企業免租政府補貼房產稅怎么繳

向方德

某地為解決招商引資中引進企業的用地問題，以吸引民間投資的方式，興辦中小企業創業園。開源創業有限公司（以下簡稱開源公司）獲得創業園項目后，投資新建了3棟生產大樓，生產大樓的各個樓層可為中小企業提供標準化的生產車間和辦公用房。

當地政府出臺優惠政策，對新進入創業園的企業（以下簡稱新入駐企業），由地方財政每年給予200元／平方米的廠房租金補貼，連續補貼2年，每年的租金補貼由財政部門直接撥付給開源公司。

新入駐企業與開源公司簽訂廠房租賃合同后，進駐創業園開展生產，租賃合同約定開源公司從企業入駐后的第3年開始收取廠房租金。

新入駐企業前兩年使用開源公司車間涉及到的房產稅，該由誰繳，按什么標準繳呢？

對上述問題，有三種觀點。

第一種，由新入駐企業繳納房產稅，計稅依據為房產余值。

新入駐企業與開源公司簽訂的租賃合同顯示，從進入創業園后的第3年開始交納租金，那么，進入后的前兩年相當于是無租使用，根據《財政部國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關問題的通知》（財稅［2009］128號）中“關于無租使用其他單位房產的房產稅問題”的規定，“無租使用其他單位房產的應稅單位和個人，依照房產余值代繳納房產稅”，所以，新入駐企業無租使用開源公司的房產，應依照該房產的計稅余值繳納房產稅。

第二種，由開源公司繳納房產稅，計稅依據為房產余值。

新入駐企業與開源公司簽訂的租賃合同，約定了期限不等的租賃時間，合同約定從第3年開始交納廠房租金，這樣進入后的前兩年就是免租期，根據《財政部國家稅務總局關于安置殘疾人就業單位城鎮土地使用稅等政策的通知》（財稅［2010］121號）中“關于出租房產免收租金期間房產稅問題”的規定，“對出租房產，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產權所有人按照房產原值繳納房產稅”。根據這項政策，新入駐企業前兩年使用房產的行為，應由開源公司按照房產原值繳納房產稅。

第三種，由開源公司繳納房產稅，計稅依據為財政補貼金額。

《房產稅暫行條例》第三條規定，“房產出租的，以房產租金收入為房產稅的計稅依據”。開源公司興建廠房出租給新入駐企業使用，雙方簽訂了廠房租賃合同，很明顯是房屋出租行為，應按租金收入繳納房產稅。

關于“無租使用”和“免租期”問題。從表面來看，新入駐企業前兩年使用開源公司房產不需要交納租金，看似是無租使用；從開源公司方面來說，廠房租賃合同約定從企業進入后的第3年開始收取廠房租金，好象是約定了兩年的免租期，但從實質來看，新入駐企業使用的廠房并不是“無租”使用的，開源公司也不是“免租期”的，開源公司收到的財政租賃補貼，實際上就是由財政部門代新入駐企業交納了租金，租賃補貼就是出租廠房而收到的租金。

關于財政補貼是否屬于收入問題。有人認為財政部門撥付給開源公司的租金補貼，是財政補貼，不屬于企業的收入，更不能按租金收入繳納房產稅。但也有人反對這種觀點，認為這種觀點是不準確的。按照《財政部、國家稅務總局關于專項用途財政性資金企業所得稅處理問題的通知》（財稅［2011］70號）規定，開源公司收到的租賃補貼屬于企業所得稅的應稅收入。政府補貼的真正對象是入駐的招商引資企業，如果開源公司興辦的創業園不接納招商引資企業進駐，當地財政部門不會向開源公司支付該項補貼，財政部門支付該項補貼與新入駐企業租賃廠房有事實上的因果關系。開源公司收到的租賃補貼，屬于政府購買的社會服務。所以，開源公司應按政府補貼金額從租繳納房產稅。

筆者贊同第三種觀點。