房地產企業財務報告分析與評價

王子英

摘要：近年來，隨著我多國經濟的飛速發展，個人和家庭在方方面面都發生了巨大的變化。房地產成為大家投資的一大項目，因此，房價的快速上漲在一定程度上制約了普通居民居住權益的實現，不僅影響了國民經濟的發展，也波及到社會的穩定，成為目前為止社會各界的關注的焦點。文章選取在中國房地產行業具有代表性的萬科為例，對2014年和2015年的財務報告和經營狀況進行分析，采取用專業性的方法并且結合行業的分析和戰略分析發現該公司在償債、營運、盈利及發展方面存在的一些問題，并提出解決問題的建議。

關鍵詞：房地產行業；萬科企業股份有限公司；財務報告

財務分析是一個具有綜合性、邊緣性的學科，是一種判斷的過程，它有著完整的理論體系，健全的方法論體系，系統了客觀的資料依據——財務報表，還有明確的目的和作用。財務分析的本質就是搜尋和集齊與決策有關的各種財務信息，并且在此基礎上分析和解釋的一種技術。

一、萬科公司的基本情況

萬科企業股份有限公司，簡稱萬科或萬科集團，它建立于1984年5月，總部位于中國深圳市鹽田區大梅沙環梅路33號萬科中心，它是我國目前最大的專業性房地產開發的企業，并且在股市里是代表性的地產。萬科集團在地產中國網中舉辦的紅榜評選活動中，連續三次光榮上榜。萬科品牌入圍中國品牌價值研究院主辦的中國品牌500強。它的注冊資本為110.1億，到2013年，已經達到營業收入1354.2億，營業利潤為242.6億，凈利潤為151.1億，公司的市值也達到1056億。這樣的數據，讓同樣行業的競爭對手羨慕，讓其他經紀人感到震撼。

1988年萬科公司開始進入房地產行業，公司的核心產業在1993年確定為開發大眾的住宅。在2008年年底，珠三角，長三角和環渤海這三大城市經濟圈已經成為其發展業務的重心，有將近30多個城市。在當年的賣房數量也達到42500套，在全國的房地產市場占有率也有很大提升，其中廈門，鞍山，上海，武漢等9個城市的占有率排在首位。

經過這些年的打拼，萬科已經成為房地產行業第一個全國馳名商標，公司研發的品牌和公司的物業服務也受到大家的認可和滿意。在2010年萬科開始開發商業房地產，近幾年，萬科已經成立萬科大廈，萬科紅，萬科廣場，萬科2049四大商業產品線，截至目前，已在建和規劃18個項目，商業地產的面積以達到150萬平方米。

二、萬科公司會計報表分析

（一）資產負債表分析

1. 流動資產分析：2015年貨幣資金與2014年相比較少，因為2015年我國房地產進入深度調整期，并且我國房地產面臨著國內外多重復雜的因素影響。一方面要控制房價，抑制投機和投資性需求，一方面要滿足自主性需求。2015年進入回暖，經濟增長速度保持緩慢，則衍生金融資產、應收賬款等回款在慢慢增加，在未來的經營期間占有重要的位置。

2. 所有者權益分析：股本和資本公積變化不大，上升幅度很小，說明企業在現在的市場環境中還能保持較好的實力，是值得表揚的。并且盈余公積和未分配利潤在增加，這說明萬科企業股份有限公司是盈利的，尤其在這樣不利于房地產產業發展的環境下，說明萬科的盈利能力是良好的，該公司的經營和發展前途還是相當可觀的。

（二）利潤表的分析

根據表2所示，我們可以得出三個結論：第一、不管是營業收入還是營業利潤，利潤表所展現的是在增長，但很緩慢，幅度并不是很大。說明該企業在面臨政策的不斷刺激下，溫和回暖。降低或者增長的幅度都略小。第二、雖然總體來說是增長的，但增長率還是降低的，2014年～2015年我國房地產面臨著多重考驗，例如人口老齡化增長，人口的數量減少，城鎮化快速發展，土地利用率降低等原因。未來前面的路途還是很曲折的。第三、雖然面臨著巨大的壓力和影響，但凈利潤的數字很明顯的顯示出萬科公司的實力。所以對該公司以后的發展還是看好的。

（三）現金流量表的分析

根據表3所示，第一、2015年的萬科企業股份有限公司在經營活動產生的凈現金流量與2014年相比減少了約2.56億元，2015年的現金流入量比2014年的現金流入量余額多2.57億元。通過對現金流入量的對比，可以看出，企業在日常經營活動中能夠創造產生大量的現金數量，這些金錢維持企業的生命，如同鮮血一樣重要，有效的降低了企業所面臨的風險，增加了企業的資本實力，貸款的償債能力和到期時的支付能力，為企業之后的發展奠定了良好的基礎，但是公司的現金流出量卻比流入量多很多，這樣導致了在日常經營業務中的現金流量有所減少，其原因是隨著我國經濟的發展，物價的上漲，企業在購買東西，員工的工資福利，向國家上繳的稅費等成本、支出的費用與上年相比增長很多。

第二、對投資活動的現金流量來說，2015年流入量的數量與2014年流入量減少6.4億元，流出量則比上年增加1.43億元，流出量的增減幅度明顯的比流入量的增減幅度大，則說明該公司在不斷的增長，實力在不斷的增強，將企業的生產能力提高了。

第三、籌資活動現金流出量相比2015年比2014年減少約1.69億元，現金流入量相比2015年比2014年減少約2.39億元。則流出量大于流入量，說明2015年萬科企業股份有限公司還清了大量的債務，從而使得現金大量的流出。

三、萬科企業股份有限公司的財務分析

（一）企業盈利能力分析

從指標表4來看，凈利潤率是評判一個公司在日常業務中，運用所擁有的資產而獲得獲取利益的能力，該公司2015年的凈利潤率與2014年相比較下降了1.49%，則說明萬科在2015年在掙的錢的數量并不多，可能受到產品的成本、價格、賣出產品的數量等因素影響。 然而總資產報酬率有所增加，但增加幅度不大，則說明該公司的盈利能力漲幅不大，但是沒有下滑，看來該公司在現在的形勢下還有所實力維持該公司的運營。

（二）企業償債能力分析

流動比率代表了企業在流動資產到期時是否能還上的能力。雖然2015年萬科的流動比率同比2014年下降了0.05，但是還是比1.25大，所以該公司的還款能力還算理想，不至于面臨清償債務的巨大風險。2015年和2014年的比率沒變，但因為小于1，則說明該公司里存貨在流動資產里有著很大的份量，萬科企業股份有限公司能立即把它變成現金的速度提升可能并不理想。2015年萬科的資產負債率比2014年多0.49%，說明在2015年萬科通過借債所擁有的資產有所增加，該公司所面臨的風險也隨之增加。兩年的負債比率都高于70%，該公司的負擔壓力有點大。如表5所示。

（三）企業經營能力分析

該萬科企業股份有限公司的存貨周轉率和總資產周轉率有小幅度上漲，說明該公司在2015年將存貨變成現金的速度變快，業務的流動性良好，對該公司的資產日常利用有所提升；然而2015年的固定資產周準率有下降，則說明該公司在廠房，設備等這些管理方面存在問題，嚴重時可能會對企業的盈利造成影響，所以該公司應該在這方面多注意一些。具體如表6所示。

四、萬科企業股份有限公司財務綜合分析

通過以上的信息分析，說明在2015年中，堅持自己的運營方式，更好的管理和規劃自己的企業，更好的提升了自己的效率。在2015年年底，萬科企業股份有限公司取得了凈資產收益率為18.09%的好成績，與2014年相比，增加了0.23%；在企業的凈利潤上，萬科股份有限公司取得了259.5億元的成績，與2014年相比，增加了34.5%；權益凈利潤則為181.2億元，增長15.1%。與凈利潤相比，他的增長速度相對來說較慢，因為2015年萬科企業股份有限公司增加了合作的規模，相關的一些合作率比較大的業務進入最終報告里，使得一些權益減少，又因為近年來土地價格的飆升，在銷售價格里所占位置上升，所以導致萬科企業股份有限公司最后的結算毛利率減少，為19.46%；近年來，萬科企業股份有限公司通過與其他公司和合作發展，投資收益為35.6億元；在這期間，萬科企業股份有限公司不斷的強化自己管理，進行有效的利用資源，完善消耗的資金，使得2015年銷售費用為41.4億元，在銷售金額中占1.58%，與上年相比，降低了0.52%。在此期間，公司具有專業性的投資，通過對資金的有效利用，合理的進行投資，完善現金的流動，截止到2015年年底，該企業擁有的流動資產為531.8億元；對于負債來說，萬科企業股份有限公司的負債率是19.30%，在房地產這個市場里，屬于比較低的現象，這是一個好的情況。

總體來說，萬科企業股份有限公司是一個有真正實力的企業，在之后的時間，不斷改革創新，保持自我，以后會發展得越來越好。

參考文獻：

[1]侯艷蕾，張宏祿.財務報表分析[M].中國金融出版社，2008.

[2]陸正飛.財務管理（第三版）[M].東北財經大學出版社，2010.

[3]陸正飛.財務報告與分析[M].北京大學出版社，2009.

[4]李新文.如何全面分析上市公司財務報告[J].現代商業，2008（23）.

[5]聶興凱，尹佳音.財務報表編制與分析[M].立信會計出版社，2008.

[6]王國均.上市公司財務分析理論的實證應用[J].商業現代化，2007（02）.

（作者單位：南京林業大學人文社會科學學院）