銷售“遇挫”倒逼房地產理性回歸

吳新竹

根據克而瑞數據，2019年1月，中國百強房地產企業操盤面積為4393.8萬平米，同比下降16.3%。百強房企的單月權益銷售金額為5088.5億元，同比下降8.6%，35家房企的權益銷售金額同比下滑，其中，13家降幅超過30%;中國恒大、萬科A和碧桂園單月權益銷售同比下降28.4%。銷售指標的回落意味著行業趨向理性發展。

此外，2018年1月銷售指標基數偏大，使得2019年1月的指標降幅明顯。2017年1月，百強房企的銷售面積合計為3648.1萬平米，銷售金額合計為4311.8億元，兩項指標均遜色于2019年1月;僅就上述3家房企而言，2019年1月的銷售面積與2017年1月相比下降約8%，權益銷售金額上升約3.7%。

另一方面，國家統計局數據顯示，全國商品房銷售面積累計增長率自2017年10月起跌破兩位數，2018年單月最高增長率為7月份的4.2%，爾后一路下滑，同年12月僅為1.3%;2018年，商品房銷售額累計增長率與2017年水平相當，單價提升彌補了面積下降對銷售額的沖擊。

房地產板塊2018年整體業績穩健，從目前發布業績預告的70家房企來看，40家預增或扭虧，增幅超過30%的有22家。

2018年，房屋新開工面積維持較高增長，施工增速持續回升，據機構測算，2018年年末，全國商品住宅顯性庫存處于低位，短期可售資源不足，隨著2019年一季度房企供貨轉入淡季，預計銷售總量增速將繼續下探，對房企的回款質量和融資能力帶來一定的考驗。

高基數下銷售增速回落

克而瑞研究中心發布的報告顯示，2019年1月，百強房企全口徑銷售額達到6610.7億元，同比下降2.6%，相比于2018年1月份58.4%的同比增速大幅下滑，其中權益銷售額為5088.5億元，同比下降8.6%，2018年1月增速則為53.9%。

由于2018年的高基數效應，大型房企銷售增速下降明顯。以萬科A為例，2017年1月、2018年1月和2019年1月，該公司的合同銷售面積依次為352.9萬平米、444.4萬平米和317.7萬平米，合同銷售金額依次為481.2億元、679.8億元和488.8億元。

與此同時，2019年1月，單月銷售額同比取得正增長的房企共有19家，中糧集團和華發股份的單月銷售額同比增速超過70%，中國奧園、祥生地產、華潤置地、陽光城、中南建設和藍光發展等公司超過30%。

國家統計局數據顯示，截至2018年12月，商品房待售面積5.2億平米，比上月末減少214萬平米，庫存延續下降態勢，較上年同期同比減少11.0%，降幅持續收窄。其中，住宅待售面積同比減少393萬平米，辦公樓待售面積增加93萬平米，商業營業用房待售面積減少166萬平米。

據光大證券測算，2018年末，全國商品住宅顯性庫存（包括竣工未售和在建未售庫存）約8.9億平米，較2017年末減少4.0億平米。按照12個月滑動平均銷售面積計算，去化周期僅為7.2個月。對比上一輪小周期低點，2014年末全國商品住宅顯性庫存約26.6億平米，平均去化周期約30.3個月。截至2018年年末，全國商品住宅在建未售庫存約6.4億平米，顯性庫存占比72%，平均去化周期約5.2個月;竣工未售庫存約2.5億平米，顯性庫存占比28%，平均去化周期約2個月。截至2018年年末，全國商品住宅在建面積（施工面積-竣工面積）約50.4億平米，其中在建未售面積占比13%，在建已售面積占比87%，顯性庫存處于低位，一定程度上導致了2019年年初銷售面積縮減的出現。

從2018年全年情況來看，Wind數據顯示，全國商品房銷售面積、銷售金額、銷售均價分別為17.2億平米、15萬億元和8737元/平米，同比增速分別為1.3%、12.2%和10.7%，對比2017年三項增速分別為7.7%、13.7%和5.6%，銷售金額和銷售均價再創新高。2018年12月，全國商品房銷售面積為2.3億平米，增速由負轉正，銷售金額為2.1萬億元，同比增長12.3%，增速較11月提升3.5個百分點。克而瑞數據則顯示，前40名房企12月銷售面積單月同比增速較11月提升20個百分點至34%，銷售金額單月同比增速較11月提升1個百分點至24%。光大證券認為，盡管2018年12月成交下行趨勢有所緩和，但推動因素的季節性特征相對明顯，或受房企年末沖量、部分城市政策微調影響，成交回升僅為短期現象。隨著2019年一季度房企供貨轉入淡季，預計銷售總量增速將繼續下探。

資金面待改善

2018年12月，國家發改委發布《增強企業債券服務實體經濟能力的通知》，明確建筑業、房地產業優質企業的參考標準，均為資產總額大于1500億元、營業收入大于300億元，資產負債率不超過所在行業重點監管線;如果未明確重點監管線，原則上資產負債率不得超過85%;只支持有關棚戶區改造、保障性住房、租賃住房等領域的項目，并不支持商業地產項目。

據統計，房企發債主體中，評級AAA的占比由2014年的不足10%上升到2018年的50%，評級AA的占比從62%下降到18%，AA以下評級的房企債難發。光大證券指出，房企杠桿沒有隨著“去杠桿”進行而下降，相反，2018年房企杠桿率再次接近70%的歷史高點，遠高于非房地產企業;由于資金成本高企，疊加前幾年融資償還高峰將至，房地產企業財務費用占比升至歷史高位，接近總費用支出的三分之一。

不過，房地產板塊2018年業績較為平穩。三季度末，板塊貨幣資金總額達1.1萬億元，同比增長18%，貨幣資金與短期借款、一年內到期的非流動負債的比值為1.1，體現償債能力尚且穩定。經初步統計，已發布業績預告或快報的上市房企達70家，預增或扭虧40家，占比57%。其中，增幅超過500%的有3家，增幅位于100%至500%的有8家，增幅位于30%至100%有11家。目前，房企上市公司已披露的業績預告中涉及商譽減值的公司有三湘印象、嘉凱城、浙江廣廈、大港股份，受毛利率上升提振業績的公司有金融街、宋都股份、信達地產、棲霞建設、臥龍地產、光大嘉寶、綠地控股等公司，受毛利率下降拖累業績的公司有鳳凰股份、浙江廣廈和渝開發等公司。

經歷了2018年的融資渠道緊張之后，2019年1月份以來，房企密集發布融資計劃，擬融資總規模超過1600億元，多數發債房企將募集資金部分或全部用于償還到期債務。隨著降準的實施，房企的發債融資利率有所降低。中央經濟工作會議再次提出經濟面臨“下行壓力”，并第一次明確提出“宏觀政策要強化逆周期調節”，2019年房地產行業是否能夠迎來融資環境回暖尚待觀察。

房地產開發投資放緩

根據國家統計局數據，2018年，全國房地產開發投資12萬億元，同比增長9.5%，增速回落0.2個百分點。12月，房地產開發投資資金累計值為16.6億元，同比增長6.4%，增速較11月回落1.2%。總體來看，自籌資金以及定金及預收款分別占比34%和33%，對投資資金有明顯的支撐效果。東北證券指出，定金及預付款的增速回落明顯快于銷售額增速的下降速度，未來隨著銷售的進一步下行，預計定金及預收款的增速將快速下行，其占開發投資資金的比例將持續下降。

2018年，房地產業全年累計新開工面積20.9億平米，增長17.2%，增速提高0.4個百分點;竣工面積9.4億平米，同比降低7.8%，降幅較1至11月大幅收窄4.5個百分點，竣工數據雖回暖，但與新開工、施工數據相背離。諸葛找房數據顯示，2018年，全國土地流拍率創歷史新高，全國范圍全年共流拍土地1808塊，相比上年的936塊增長了93.2%。2018年，土地購置面積、成交價款增速自三季度出現拐點，全年房企購置土地面積2.9億平米，同比增長14.2%，增速回落0.1個百分點;土地成交價款1.6萬億元，同比增長18%，回落2.2個百分點。

光大證券認為，2019年，在“房住不炒”的大方向下，房企的外部融資難有起色，銷售回款仍弱，投資資金增速或較2018年放緩，房企拿地熱情將繼續回落，土地購置面積和成交價款同比增速進一步回落。拿地增速回落將拖累新開工增速，2019年，全年房地產開發投資同比增速或由2018年的9.5%降至5%左右。

國信證券預計，在一線城市極其嚴苛的政策邊際寬松、二線城市政策邊際改善之后，一、二線城市房價上漲將會產生溢出效應，部分購買力仍有望流向三四線城市，預計2019年新建商品房銷售面積和銷售額累計同比增速均為-5%;全年銷售負增長將對投資、新開工形成一定程度的制約，預計2019年房地產投資累計同比增速為3%，新開工面積累計同比增速為5%。