業主委員會參與社區治理的多重合法性及運行邏輯—基于對蘇州市相城區R小區的分析

趙祥云

社區是人們的生活聚集區，是我國城市社會的基本單元，社區治理直接關乎我國居民的生活質量和幸福指數，甚至關乎社會治安和社會穩定。事實上，在單位制解體的歷史背景下，伴隨住房商品化和市場化，社區治理面臨新的形勢，由注重強政治性逐步向強調民主協商發展，并越來越重視社區的自我治理。同時，隨著社區構成復雜性的增加、社區居民公民意志的發展以及各類社會組織的逐步崛起，社區治理的難度增強，單純依靠國家行政力量很難完成，因而強調社會組織和社區居民作用的發揮成為趨勢。黨的十九大報告明確指出“要加強社區治理體系建設，推動社會治理重心向基層下移，發揮社會組織作用，實現政府治理和社會調節、居民自治良性互動”。在目前的社區治理結構中存在多元主體，社區治理就在于社區各主體使用公共資源，采取協商、合作與溝通的手段，進而塑造公共權威①李培志：《城市社區治理結構變遷與業主委員會的發展環境》，《黑龍江社會科學》，2014年第5期。，而多中心治理也是協商民主化的過程②張振、楊建科、張記國：《業主委員會培育與社區多中心治理模式建構》，《中州學刊》，2015年第9期。。在多中心治理中，居民委員會具有重要意義，但很多學者也看到了它在社區治理中的局限作用，認為作為國家行政管理的“神經末梢”，居民委員會單純依靠正式的組織力量無法做好社區動員，難以實現有效的社區治理，所以需要建構起一套以人情和人際信任為基礎的地方性互動網絡①金橋：《基層權力運作的邏輯 上海社區實地研究》，《社會》，2010年第3期。，形成“日常權威式動員”②劉威：《街區鄰里政治的動員路徑與二重維度—以社區居委會為中心的分析》，《浙江社會科學》，2010年第4期。。而業主委員會因嵌入于社區中，在動員居民等社區治理方面比居委會具有天然優勢，因為對于城市社區或者鄉村社區來說，往往是內生的因素或模式才是決定社區發展的關鍵因素③蔡禾、盧俊秀：《制度變遷背景下的社區權力與秩序—基于廣州市一個城中村的研究》，《廣東社會科學》，2007年第6期。，所以業主委員會成為社區自治的重要模式④曾文慧：《社區自治:沖突與回應—一個業主委員會的成長歷程》，《城市問題》，2002年第4期。。業主委員會自治作用的發揮，將使得社會基礎結構關系發生根本轉型，并產生一種“新公共空間”⑤張靜：《培育城市公共空間的社會基礎—以一起上海社區糾紛案為例》，《上海政法學院學報》，2006年第2期。。有些學者認為在某種程度上業主委員會自治作用的發揮將拉開我國公民社會發展的大幕⑥夏建中：《中國公民社會的先聲—以業主委員會為例》，《文史哲》，2003年第3期。，也有學者提出可以通過微治理協調管控與自治⑦陳偉東、熊茜：《論城市社區微治理運作的內生機理及價值》，《吉首大學學報（社會科學版）》，2019年第1期。。然而另外一些學者卻發現，在現實實踐中多數社區的多中心治理模式仍屬行政主導型⑧閔學勤、黃燦彪：《適度的社區自治及其路徑選擇—基于香港和內地社區治理模式的比較》，《河南師范大學學報（哲學社會科學版）》，2012年第2期。，基層組織治理仍處于主導地位，社會性力量則發揮輔助作用⑨王德福：《主輔協作：社區治理的基本結構與運作機制—基于若干社區案例的討論》，《湖湘論壇》，2019年第1期。。業主委員會懸浮于社區之上，業主委員會治理作用的發揮與其實踐運作名實分離⑩班濤：《名實分離與融合：業委會參與社區治理的制度與實踐分析》，《中南大學學報（社會科學版）》，2017年第6期。，業主委員會存在選舉難、自治難、維權難的困境?閔學勤：《社區的社會如何可能—基于中國五城市社區的再研究》，《江蘇社會科學》，2014年第6期。。已有的這些研究已經關注到業主委員會在社區治理中的運作陷入瓶頸，這對我們認識業主委員會的作用十分有助益，但因研究側重點的不同，這些研究沒有關注到這種困境產生的原因，本文將結合蘇州市相城區R小區的案例，分析業主委員會參與社區治理的多重合法性及其運行邏輯，為有效地解決業主委員會目前面臨的困境提供參考。

一、業主委員會參與社區治理的合法性基礎

蘇州市相城區R小區是一個純商品房小區，于2010年開發，2014年開始有業主入住，目前入住率達到80%左右。小區總共有2862戶居民，建有40棟樓房，包括18幢高層建筑，22幢別墅，還有一部分商鋪。當前小區居民的人員構成以上班族為主，多數是新蘇州人。2018年小區的房價為2.2萬元/平方米，現在的物業公司是其地產開發商旗下的子公司JH物業公司，包括安防、工程、客服等部門，小區物業費為每月2.36元/平方米。小區存在很多問題，車位不夠是其中一個，目前車位配比是1:0.8，共有2000多個產權車位，但小區居民共擁有3000多輛車。由于對小區物業不滿，R小區業主于2016年3月開始籌備成立業主委員會，2017年4月14日R小區業主委員會正式成立，共10名成員。接下來本節將結合R小區分析業主委員會成立的合法性基礎。

（一）制度合法性

《物權法》第六章有關“業主的建筑物區分所有權”的規定提到，“業主對建筑物內的住宅、經營性住房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利”，“業主可以設立業主大會，選舉業主委員會”。《物業管理條例》第十條規定，“同一個物業管理區域內的業主，應當在物業所在的區、縣人民政府房地產行政主管部門或街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下成立業主大會，并選舉產生業主委員會”。目前我國有關業主委員會的相關法律法規并不多，但《物權法》和《物業管理條例》的相關規定則為業主委員會的成立提供了法律法規支持，所以很多小區在需要的情況下，都會選舉成立業主委員會。

在R小區業主委員會成立前，小區的物業服務面臨許多問題。首先是盜竊問題，小區內經常發生電瓶車的電瓶被偷事件，但是物業公司沒有對此采取相應的措施。其次是報修問題處理速度慢。再次，亮化也存在很大問題，小區內的地燈、路燈數量少，而且開的時間短，除此之外還有其它一些問題。這些問題的存在導致業主對物業公司不滿，之后業主們商量成立業主委員會對物業公司進行監督。2016年3月份，R社區10名業主計劃成立業主委員會，首先成立籌備組，準備材料。由于業主委員會的成立擁有法律依據，所以其它組織并不能對其進行直接的阻止。R社區業主委員會籌備組通過對其它社區發展成熟的業主委員會進行學習，逐步開始了成立工作。籌委會先確定業主委員會的選舉辦法，并制定了議事規則、管理公約和公共收益的管理辦法，包括業主的權利和義務，業主大會的職責，業主委員會的監督事項等。通過自薦和動員，R社區產生了40個業主代表，最終從中產生10名業主委員會成員。整個成立過程非常漫長，因為業主代表和業主委員會成員要得到居民的選票，就需要去“跑樓”，挨家挨戶敲門讓業主投票，不在家的需要有電子授權書，同時需要保證所有環節都依規進行，每個環節又需要較長的公示期，在各方力量的協調下業主委員會最終成立。

法律法規和業主委員會產生過程的規范性為業主委員會的建立提供了制度合法性，使得業主委員會成為一個擁有一定影響力的組織。首先，在依法行政的社會環境中，法律法規使業主委員會的存在得到了制度上的認可，其行動權力受法律認可和法律保護，這為業主委員會在社區中的行動提供了保障，也有利于其參與社區治理活動。其次，產生過程的規范性對業主委員會的成立意義重大。通過辦理各種手續證件，征求民意，尤其是充分的公示，整個漫長的過程讓居民有權進行監督，并充分表達自己意愿，這些形式上的規范為了保證最終形成的業主委員會不會發生本質偏離，最大限度地維護業主利益。

（二）結構合法性

業主委員會的結構合法性包括兩個方面，即內部結構和外部結構的合法性。內部結構的合法性著眼于業主委員會成員的組織結構。R小區業主委員會籌備組根據不同類型住房居民的比例確定了業主代表的數量。小區共有18幢高層建筑，35個單元，每個單元選出1位業主代表，別墅區選4位代表，商鋪選1位代表，最終確定40位業主代表，然后從這些人中產生10名業主委員會成員，高層8名，別墅區1名，商鋪1名。業主委員會的這種內部組織結構有助于業主委員會代表不同區域業主的利益，也對不同區域業主的情況達到最大程度的了解。

外部結構的合法性是指業主委員會與社區居委會及物業公司形成的社區治理結構。社區居委會是當前治理環境中的主體，它的治理對象既包括轄區內的居民，也包括轄區內的環境和秩序，而從居民角度來講，主要是對小區整體的治理。物業公司經營多個小區，但同樣從居民角度來講，它的活動發生于居民所在的小區內。因而對于居民來說，其鄰里關系與居住環境受到社區居委會和物業公司的影響，但這兩者都是脫嵌于小區的，兩者分別遵循著行政邏輯和市場邏輯，其各自行動導向與業主的期待并不一致，不能真正代表小區業主的利益，所以為了維護業主利益，就需要有嵌入于小區的內生組織，因而從業主群體中形成的業主委員會就具有了結構合法性。業主委員會形成后作為小區內生組織，它與業主更具有行動一致性。基于不同利益出發點，業主委員會與社區居委會、物業公司作為社區治理的主體，形成了一個“三角”狀治理結構，當然在這個“三角”狀治理結構之外還有其它一些治理主體，但從這三個主體的關系來考慮，三者之間形成了一個較為穩定的治理結構。

（三）行動合法性

具備制度合法性后使得業主委員會的行動有了制度認可，具備結構合法性使得其在社區治理中有了業主的聲音，但這只是具備了形式合法性。要使業主委員會能夠有效運行，還需要實質合法性，這主要表現為其行動達到業主的期待，即行動合法性。此處的行動合法性主要是指通過行動有效性來獲得所嵌入的社會環境的認可。R小區業主委員會主要是通過為業主維權，解決業主最關心的問題來獲取行動合法性的。R小區屬于中高檔小區，物業費相對來說較貴，但JH物業公司并沒有為業主提供同等水平的服務。例如業主最關心的車位問題和群租房問題。R小區的人防車位本身是屬于全體業主的，但物業公司私自將其占據作為自己員工的車位，并將部分車位出租給跟物業公司關系好的業主，物業公司還在地下車庫私自劃出很多車位，用于出租，這嚴重影響到地下車庫的秩序和安全。R小區業主委員會成立后立刻就這些問題與物業公司進行了協商討論，經過多次溝通博弈，最終通過搖號將人防車位出租給交了物業費但沒有買到車位的業主。而對于在地下車庫私劃車位的問題，因為涉及公共安全問題，業主委員會將這一情況反映到社區，又以社區名義上報給上級主管部門，由上級部門對其行為進行處理。

群租房問題的出現是由于R小區的部分購房者為投資客，他們將房屋出租出去，二房東接手后又將這些房屋改造為群租房。群租房的出現帶來很多問題，包括私拉電線，在陽臺做飯，煤氣罐風險，情殺自殺問題，這些安全隱患成為影響R小區居住環境的不穩定因素。業主委員會成立后著手解決群租房問題，要求物業公司配合對300多套群租房進行整頓。但這一問題牽涉到物業公司的利益，他們并不配合，甚至散布謠言，詆毀業主委員會，業主委員會最終在輔警以及社區工作人員同時在場的情況下徹底解決了小區的群租房問題。

R小區業主委員會成立后通過對小區業主最關心的問題進行有效治理，凈化了社區環境，提升了業主的居住體驗，因而得到業主的認同，滿足了業主群體對業主委員會的期待，在此基礎上獲得了行動合法性。事實上業主委員會在獲得制度合法性和結構合法性后只是獲得了成立的可能性，但成立后如何立足依然是一個問題。業主委員會是從業主中產生的社會組織，只有得到業主的支持才能更好地開展活動，所以對業主最關心的問題進行妥善處理直接影響到業主委員會存在的根基。這種實踐行動一方面展現了業主委員會的行動能力，另一方面則是業主委員會本質規定性的體現，即作為業主群體代表的社會組織與其它組織進行互動交易。而這種實踐行動同樣也為它爭取社區居委會的信任提供了條件，在業主委員會為業主維權的同時，社區糾紛相應也得到處理，這對社區居委會的工作提供了幫助，因此行動有效性為業主委員會提供了存在的合法性。

二、業主委員會參與治理的運行邏輯

（一）社區治理導向

業主委員會是從小區業主中產生出來的，在其產生之前小區的治理結構已經形成，通常包括社區居委會、物業公司，以及其它社會組織。但已經存在的治理主體在社區治理上并不具備業主委員會扎根于社區的天然優勢，因此一旦業主委員會成立，很多居委會就會利用業主委員會來改善社區治理環境，提升自身的社區治理能力。而業主委員會除了自己的生存合理性之外，還需要得到居委會的支持，當業主委員會與物業公司之間出現矛盾時也需要居委會進行調解，這種理性選擇使得多數業主委員會也積極輔助居委會進行社區治理。此外，治理也是業主委員會功能發揮的關鍵所在①李培志：《走向治理的業主委員會:基于18個業主委員會的觀察》，《山東社會科學》，2014年第8期。。作為物業管理制度的創新成果，業主委員會是社區自治的一種重要模式②曾文慧：《社區自治：沖突與回應—一個業主委員會的成長歷程》，《城市問題》，2002年第4期。。居委會與業主委員會之間的這些推力與拉力，形塑了業主委員會輔助社區治理導向的運行邏輯。

業主委員會社區治理導向的邏輯表現在多個方面。首先，R小區業主委員會成立后，對物業公司形成制衡作用，物業公司在業主委員會的壓力和維權行動下，對小區存在的問題進行了有效處理，業主與物業公司之間的糾紛得到有效解決，社區治理環境得到改善。其次，業主委員會也被納入到居委會的社區治理網絡中。相城區從2018年5月份開始推行網格化治理，居委會通過全科社工的方式將一部分社區工作人員解放出去到各小區去巡查。由于社區工作人員有限，此時居委會就利用業主委員會，讓小區內部的積極分子加入巡查隊伍，將其納入到網格化治理的力量中。R小區業主委員會還在消防演習，小區居民間矛盾化解等方面發揮重要作用。

事實上，在成立業主委員會之前，很多業主在出現各種矛盾糾紛時，主要都是依靠政府力量來解決，包括通過撥打12345和110尋求第三方力量介入，然而屬地原則的實施使得這些事件的處理最終又回到社區。在這種情況下，物業糾紛等小區內部矛盾就很容易外溢至社區成為治理問題。R小區有些房屋內墻體有裂縫，業主向物業公司反映，但物業公司經常會選擇拖延處理，當業主再次反映問題時，物業公司會表示已經超過質保期了，但是業主第一次反映問題時是在保期內的。這種糾紛產生后，業主只能撥打12345反映，但最后這類問題又被返回到社區居委會處，在考核壓力下，這直接影響到社區居委會的治理能力和績效，影響到居委會干部的考核成績，然而更棘手的問題是很多情況下社區居委會接到這種任務后并不能有效地處理。而業主委員會成立后，在業主和居委會之間形成了新的組織，業主在遇到問題時首先向業主委員會反映，由業主委員會聯系物業項目經理，開發商維保方、社區居委會到業主家查看墻裂情況，確認責任，如果是物業和地產的責任，就由他們抓緊時間修。如果業主不滿意，業主委員會再向居委會反映做進一步的處理。R小區業主委員會目前的運行已進入規范化階段，擁有專門的辦公室，聘用了一位專職秘書，業主有任何問題可以找專職秘書反映，然后由業主委員會跟蹤處理。

小區內部的糾紛具有日常生活性和細微瑣碎性，多數是鄰里糾紛和業主與物業公司之間的糾紛，而相對于居委會來說，業主委員會嵌入于社區中，更具有在場性，對這些糾紛的感受更真實，因此業主委員會相對于居委會來說更能有效解決這些問題。同時，對業主來說，業主委員會是社區的內生組織，相對于居委會更具有“我們感”，業主對其信任感更強，業主委員會的這種特點使得很多糾紛都可以通過業主委員會的治理得到解決，而不必進入到社區居委會，這在一定程度上弱化了居委會的責任，降低其處理糾紛的風險。社區治理除了處理居民糾紛這類事件外，還需要完成一些行政性的任務，包括人口統計，經濟情況調查等信息收集工作，由于業主眾多，且構成復雜，完全由居委會完成這些任務，交易成本很高，難度很大。而業主委員會成員構成具有代表性，對業主來說更具“我們感”，因而在完成這些任務時，業主委員會可以發揮很大作用。同時，業主委員會進入社區治理體系，發揮輔助治理的作用，有助于踐行“社區是居民”的理念①吳成峽、張彩云：《社區治理主體的角色認知與功能再造》，《江漢論壇》，2018年第7期。，有助于在平等協商和良性互動中實現社區利益平衡與和諧安定②陳家喜：《反思中國城市社區治理結構—基于合作治理的理論視角》，《武漢大學學報（哲學社會科學版）》，2015年第1期。。

（二）業主維權導向

業主委員會成立的初衷就是為了維護業主利益，改善小區物業環境。在R小區業主委員會成立前，小區的物業面臨許多問題，包括盜竊問題、門禁問題等，為了解決這些問題，業主聯合成立了業主委員會。業主委員會在法律上被認為是物業管理的一個主體，因而它的成立必定會與物業公司產生沖突。正如前文分析，R小區業主委員會成立后在改善小區物業質量方面發揮重要作用。除此之外，R小區業主委員會還積極維護業主公共收益權。R小區有2800多戶居民，人口接近3萬人，作為人口數量龐大的中高檔小區，其市場體量巨大，出于經濟利益的考慮，物業公司絕不會浪費這個市場。事實上，JH物業公司的主要收入并非來自物業費，因為一方面物業費很難提高，另一方面物業費很難收齊，而物業公司作為市場主體，其行動遵從市場邏輯，它更看重的是R小區的公共收益。R小區的公共收益主要包括臨停車位，外墻廣告，小區公共用房出租，電梯廣告等產生的收益，此外還有很多可以經營的空間，在業主委員會成立之前，小區的公共收益主要由物業來管理，因而公共收益是物業公司收入的主要來源。

R小區業主委員會成立后，就將小區公共收益權爭取回來，并向物業公司追討64萬元前期的公共收益。但在物業公司看來業主委員會將公共收益的權力收回自己經營事實上是浪費了R小區非常好的市場資源，由于R小區位置好，入住率高，廣告市場好，JH物業公司認為如果由自己的專業隊經營團隊來辦活動，引廣告，每年的公共收益至少可達1000萬元，而業主委員會經營的話每年的公共收益只能達到100萬元。業主委員會的行為威脅到物業公司的經濟利益，因而物業公司對業主委員會的成立和運行百般阻撓，但由于業主委員會的成立是法律認可的，物業并不能直接反對，多數情況下只能采取暗中破壞的策略，散布謠言，以及匿名投訴等方式，企圖動搖業主委員會的群眾基礎。而業主委員會自始至終認為自己在替業主維權，認為小區居民對專有部分以外的公共部分享有共有和共同管理的權利，小區公共收益是小區業主所有的，而業主委員會作為小區業主的代表應該是小區公共收益的管理者。物業公司最終妥協是因為社區居委會對業主委員會成立的支持態度，這使得物業公司和業主委員會的權力格局發生變化，兩者最終達成了物業公司與業主委員會在小區公共收益上三七分成的協議。

物業公司作為市場主體以追求利潤為目標，業主委員會作為社會組織，代表業主行動，遵循為業主維權的行動導向，兩者的立場與性質決定了物業公司與業主委員會之間存在根本的沖突，形成權力爭奪的格局。這種權力的爭奪也是業主委員會業主維權導向的運行邏輯的體現，很多業主委員會在成立初期都是基于維護業主權益的背景，而且這種運行邏輯也是保證業主委員會能夠贏得業主支持，獲得社區威信的基礎。

（三）追逐私利導向

業主委員會作為業主代表的組織從理論上講應當將業主的利益作為其行動的準則，然而現實實踐和理論規定往往存在偏差。R小區業主委員會的成立源于“維權”目的，由于成立時間并不長，當前還沒有謀私利的表現。但在物業質量提高，小區環境改善后，業主委員會卻陷入發展困境，缺乏發展動力。此外，因部分業主對業主委員會成員的動機和行為存在質疑，這些成員的積極性也受到打擊，業主委員會的行動能力逐步降低。在城市社區，尤其新小區，業主都是通過購買商品房居住到一起，在搬入這個小區前，彼此之間沒有交集，即使搬入小區后，因生活重心在家庭內部，相互之間十分陌生，形成的社區環境仍然是陌生人社會。在陌生人社會中，信任、人情、面子等傳統關系資源不充分，在可以利用的社會資本、文化規范等治理資源有限的情況下，業主委員會的動員能力受到限制，業主委員會自身的合法性也受到影響，尤其是在業主對業主委員會的信任感降低時。另外，業主委員會作為一種自主成立的組織，具有公益性，但業主委員會成員在處理糾紛，參與社區治理過程中也會產生極大的交易成本，在常年沒有報酬還要受到猜疑的情況下，業主委員會成員逐漸喪失熱情和行動積極性。R小區業主委員會目前的運行費用包括秘書和財務每人每年5萬元工資，活動室管理員每年2.5萬元工資，以及業主委員會的水電打印費等，這些費用從公共收益中支出，但一些業主卻懷疑業主委員會的這項支出是否有必要。在這些懷疑和猜忌中，很多業主委員會成員要么選擇消極行動，逐步邊緣化直至退出業主委員會；要么轉變行動邏輯，開始借助身份地位，謀取私利。而因為陌生人社會的社會資本低，約束能力弱，非法行為成本低，加上社會監督機制缺乏，在業主與業主委員會成員存在信息不對稱的情況下，業主委員會成員謀取私利的行為就極易產生。

事實上，在社區治理結構中的確缺乏對業主委員會的監督機制。居委會是重要的社區治理主體，但居委會與業主委員會都是基層自治組織，彼此之間不存在上下級關系，從這個角度來看，居委會無權干涉業主委員會的運行，也無權對業主委員會成員進行監督和管理。當業主權益受到侵犯的情況減少，業主維權導向的運行邏輯減弱后，多數業主委員會就會在與物業公司的分利博弈中爭取私利。事實上，業主委員會保持民主自治的運作很大程度上都依賴于規范化運作，細致全面的工作考核以及業主全方位的監督，但在社區治理主體之間存在著權力分層和權力壓迫①馮猛：《城市社區治理的困境及其解決之道—北京東城區6號院的啟示》，《甘肅行政學院學報》，2013年第5期。的情況下，當政府輸入不足，制度缺失的情況下，就很難對業主委員會進行約束和規范②盧海燕：《業主委員會制度的緣起、現實困境與制度選擇》，《城市問題》，2007年第2期。。對業主委員會缺乏有效的監督機制是目前業主委員會制度的現實困境，這可能進一步導致業主委員會內部因私利陷入派系斗爭③石發勇：《業主委員會、準派系政治與基層治理—以一個上海街區為例》，《社會學研究》，2010年第3期。。事實上獨立運行的業主委員會與業主之間存在的信息不對稱問題為業主委員會追逐私利創造了空間，業主作為個體既沒有精力去監督業主委員會，也缺少專業能力對業主委員會進行監督，制度性的監督機制沒有建立起來，很多業主委員會最終都會出現追逐私利的傾斜，或者與物業形成競爭關系爭奪社區收益，或是與物業合謀共同獲利。

三、結論與討論

業主委員會作為社區治理的主體，其生成存在制度合法性、結構合法性和行動合法性的依據。法律法規為其制度合法性提供依據，依法規范組織，充分體現民主，為業主委員會的運行提供了空間；業主委員會內部組織結構的合理性，以及與社區居委會和物業公司之間形成代表不同主體的外部結構為其提供了結構合法性；而作為業主的代表，為業主維權的行動能力和效力則為其成立提供了行動合法性。制度合法性、結構合法性和行動合法性共同形塑了業主委員會的運行邏輯。法律法規對其性質的規定決定了它作為社區治理中的一大主體，這形成了社區治理導向的運行邏輯。而由于嵌入于小區社會環境中，并作為業主利益代表的內生組織，其主要組織目標在于維護業主利益，結構合法性和行動合法性形塑了其業主維權導向的運行邏輯。但在社區治理結構中，物業公司作為市場主體，其行動遵循追求經濟利益的市場邏輯，必定將社區作為謀利手段，實現利益最大化。物業公司的這種行為必定侵犯業主利益，作為業主代表，業主委員會與物業公司展開博弈。而在業主委員會與物業公司博弈過程中，業主委員會極易出現追逐私利導向的運行邏輯。我們可以發現這三種運行邏輯是同時存在于業主委員會的實踐活動中的，但在其不同發展階段，不同行動邏輯占據不同的地位。在業主委員會成立初期，為了贏得社區居委會和業主支持，社區治理導向和業主維權導向占據主要地位。在小區物業服務質量得到改善，維權需求度降低，業主委員會發展進入成熟階段時，追逐私利導向的運行邏輯更易占據主導地位，此時，很容易導致業主委員會的社區治理陷入困境，業主委員會內部派系斗爭產生。同時由于一些業主委員會沒有必需的經濟收益，難以維持其日常運轉，其成員行動缺乏動力，社區治理導向的運行邏輯也有可能減弱，有些地區甚至會出現業主委員會與社區居委會爭權的情形。這些問題的產生很大程度上在于缺乏對業主委員會的監督機制。由于城市社區特別是新社區，其成員之間關聯性低，尚未形成真正的“生活共同體”“利益共同體”和“價值共同體”，缺乏社區認同①李強、王瑩：《社會治理與基層社區治理論綱》，《新視野》，2015年第6期。，在這種陌生人社會中，人情、面子等社會資本缺乏，業主委員會成員的內在約束和外在約束不足，違規成本低。此外，制度建設不完備使得業主委員會運行存在很多模糊空間，也導致其偏離社區治理有效性的成本極低，這種傾向也導致目前很多社區業主委員會最終變異，社區治理成效受到影響。

當前我國社區治理存在多元主體，社區治理模式也不斷探索創新，但在創新各種結構模式，整合各種資源的同時，我們要注重對社區內部活力的激發。社區治理的目的在于為居民提供良好的居住環境，改善整體社會環境。社區治理成效的評判主體事實上是居民，治理過程中涉及最多的也是居民，因而我們需要調動起社區居民的積極性和主動性，激發他們的參與活力。這種調動作用的主體不應單單是居委會，更要發揮扎根于社區中的業主委員會的作用。雖然業主委員會的發展面臨各種困境，但在調動多種資源，理順多主體間的關系，明確不同主體間的責任，完善法律法規，健全相關制度的條件下，必定可以形成在社區治理中發揮重要作用的業主委員會，最終“實現政府治理和社會調節、居民自治良性互動”，在這個過程中民主協商也可以得到有效發展。