物業管理公司可享哪些稅收優惠

林彩云

前段時間，有一家物業管理公司的會計專門來咨詢：一般納稅人物業公司有什么稅收優惠可以享受？

說到物業公司的稅收優惠政策，大家一時半會能想起來的或許只有小微企業稅收優惠了。帶著納稅人的上述問題，筆者近期梳理了一下現行相關政策文件規定。也確實如此，國家似乎沒有專門對物業管理的一般納稅人出臺過有針對性的稅收優惠政策。

那么，在現有的稅收政策框架下，物業管理公司究竟能享受到哪些稅收優惠？為此，筆者結合實務工作，對物業公司可以利用的稅收優惠政策及其注意事項進行逐一解析，希望能夠為物業公司的日常稅收處理提供參考。

一、用好促進就業政策，盡享稅收優惠

雖然沒有專門針對物業管理企業的稅收優惠政策，但是這幾年國家為鼓勵和推動就業而出臺的多項促進就業的稅收優惠政策，以及國家持續推出的減稅降費措施，包括鼓勵創業和小微企業稅收優惠持續加碼等稅收優惠政策。這些相關稅收優惠政策,物業管理企業都可以好好利用。比如，目前很多物業管理公司都傾向于招收退役士兵作為保安，除了對保安素質要求外，可以享受稅收優惠政策也是一個方面的考慮。下面，我們來詳細解析下這些稅收優惠政策。

（一）相關稅收優惠政策內容

1.安排退役士兵稅收優惠。根據《財政部、國家稅務總局、民政部關于繼續實施扶持自主就業退役士兵創業就業有關稅收政策的通知》（財稅［2017］46號）的規定，對商貿企業、服務型企業、勞動就業服務企業中的加工型企業和街道社區具有加工性質的小型企業實體，在新增加的崗位中，當年新招用自主就業退役士兵，與其簽訂1年以上期限勞動合同并依法繳納社會保險費的，在3年內按實際招用人數予以定額依次扣減增值稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加和企業所得稅優惠。定額標準為每人每年4000元，最高可上浮50%。福建省目前定額標準是每人每年6000元。

2.安排失業人員就業稅收優惠。根據《財政部、稅務總局、人力資源社會保障部關于繼續實施支持和促進重點群體創業就業有關稅收政策的通知》（財稅［2017］49號）的規定,對商貿企業、服務型企業、勞動就業服務企業中的加工型企業和街道社區具有加工性質的小型企業實體，在新增加的崗位中，當年新招用在人力資源社會保障部門公共就業服務機構登記失業半年以上且持《就業創業證》或《就業失業登記證》（注明“企業吸納稅收政策”）人員，與其簽訂1年以上期限勞動合同并依法繳納社會保險費的，在3年內按實際招用人數予以定額依次扣減增值稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加和企業所得稅優惠。定額標準為每人每年4000元，最高可上浮30%。福建省目前定額標準是每人每年5200元。

（二）物業公司符合享受主體條件

商貿企業、服務型企業、勞動就業服務企業中的加工型企業和街道社區具有加工性質的小型企業實體。其中，服務型企業，是指從事《銷售服務、無形資產、不動產注釋》（《財政部國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》——財稅［2016］36號附件）中“不動產租賃服務”“商務輔助服務”（不含貨物運輸代理和代理報關服務）、“生活服務”（不含文化體育服務）范圍內業務活動的企業，以及按照《民辦非企業單位登記管理暫行條例》（國務院令第251號）登記成立的民辦非企業單位。

根據《銷售服務、無形資產、不動產注釋》的規定,商務輔助服務，包括企業管理服務、經紀代理服務、人力資源服務、安全保護服務。企業管理服務，是指提供總部管理、投資與資產管理、市場管理、物業管理、日常綜合管理等服務的業務活動。可見，物業公司提供的物業管理服務屬于企業管理服務的范疇，而企業管理服務又屬于“現代服務”項目下的“商務輔助服務”。因此，物業管理服務屬于“商務輔助服務”，物業管理公司可以按照規定享受上述促進就業稅收優惠政策。

上述政策執行期限為2017年1月1日至2019年12月31日。稅收優惠政策在2019年12月31日未享受滿3年的，可繼續享受至3年期滿為止。

（三）減免稅額操作實務

1.納稅人按企業招用人數和簽訂的勞動合同時間核定企業減免稅總額，在核定減免稅總額內每月依次扣減增值稅、城市維護建設稅、教育費附加和地方教育附加。納稅人實際應繳納的增值稅、城市維護建設稅、教育費附加和地方教育附加小于核定減免稅總額的，以實際應繳納的增值稅、城市維護建設稅、教育費附加和地方教育附加為限；實際應繳納的增值稅、城市維護建設稅、教育費附加和地方教育附加大于核定減免稅總額的，以核定減免稅總額為限。

2.納稅年度終了，如果企業實際減免的增值稅、城市維護建設稅、教育費附加和地方教育附加小于核定的減免稅總額，企業在企業所得稅匯算清繳時扣減企業所得稅。當年扣減不完的，不再結轉以后年度扣減。

計算公式為：企業減免稅總額=∑每名自主就業退役士兵本年度在本企業工作月份÷12×定額標準。

減免稅總額=∑每名失業人員本年度在本企業工作月份÷12×定額。

3.享受稅收優惠時間及手續。企業自招用自主就業退役士兵的次月起享受稅收優惠政策，并于享受稅收優惠政策的當月，持下列材料向主管稅務機關備案：（1）新招用自主就業退役士兵的《中國人民解放軍義務兵退出現役證》或《中國人民解放軍士官退出現役證》；（2）企業與新招用自主就業退役士兵簽訂的勞動合同（副本），企業為職工繳納的社會保險費記錄；（3）自主就業退役士兵本年度在企業工作時間表；（4）主管稅務機關要求的其他相關材料。

企業、民辦非企業單位自吸納失業人員的次月起享受稅收優惠政策。經縣以上人力資源社會保障部門核實后，納稅人依法享受稅收優惠政策。納稅人持縣以上人力資源社會保障部門核發的《企業實體吸納失業人員認定證明》《持〈就業創業證〉人員本年度實際工作時間表》，在享受本項稅收優惠納稅申報時向主管稅務機關備案。

企業、民辦非企業單位納稅年度終了前招用失業人員發生變化的，應當在人員變化次月按照前項規定重新備案。

（四）享受再就業優惠注意事項

1.符合條件的企業享受招收失業人員就業稅收優惠時，需要向縣以上人力資源社會保障部門遞交申請。勞動就業服務企業要提交《勞動就業服務企業證書》，民辦非企業單位提交《民辦非企業單位登記證書》。經核實后，對符合條件的人員，在《就業創業證》上注明“企業吸納稅收政策”，對符合條件的企業、民辦非企業單位核發《企業實體吸納失業人員認定證明》。而安置退役士兵只要按照退役士兵符合自主就業退役士兵的條件，即自主就業退役士兵是指依照《退役士兵安置條例》（國務院、中央軍委令第608號）的規定退出現役并按自主就業方式安置的退役士兵，就可以享受稅收優惠。因此，建議物業企業招用保安時多考慮選擇安置退役士兵，這樣更有利于其享受稅收優惠，手續也更加簡便。

2.一年時間是指合同期限而非實際工作期限。上述文件規定的當年新招用符合優惠條件的人員，必須與其簽訂1年以上期限勞動合同并依法繳納社會保險費。對此，很多納稅人有疑問：如果簽訂了合同但是員工因為各種原因工作不到一年離職，已經享受的優惠是否需要補稅？關于該問題，這里需要說明一下：如果有按照文件要求前期簽訂了一年以上期限的勞動合同并依法繳納社會保險的，在一年以內離崗，可以僅就在崗月份享受優惠。

3.三年優惠時間如何界定？有些財務人員咨詢：企業設立登記時候不知道招募退役士兵或者失業人員可以享受稅收優惠政策，如果設立登記超過了三年，是不是就不能享受稅收優惠政策呢？注意了，該項稅收優惠政策享受時間是企業的稅收優惠期間內開始享受，可以享受滿三年時間，這三年時間不是指稅務登記開始的三年時間，而是企業開始享受進行稅收優惠備案的后續三年時間，比如該政策執行期限為2017年1月1日至2019年12月31日，企業即使是在2019年12月開始享受的，也可以繼續享受滿三年，即到2022年12月31日為止。

（五）實例分析

例：福建省A公司為符合“吸納就業稅收優惠”條件的增值稅一般納稅人，其2017年9月招用退役士兵2名，2017年10月招用退役士兵3名，與其簽訂2年期勞動合同，并繳納相關保險費。那么，2017年A公司可以享受的減免稅優惠是多少？

解析：A公司9月份招聘退役士兵，10月可以享受稅收優惠，2017年享受時間3個月；A公司10月份招聘退役士兵，11月可以享受稅收優惠，2017年享受時間2個月。福建省目前吸納就業優惠標準是每人每年定額6000元，相關處理如下：

A公司2017招聘退役士兵可以享受的減免稅總額=∑每名自主就業退役士兵本年度在本企業工作月份÷12×定額標準=（2×3+3×2）÷12×6000=6000（元）。

二、對照條件，享受小微企業所得稅優惠

《財政部、國家稅務總局關于進一步擴大小型微利企業所得稅優惠政策范圍的通知》（財稅［2018］77號）規定，自2018年1月1日至2020年12月31日，將小型微利企業的年應納稅所得額上限由50萬元提高至100萬元，對年應納稅所得額低于100萬元（含100萬元）的小型微利企業，其所得減按50%計入應納稅所得額，按20%的稅率繳納企業所得稅。

小微企業的具體條件如下：

1.行業要求。小型微利企業從事國家非限制和禁止行業，才可以享受小型微利企業所得稅優惠。

2.應納稅所得額。年應納稅所得額低于100萬元（含100萬元），應納稅所得額是指彌補五年內以前年度虧損后的金額。

3.從業人數和資產總額。包括與企業建立勞動關系的職工人數和企業接受的勞務派遣用工人數。其他企業，從業人數不超過80人，資產總額不超過1000萬元。

物業管理公司可按照上述條件逐條對應，如果條件均符合，則可以享受小型微利企業所得稅優惠。