如何利用稅收政策提升房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理效率

■陸曉（江蘇鳳凰置業(yè)有限公司）

在經(jīng)濟(jì)市場發(fā)展的現(xiàn)階段，房地產(chǎn)發(fā)展迅速，在推動經(jīng)濟(jì)的發(fā)展上帶來了一定的影響，給財(cái)政收入帶來積極影響，但在“房住不炒”的政策下，可能對房地產(chǎn)的穩(wěn)定發(fā)展產(chǎn)生消極影響。增值稅的全面實(shí)施以及國家大力實(shí)施減稅降費(fèi)的多種措施，在新的稅收政策下，進(jìn)一步減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)，這給房地產(chǎn)企業(yè)帶來更廣更寬的空間。

一、現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的財(cái)政方面的問題

（一）增值稅稅收政策的影響

1.進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣

在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)期間，項(xiàng)目建筑成本費(fèi)用占整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)總成本費(fèi)用的份額相對較大，如鋼筋等建筑材料，電梯中央空調(diào)、電纜橋架等安裝設(shè)備，幕墻石材等裝飾材料的采購成本在項(xiàng)目建筑費(fèi)用中所占的比例較大。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)選擇項(xiàng)目為甲供材的施工模式時(shí)，建筑項(xiàng)目所用的主要材料，重要的安裝設(shè)備由開發(fā)公司自行購買提供給建筑施工方，為了獲得更多的稅額抵減，房地產(chǎn)企業(yè)以一般計(jì)稅方式核算，可開具材料的增值稅專用發(fā)票，可以進(jìn)行增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣。

2.房地產(chǎn)企業(yè)增值稅款的繳納

房地產(chǎn)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售所開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，在收到預(yù)收款的次月按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅，但實(shí)際納稅義務(wù)時(shí)間一般在房產(chǎn)交付或開具正式發(fā)票時(shí)才發(fā)生的。收款和實(shí)際納稅義務(wù)不是同時(shí)進(jìn)行的，這對房地產(chǎn)企業(yè)非常有利，增值稅交納得越晚，企業(yè)可用的資金就會充足些，這將有助于企業(yè)發(fā)展，并進(jìn)一步減輕企業(yè)的負(fù)擔(dān)。

（二）土地增值稅影響

土地增值稅是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)不含增值稅的收入減除扣除項(xiàng)目金額后的增值額為計(jì)稅依據(jù)，是房地產(chǎn)企業(yè)最復(fù)雜的稅種。采用四級超率累進(jìn)稅率，分別為30%、40%、50%、60%，稅收負(fù)擔(dān)高于企業(yè)所得稅。

土地增值稅實(shí)行“先預(yù)征，后清算”，房地產(chǎn)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售的，需按不含增值稅的收入預(yù)繳土地增值稅，這帶來項(xiàng)目開發(fā)期間資金上的壓力。

下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算：（1）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；（2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。對以下條件之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求土地增值稅清算：（1）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；（2）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；（3）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。房地產(chǎn)企業(yè)可根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目的具體情況來安排土地增值稅清算，為企業(yè)來到最大的利益。

（三）財(cái)稅等政策的不斷更新

隨著社會經(jīng)濟(jì)從快速發(fā)展向穩(wěn)定發(fā)展的轉(zhuǎn)變，對房地產(chǎn)部門產(chǎn)生的影響越來越明顯，財(cái)稅政策不斷推出，減費(fèi)降稅措施側(cè)重于減輕小規(guī)模納稅人、小微型企業(yè)的負(fù)擔(dān)，各級政府對不動產(chǎn)不斷采取政策調(diào)控措施，這給房地產(chǎn)公司施加了新的壓力。

二、針對企業(yè)存在問題的解決方法

（一）對增值稅抵扣、土地增值稅清算進(jìn)行籌劃

增值稅的征稅對象是增值額，一般納稅人在一般計(jì)稅模式下既銷項(xiàng)稅減去進(jìn)項(xiàng)稅后的余額。在國家實(shí)施減稅降費(fèi)措施中，除了增值稅專用發(fā)票可以抵扣外，還規(guī)定了如通行費(fèi)普通發(fā)票、旅客運(yùn)輸?shù)钠胀òl(fā)票都可以抵扣，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)考慮項(xiàng)目的各個(gè)方面，以及為項(xiàng)目服務(wù)的各個(gè)環(huán)節(jié)，專用發(fā)票和普通發(fā)票具有不同的功能，盡量取得可抵扣增值稅發(fā)票，發(fā)票的管理必須通過制定相對應(yīng)的管理制度進(jìn)行，以確保每種發(fā)票都發(fā)揮自己的作用，確保對增值稅抵扣進(jìn)行合理的科學(xué)規(guī)劃。

土地增值稅清算，對發(fā)票票據(jù)也有規(guī)定，如建筑安裝服務(wù)的增值稅發(fā)票，應(yīng)接收在備注欄里注明建筑服務(wù)發(fā)生地縣（市區(qū)）名稱及項(xiàng)目名稱的發(fā)票，否則不得計(jì)入土地增值稅扣除項(xiàng)目，并取得項(xiàng)目應(yīng)有的全部發(fā)票票據(jù)。根據(jù)土地增值稅清算有關(guān)規(guī)定，對開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行必要籌劃，為企業(yè)獲得稅收上實(shí)惠。

（二）對稅收進(jìn)行規(guī)劃

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的每一個(gè)階段都有各自的目標(biāo)和計(jì)劃，會遇到不同的風(fēng)險(xiǎn)，投資比較大，施工工期長上房地產(chǎn)具有的特點(diǎn)，會給企業(yè)在發(fā)展過程中面臨的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)大幅度增加，又會在一定程度上增加企業(yè)納稅的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目從土地的收購、土地的開發(fā)、房屋的建設(shè)、銷售等環(huán)節(jié)，都會和稅收有著關(guān)聯(lián)性，包括如契稅、印花稅、增值稅、土地增值稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育附加稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等，事先做好相對應(yīng)的稅收規(guī)劃至關(guān)重要。

（三）利用信息化技術(shù)，建立風(fēng)險(xiǎn)管控體系

企業(yè)建立自己的信息數(shù)據(jù)庫，收集、匯編和分析企業(yè)過去發(fā)展情況的數(shù)據(jù)和信息。這些信息要適應(yīng)企業(yè)現(xiàn)階段發(fā)展的現(xiàn)實(shí)，利用適當(dāng)?shù)能浖图夹g(shù)，將企業(yè)當(dāng)前狀況的數(shù)據(jù)和分析綜合起來，識別需要應(yīng)對的風(fēng)險(xiǎn)。提高風(fēng)險(xiǎn)管控的信息化水平，建立信息共享平臺，實(shí)現(xiàn)信息交流，以確保能及時(shí)掌握內(nèi)部控制情況，提高處理信息的能力和有效的使用信息。

（四）及時(shí)把握財(cái)稅政策新動向

稅收法律法規(guī)同經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢密切聯(lián)系，現(xiàn)行的稅收法規(guī)條例正在逐步形成稅收法律，如2019年7月16日，財(cái)政部就《中華人民共和國土地增值稅法（征求意見稿）》向社會公開征求意見。一般來說，房地產(chǎn)公司對財(cái)政政策的變化非常敏感，企業(yè)應(yīng)結(jié)合經(jīng)濟(jì)形勢，國家政策方針，根據(jù)自身情況提前做出預(yù)測制定相應(yīng)的策略，一旦新政實(shí)行，必須對政策的實(shí)質(zhì)進(jìn)行及時(shí)和準(zhǔn)確的研究，結(jié)合企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，制定對策。

（五）建立專職的稅管部門

國家在實(shí)施減稅降費(fèi)措施的同時(shí)，在金稅三期系統(tǒng)支持下，對稅收征管日益加強(qiáng)，一些房地產(chǎn)企業(yè)建立了專職的稅務(wù)管理機(jī)構(gòu)，并配備專業(yè)性強(qiáng)的稅管專員，將稅收政策與項(xiàng)目建設(shè)密切結(jié)合，有助于減少稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，還可以對財(cái)務(wù)部門會計(jì)信息質(zhì)量做一個(gè)有效地反饋，提升房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理效率。

（六）加強(qiáng)成本管理

房地產(chǎn)成本管理也是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理的一個(gè)重要組成部分，在整個(gè)企業(yè)的計(jì)劃中占有較大的份額，對企業(yè)的融資也會產(chǎn)生重要影響。實(shí)施增值稅后一定程度上改變成本管理結(jié)構(gòu)，這時(shí)有必要確保各種機(jī)制及時(shí)相互補(bǔ)充完善，避免資金鏈斷裂對企業(yè)發(fā)展產(chǎn)生嚴(yán)重影響。加強(qiáng)成本管理，保證成本管理系統(tǒng)良好的運(yùn)作，提高成本管理的效率。

三、結(jié)束語

由于房地產(chǎn)項(xiàng)目自身特點(diǎn)，整個(gè)開發(fā)建設(shè)期周期相對比較長，每個(gè)環(huán)節(jié)都會遇到各種各樣的風(fēng)險(xiǎn)問題，在房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)行發(fā)展過程中需要關(guān)注到增值稅等稅收政策對企業(yè)發(fā)展的影響，改善內(nèi)部控制的環(huán)境、建立完善的監(jiān)督制度、提升工作人員的專業(yè)精神和職業(yè)道德品質(zhì)，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管控，提高企業(yè)充分利用增值稅等相關(guān)稅收政策的效率，從而減少企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，減少企業(yè)經(jīng)濟(jì)壓力的影響，也將為提高企業(yè)內(nèi)部控制水平奠定基礎(chǔ)。