新房?jī)r(jià)格上漲城市數(shù)量連續(xù)6個(gè)月下滑 未來(lái)走勢(shì)如何？

■ 侯潤(rùn)芳（來(lái)源：新京報(bào)）

房地產(chǎn)投資表現(xiàn)依然強(qiáng)勁，市場(chǎng)成交短期回升。1到11月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資121265億元，同比增10.2%。從銷售表現(xiàn)看，1到11月份，商品房銷售面積14.9億平方米，同比增長(zhǎng)0.2%；商品房銷售額14.0萬(wàn)億元，增長(zhǎng)7.3%。

未來(lái)市場(chǎng)走勢(shì)如何？有分析表示，預(yù)計(jì)2020年房?jī)r(jià)增速有望收窄，同比仍為正增。從銷售看，年末房企面臨業(yè)績(jī)沖關(guān)將加緊促銷，短期內(nèi)銷售增速還將小幅回升。“預(yù)計(jì)2020年商品房銷售面積可能穩(wěn)中有降，同比持平或下降5%以內(nèi)。”有分析表示。

一、新房?jī)r(jià)格：銀川漲幅領(lǐng)跑全國(guó) 烏魯木齊領(lǐng)跌

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)看，11月70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比、同比增速分別為0.3%和7.3%，分別較10月縮窄0.2個(gè)百分點(diǎn)和0.7個(gè)百分點(diǎn)。從數(shù)量上看，11月新建住宅城市價(jià)格上漲的城市有44個(gè)，是最近2年的市場(chǎng)最低點(diǎn)。這已是上漲城市數(shù)量連續(xù)6個(gè)月下滑。

從新建商品住宅的環(huán)比數(shù)據(jù)看，4個(gè)一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.6%，漲幅比10月擴(kuò)大0.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，北京、上海和深圳分別上漲1.7%、0.3%和0.2%，廣州下降0.5%。31個(gè)二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.2%，漲幅比10月回落0.3個(gè)百分點(diǎn)；35個(gè)三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比分別上漲0.5%和0.3%，漲幅比10月分別回落0.1和0.2個(gè)百分點(diǎn)。

其中，新建住宅環(huán)比漲幅位居前列的城市分別為銀川、唐山、北京、錦州、呼和浩特、西寧、蘭州、長(zhǎng)春、秦皇島、武漢，漲幅分別為1.9%、1.9%、1.7%、1.6%、1.5%、1.3%、1.1%、1%、1%、0.8%。

新建住宅環(huán)比下跌幅度位居前列的城市有烏魯木齊、濟(jì)南、南昌、鄭州、廣州、貴陽(yáng)、安慶、湛江、遵義、瀘州，環(huán)比分別下跌0.9個(gè)百分點(diǎn)、0.7個(gè)百分點(diǎn)、0.6個(gè)百分點(diǎn)、0.5個(gè)百分點(diǎn)、0.5個(gè)百分點(diǎn)、0.5個(gè)百分點(diǎn)、0.5個(gè)百分點(diǎn)、0.5個(gè)百分點(diǎn)、0.4個(gè)百分點(diǎn)。

從新建商品住宅的同比看，11月份，一線城市新建商品住宅同比上漲4.9%，漲幅比10月分別擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)。二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比上漲7.9%，漲幅比10月回落0.8個(gè)百分點(diǎn)，均連續(xù)7個(gè)月回落。三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比上漲7.0%，漲幅比10月分別回落0.7個(gè)百分點(diǎn)，均連續(xù)8個(gè)月相同或回落。

二、二手房?jī)r(jià)格：唐山漲幅領(lǐng)跑全國(guó)，北京連續(xù)5個(gè)月下跌

11月二手住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比、同比分別為0.1%和 3.8%，分別與10月持平和較10月縮窄0.4個(gè)百分點(diǎn)。從數(shù)量上看，11月二手房?jī)r(jià)格下調(diào)的城市有33個(gè)。

4個(gè)一線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.2%，漲幅比10月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，北京和廣州分別下降0.4%和0.2%，上海持平，深圳上漲1.4%。31個(gè)二線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.1%，漲幅與10月相同。35個(gè)三線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.3%，漲幅比10月回落0.2個(gè)百分點(diǎn)。

二手房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅較大的城市分別為唐山、哈爾濱、深圳、沈陽(yáng)、西寧、丹東、銀川、福州、秦皇島、贛州，漲幅分別為1.8%、1.5%、1.4%、1.3%、1%、1%、0.9%、0.8%、0.8%、0.8%。

二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌幅度較大的城市分別為韶關(guān)、西安、青島、岳陽(yáng)、鄭州、濟(jì)南、金華、牡丹江、烏魯木齊、貴陽(yáng)，下跌幅度分別為0.9個(gè)百分點(diǎn)、0.8個(gè)百分點(diǎn)、0.8個(gè)百分點(diǎn)、0.6個(gè)百分點(diǎn)、0.6個(gè)百分點(diǎn)、0.6個(gè)百分點(diǎn)、0.5個(gè)百分點(diǎn)、0.5個(gè)百分點(diǎn)、0.5個(gè)百分點(diǎn)、0.5個(gè)百分點(diǎn)。

從同比看，初步測(cè)算，11月份，一線城市二手住宅銷售價(jià)格同比上漲1.0%，漲幅比10月擴(kuò)大0.5個(gè)百分點(diǎn)。

北京二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下降0.4%，已是連續(xù)5個(gè)月下跌。二線城市二手住宅銷售價(jià)格同比上漲3.9%，漲幅比10月回落0.5個(gè)百分點(diǎn)，均連續(xù)7個(gè)月回落。三線城市二手住宅銷售價(jià)格同比上漲4.1%，漲幅比10月回落0.5個(gè)百分點(diǎn)，均連續(xù)8個(gè)月相同或回落。

三、前11個(gè)月房企拿地面積下滑14.2%，房企加緊促銷

從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資情況看，房地產(chǎn)投資仍然強(qiáng)勁，但正從高位回落。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1到11月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資121265億元，同比增10.2%，增速比1-10月份回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。

其中，占比約六成的建安投資依然堅(jiān)挺，后續(xù)有望保持較快增長(zhǎng)。1-11月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積87.5億平方米，同比增長(zhǎng)8.7%，自2019年3月以來(lái)維持8%以上，是近五年以來(lái)的最高增速平臺(tái)。同時(shí)，開(kāi)竣工增速走勢(shì)趨于收斂。1-11月份，房屋新開(kāi)工與竣工面積累計(jì)增速分別為8.6%和-4.5%，增速缺口較10月收窄2.4個(gè)百分點(diǎn)。

“縮短項(xiàng)目周期、加快施工節(jié)奏是開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)對(duì)資金收緊壓力的較優(yōu)選擇，行業(yè)項(xiàng)目施工仍處在高峰期預(yù)計(jì)2020年建安投資可能保持較快增長(zhǎng)。”交通銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平表示。

但另一方面，土地投資走弱。數(shù)據(jù)顯示，1-11月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積2.2億平方米，同比下降14.2%，降幅比1-10月份收窄2.1個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款1.2萬(wàn)億元，下降13.0%，降幅收窄2.2個(gè)百分點(diǎn)。

“由于建安投資堅(jiān)挺和土地投資走弱，預(yù)計(jì)2020年房地產(chǎn)投資增速中樞可能自高位緩降至7%左右。”連平表示。

從商品房銷售和待售情況看，1-11月份，商品房銷售面積14.9億平方米，同比增長(zhǎng)0.2%，增速比1-10月份加快0.1個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷售額14.0萬(wàn)億元，增長(zhǎng)7.3%，增速持平。

在連平看來(lái)，下半年以來(lái)，融資渠道全方位收緊倒逼房企加緊以價(jià)換量促銷、加快資金周轉(zhuǎn)速度，成交走勢(shì)有回升之態(tài)。

四、分析

2020年房?jī)r(jià)增速有望收窄。未來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格、投資、銷售走勢(shì)如何？

東方金城首席宏觀分析師王青表示，調(diào)控政策以房?jī)r(jià)為錨，在市場(chǎng)成交穩(wěn)中有降和土地溢價(jià)率走低的影響下，預(yù)計(jì)2020年房?jī)r(jià)增速有望收窄，同比仍為正增，結(jié)構(gòu)性分化與上述成交分化類似。

從銷售看，多位業(yè)內(nèi)人士表示，年末房企面臨業(yè)績(jī)沖關(guān)將加緊促銷，短期內(nèi)銷售增速還將小幅回升。不過(guò)，連平指出，2016年至今，房地產(chǎn)的下行期已經(jīng)長(zhǎng)達(dá)43個(gè)月，“五限”政策持續(xù)下市場(chǎng)觀望情緒濃厚，目前成交的短期回升還難以作為判定是否迎來(lái)拐點(diǎn)的依據(jù)，銷量有再度收縮的可能；若調(diào)控政策出于穩(wěn)定市場(chǎng)、防止過(guò)冷，因城施策進(jìn)行局部反向糾偏，則購(gòu)房需求存在釋放空間。

從結(jié)構(gòu)上看，連平認(rèn)為，預(yù)計(jì)一線城市基本面穩(wěn)健，在調(diào)控任務(wù)限制下可能量?jī)r(jià)相對(duì)平穩(wěn)；二線和三線重點(diǎn)城市“搶人大戰(zhàn)”翻開(kāi)續(xù)篇，市場(chǎng)成交可能放量，銷售增速領(lǐng)跑，約個(gè)位數(shù)正增；三四線城市在經(jīng)歷去庫(kù)存浪潮平息、棚改貨幣化退坡之后，本地真實(shí)需求的不足和前期透支的影響將逐漸暴露，成交同比可能下降5%-10%。“預(yù)計(jì)2020年商品房銷售面積可能穩(wěn)中有降，同比持平或下降5%以內(nèi)。”連平表示。