夫妻之間房產更名需要繳納契稅嗎

程輝

眼下，對每個家庭來說，購買住房，肯定是件大事，也是夫妻倆共筑溫馨小窩的前提和基礎。夫妻購房后出于各種需求對房產證進行更名是十分常見的現象，婚后想在房產證上加上另一方的名字的做法更是屢見不鮮。但有關房產證加名字是否需要繳納契稅呢？是不是房屋權屬發生變化都可享受免征優惠？筆者結合案例對上述問題進行分析。

契稅是以所有權發生轉移變動的不動產為征稅對象，向產權承受人征收的一種財產稅。應繳稅范圍包括:土地使用權出售、贈與和交換，房屋買賣，房屋贈與，房屋交換等。財政部、國家稅務總局發出的《關于夫妻之間房屋、土地權屬變更有關契稅政策的通知》（財稅［2014］4號）規定，在婚姻關系存續期間，房屋、土地權屬原歸夫妻一方所有，變更為夫妻雙方共有或另一方所有的，或房屋、土地權屬原歸夫妻雙方共有，變更為其中一方所有的，或房屋、土地權屬原歸夫妻雙方共有，雙方約定、變更共有份額的，免征契稅。

上述規定自2013年12月31日起施行，《財政部、國家稅務總局關于房屋土地權屬由夫妻一方所有變更為夫妻雙方共有契稅政策的通知》（財稅［2011］82號）同時廢止。該文廢止的原因是：2011年8月，最高人民法院發布關于婚姻法的司法解釋，其中規定，婚后由一方父母出資為子女購買的不動產，產權登記在出資人子女名下的，視為出資人子女的個人財產。這一規定引發了“加名”熱潮，以及對加名后房屋權屬發生變化是否征收契稅的社會熱議。當月，財政部、國家稅務總局發出通知，規定在婚姻關系存續期間，對房屋、土地權屬原屬夫妻一方所有，變更為夫妻雙方共有的，免征契稅。這一政策的發布平息了關于“加名稅”的爭論，獲得了社會好評，但是由于時間倉促，對房屋、土地權屬“減名”、“換名”等相關契稅政策，沒有一并研究和作出規定。

兩部門為此發布財稅［2014］4號政策規定，旨在避免因政策不明確而引起爭議。此次發布的政策除“加名”免征契稅以外，對其他三種夫妻之間房屋、土地權屬變更形式，也給予免征契稅優惠，主要出于四個方面的考慮：第一，婚姻關系存續期間夫妻雙方自愿變更房屋、土地權屬，一般不涉及資金或其他權益的往來，不能簡單視同于買賣、交換或贈與行為。第二，夫妻之間房屋、土地權屬變更是房地產在家庭內部的調整，在目前房地產是社會上大部分家庭主要財富的情況下，有必要給予一定的照顧。第三，夫妻之間房屋、土地權屬變更相關契稅政策社會關注度較高，給予減免符合民意。第四，對四種變更形式實行統一的契稅政策，便于地方稅務機關掌握政策，征管操作也較為簡單。

［案例一］小汪結婚前自行購買房屋一棟，而后與小洪結婚了。兩人結婚后，小洪要求小汪將婚前自購的房屋加上自己的名字。請問這次房產證上加上名字，請問小洪是否需要繳納契稅？

［分析］《婚姻法》第十八條規定：有下列情形之一的，為夫妻一方的財產：（1）一方的婚前財產；（2）一方因身體受到傷害獲得的醫療費、殘疾人生活補助費等費用；（3）遺囑或贈與合同中確定只歸夫或妻一方的財產；（4）一方專用的生活用品；（5）其他應當歸一方的財產。而根據《財政部國家稅務總局關于夫妻之間房屋土地權屬變更有關契稅政策的通知》（財稅［2014］4號）規定：在婚姻關系存續期間，房屋、土地權屬原歸夫妻一方所有，變更為夫妻雙方共有或另一方所有的，或者房屋、土地權屬原歸夫妻雙方共有，變更為其中一方所有的，或者房屋、土地權屬原歸夫妻雙方共有，雙方約定、變更共有份額的，免征契稅。因此小汪婚前自購房屋，婚后房產證上加小洪名，免征契稅。

［案例二］小謝和小林結婚后，小謝獨自付款購買了一套房屋。他繳納契稅并辦理了不動產權證，但產權證上只登記小謝一個人名字。小林知道后，就要求小謝在他購買的這套房屋要加上自己的名字。請問產權證上加了小林名，小林是否需要繳納契稅？

［分析］《婚姻法》第十七條規定：夫妻在婚姻關系存續期間所得的下列財產，歸夫妻共同所有：（1）工資、獎金；（2）生產、經營的收益；（3）知識產權的收益；（4）繼承或贈與所得的財產，但本法第十八條第三項規定的除外；（5）其他應當歸共同所有的財產。夫妻對共同所有的財產，有平等的處理權。可見夫妻婚姻關系存續期間，如無特別約定，房屋、土地權屬應歸夫妻雙方共有，形式上可能房屋產權證或土地使用證權益歸屬人為夫妻一方，但實質上述房屋產權或土地使用權權益歸屬人為夫妻二人，因此，通過變更為雙方共有，但相應權屬并沒有轉移，不征契稅。小林的情況即屬于此類情形，不征契稅。

需要注意的是，夫妻發生離婚情況，離婚時變更原夫妻財產產權人名字，如因夫妻財產分割而將原共有房屋的產權歸屬其中一方，同樣不需要繳納契稅。

夫妻在婚姻關系存續期間購買的房屋屬于夫妻共同財產，因此在離婚時每人各享有一半的產權。夫妻在離婚時辦理房屋產權登記過戶可以選擇如下兩種方式：一種是在離婚前變更，另一種是在離婚后變更。

在離婚前變更產權人名字是不用繳納契稅等各種費用的，因為這時房屋仍然是夫妻共有財產，登記在一方名下的房屋仍為雙方共有財產。在離婚后變更產權人名字是否需要繳稅呢？根據我國婚姻法的規定及《國家稅務總局關于離婚后房屋權屬變化是否征收契稅的批復》（國稅函［1999］391號），夫妻共有房屋屬于夫妻二人共同的共有財產。因夫妻財產分割而將原共有房屋產權歸屬一方，是房產共有權的變動，而不是現行契稅政策規定征稅的房屋產權轉移行為。因此，對離婚后原共有房屋產權的歸屬人不征收契稅。

按照上述規定，夫妻離婚后辦理房屋轉移，只要能提供離婚判決或離婚證等能證明夫妻確已離婚的有效文書，則同樣不需要繳納契稅等費用，因為由于離婚引起的房屋過戶，不是房屋買賣行為。