條件下擴充銷售面積，創造極致利潤的種種別出心裁之舉。而“發水”的初衷，不過是在這座寸土寸金的國際化大都市，求得“有瓦遮頭”。

自開埠以來，“居者有其屋”便是香港人最大的訴求。早期建筑物采用騎樓模式，二層以上的樓體大幅延伸至街面，再以廊柱托住，在占地基本不變的情況下顯著增加建筑的可利用面積。上世紀50年代，“升級版騎樓”——擁有走廊式懸臂露臺的商住大廈——開始流行，伴隨著內地移民的大量涌入，有業主以鐵窗封閉露臺，將之改造為私人居住空間，或用于出租，稱作“推鐵窗”，于是引發眾人效仿。鑒于這種違建行為對緩解住房危機起到顯著作用，香港政府當時以“給予容忍”回應立法局的質詢。

盡管公屋制度的推行，使那些一度被基層人員當作棲身之所的超大露臺逐漸完成歷史使命，但它們在“推鐵窗”風潮中帶來的可觀利潤，卻讓地產商獲得不少“創收”靈感。在香港近半個世紀的“發水”史中，也正是露臺、飄窗、墻壁這些日常生活中幾乎被人遺忘的建筑構件，扮演著地產商與政策、業主“斗智斗勇”的利器。為了讓寫在樓書上的銷售面積數字足夠重磅，它們往往是以嚴重違反邏輯的形式示人。

譬如上世紀80年代時，香港政府規定寬度小于500毫米的窗臺可不計入樓面面積（即地產商無需繳付地價）可容一人臥于其上的“巨型窗臺”應運而生。

“如果每個單位有6扇窗，每層樓有2至4個單位，一幢住宅樓有20層，光是‘巨型窗臺貢獻的面積，就是一筆隱形財富。”李浩然說，許多花了冤枉錢而心痛的香港人只好把“巨型窗臺”改造成床，算是勉強物盡其用。

然而，當會所、游泳池、網球場、地下車庫、空中花園等公用設施也成為“發水”工具被攤入建筑面積，當業主被要求為與之相關的種種繁瑣且價格不菲的管理、維護開銷埋單，質疑聲音便開始指向“建筑面積計價”。

值得一提的是，出于環保及滿足民眾康樂需求的考慮，這些公共設施本就位列政府公布的樓面面積豁免名單中，如此大規模地借政策紅利“薅羊毛”，香港市民慢慢地就不能容忍了。

到手的實用面積開始急劇縮水到建筑面積的三成至六成，地產商擁有了絕對的主動權。李浩然的同事、建筑保育學部客席助理教授黎志邦覺得，問題的關鍵還在于業主的知情權與選擇權沒有保障，“你不知道這個模糊的‘建筑面積中，屬于你自己的利益范圍在哪里，但又不得不另外花一筆錢買你不需要的東西。”

將“實用面積”表述納入法規

“目前的問題是，發展商將越來越多的公用設施囊括其中，又沒有一個統一、明確的計算準則，‘發水便可能不受控制。對業主來說，‘建筑面積成了一個越來越不可控的概念。”

2008年，一場改革拉開序幕。時任香港測量師學會產業測量組主席的潘永祥出任實用面積工作小組主席，最終，實用面積的概念被定義為“由墻壁圍繞單位的樓面面積，包括露臺及工作平臺”，這一釋義得到了特區政府的采納。

于是，窗臺、冷氣機位之類的“發水高發區域”，即此前公認的公共面積，尤其是彼時大肆擴張的花園、會所、球場、車位等，被排除在新定義之外。在樓書上，它們的位置、范圍會被清晰標注出來，只是考慮到香港居住空間普遍狹窄，櫥柜、床通常會被置于墻壁內，看似并無用途的墻壁，還是被納入實用面積。

2011年11月底，《一手住宅物業銷售條例草案》展開公眾咨詢。條例草案明確規定，使用“實用面積”作為新房銷售的唯一計價方式，并正式將“實用面積”表述納入法規。在此之前，由測量師學會、律師公會成員組成的督導委員會對房屋相關信息公布時間表、售樓書內容等實施細則作出了全面規定。2013年，《一手住宅物業銷售條例》正式施行。

地產商“虎口爭食”的努力，當然不可能隨著“一手新例”的出臺而平息。驗樓師詹濟南向媒體分享工作經歷時，就提到近兩年來地產商為應對官方限制“發水”而設計的“僵尸露臺”——空間逼仄到僅容一人站立，既沒有超出政策規定中大幅縮水的豁免面積，又可以計入實用面積賣給業主獲利。

但投機成本的提升與業主知情權的改善，還是對香港樓市的“發水”亂象起到根本上的抑制作用。

對于公共空間諸多設施的維護費用，香港當下仍采取按每個單位分攤的辦法，管理公司添置及改建設施的行動，則須通過業主法團同意。但“買房是否只買專屬單位內的實用部分”“為公共空間、公共設施埋單是否有合理之處”等問題卻引發了諸多討論。

香港中原集團主席施永青曾就此撰文指出，“大廈公用地方的共享權與共管權，亦是業權的重要組成部分”。

潘永祥認為，一味排斥“公攤”，將看似與居住沒有關系的公共空間等同于“發水”，其實是在將不同范疇的問題混為一談。

相比之下，李浩然則更強調政府在規劃公共空間方面的責任：“現在的情況是，地產商對公共空間的規劃各自為政，即使不考慮‘發水因素，提供的公共設施也往往可有可無。更有聲音說，公共空間和公用設施不計入建筑面積，有可能影響居住質量，仿佛最后成為改革犧牲品的倒是業主。說到底，公共空間的規劃應該由政府全盤考慮，不應該外包給地產商。”

“如果政府真的有意識改善現狀，會立法督促地產商必須提供一定比例公用設施。”

不過黎志邦也坦言，考慮到在香港，政府權力不能過多干預立法，以豁免地價的方式鼓勵公用設施建設，可能會成為相當一段時間的常態。

（于立薦自《新周刊》）