淺談房地產企業的成本管控

張鳳蓮

（福建世茂新里程投資發展有限公司，福建 廈門 361000）

0 引言

項目成本管控按階段可分為：土拓成本階段、目標成本階段、動態成本階段、結算成本階段；按管理模塊分類可分為：目標成本管理、招標管理、變更管理、動態管理、結算管理。不同階段及不同模塊間均息息相關。強化成本管理，將有利于提高工程項目的經濟收益。尤其是在近幾年中，各地產對成本管理日益重視，旨在實現工程企業的健康、良好發展，所以本文對成本管控展開分析，探討其控制策略，保障工程項目的經濟效益達到最優。

1 成本管控分析

成本管理貫穿于全過程，以下分別從土拓成本、目標成本、動態成本、結算成本進行闡述。

首先土拓成本，即項目在拿地階段對項目土地成本、開發成本、建安成本、開發間接費、管理費用、銷售費用等進行測算，預估項目利潤率。

其次是目標成本，目標成本根據項目定位、設計標準測算相關費用。

然后是動態成本，在工程建設過程中，通過招標管理、變更管理實時監控項目動態成本，對每月動態進行分析，實現成本動態的最大節余。

最后是分析竣工結算，其是項目的最后一個成本管理階段，也是企業實現計劃經濟目標的落定時期。因此為了保障竣工結算成本管理的有效性，通常情況下是在遞交結算書之前進行全過程成本分析，核查結算書結果與實際分析結果保持一致，如存在偏差則要進行及時合理的調整，防止造成成本管理漏洞。

2 成本管控策略

2.1 目標成本管理

控制成本前提目標成本必須小于土拓成本，保證項目利潤率。

在目標成本階段，分析項目設計標準與項目定位是否吻合，根據項目定位制定統一指標、限額設計；對于項目特殊事項，需充分了解透徹；涉及壟斷及政府性工程，充分了解當地收費標準、必要時拜訪當地相關機構，明確相關要求及標準，保證目標成本的精準性及可行性。

根據項目定位，梳理不同項目定位對應的基準目標成本，各項目在基準目標成本基礎上，根據項目特性調整目標成本，保證項目目標成本在基準目標成本范圍內，無較大偏離。對于目標成本偏離較大科目，需分析設計標準是否過高，是否可優化空間，在設計方案階段內有效控制成本。

對項目展示區目標成本進行限額控制，根據項目定位及項目體量，制定對應的展示區目標總成本，根據總成本細分至各專業建造指標，設計在建造指標內限額設計，超限額的需及時優化，保證目標成本可控性。

通過以上動作，成本管控的關鍵階段（設計階段）得到了有效的控制。

2.2 招標管理

招標管理在成本管理中所占比重最大，評判一個工程招標成果，可從其招標方案的經濟性、量價的精準性、范圍及界面的合理性、流程規范性、合約的嚴謹性等五方面進行判斷。

方案的經濟性：負責圖紙審查及成本優化，確保方案經濟性及完善性。

量價的精準性：負責編制或審核工程量清單，并分析指標含量的合理性以及清單的準確性、單價的合理性。

范圍及界面的合理性：負責梳理招標范圍、界面，包括復核前期工程界面，確保工程范圍和工程界面的合理性、杜絕界面的錯漏及不合理項。

流程規范性：熟悉掌握招標流程及制度、招標禁止項、招標違規項、招標預警項目；杜絕以上不合規事項發生，保證招標的公平公正。

合約的嚴謹性：負責編制招標文件的商務部分及審核技術部分，及過程中往來函件語言措辭，保證合約的嚴謹性。

招標前期準備充分，可及時發現超目標成本風險，提前介入優化成本，招標過程中考慮充分，可減少后期變更事項，招標合約嚴謹性，可有效控制后期結算扯皮現場。

2.3 變更管理

地產工程具有繁瑣性和復雜性，而且實際施工容易受到多種因素的影響，從而也會對成本管理造成一定的影響。比如在機電安裝工程施工現場某些隱蔽工程或者是外包工程需要變更簽證。安裝企業要及時組織施工單位、設計單位、監理單位、成本造價部門等相關人員進行會簽。也就是要在確保施工進度合理，高質量、高安全性安裝的基礎上嚴格控制簽證變更，以此為工程款的支付和決算提供有力依據，可以及時調整工程造價、成本管理計劃等，有效的保障了成本控制趨于合理，對機電安裝工程的造價實施全面控制。

同時加強現場管理，杜絕無效變更及無效成本；超過一定額度的變更，需上大額變更會，對其變更合理性、可行性、必要性進行分析，同時按變更類型給予工程部、設計部、成本部適當的預警排行，增加各部門變更管控意識，有效減少因各部門失職而引起的變更，確保每份變更的合理性。

2.4 動態管理

動態管理屬于過程管理，定標結果及變更率直接影響動態成本，因此動態管理與招標管理、變更管理息息相關；除此之外，成本管理人員需每月梳理項目動態成本，分析每月動態變動原因，同時預見超支標段，及時提前介入優化，有效控制動態成本的平衡，爭取最大節余。

工程的造價管理和成本控制需要保障安裝人員的專業素養和能力，以此減少安裝失誤和工期延誤，在一定程度上可以有效的控制成本費用。因此安裝企業要重視全員素質的提高，宣傳經濟意識、職能意識，促使各部門人員各司其職，保障工程項目的順利實施。所以具體措施如下，首先工程項目負責人要承擔團隊責任，甄選各部門負責人，保障實際施工與目標成本相適應；其次安裝企業要根據工程的現實需要，對材料、設備的采購、檢驗、存放、使用、回收等要嚴格遵循相關制度和規范。還要加強與成本管理及造價控制人員的聯系溝通，及時上報施工情況，便于成本管理人員調整成本計劃。以免出現庫存不足延誤工程進度的情況；最后成本管理人員要深入施工現場，考察實際安裝情況，結合造價控制管理方案核查各項預算是否合理，如果存在問題要上報相關部門，申請更改調整，審批后可落實執行。從而能夠比較有效的實現成本控制管理，而這一過程主要是依靠安裝人員的專業能力和管理人員的履職能力，因此建設具有專業素質的工程項目隊伍是十分重要的。

2.5 結算管理

竣工驗收階段是成本管理和造價控制的最后一個環節，即是要全面考慮設計概算、施工過程預算、竣工結算之間的相互協調關系。安裝企業及要根據工程的施工工藝以及標準的技術規范，對施工圖紙、合同、施工流程等方面的成本造價進行逐一審核和復查，尤其針對工程量變更、設計變更、簽證變更的項目要進行確認，保障其中成資金的流向都有據可循。并且對定額單價、費用標準、工程數量等內容要進行成本核算，同時也要檢查其安裝質量和效率，綜合控制成本造價。防止出現私吞工程款、瞞報資金款項、編造工程項目等行為，充分的保障成本管理和工程造價得到有效的控制。

3 結論

綜上所述，成本管理貫穿項目全過程，從項目啟動階段至項目結束，成本管控都尤為重要，通過分析成本管控的各階段及各模塊的控制要點，提出相應的控制措施，需要成本人員提高自身職業素質的同時構建完善的成本管理體系，從而最大限度的保障工程成本最優，實現企業利潤最大化。