我國城市綜合體演變趨勢探究

王 筱 李 磊

(1.武漢大學城市設計學院，湖北 武漢 430072; 2.濰坊市規劃編制研究中心,山東 濰坊 261000)

1 研究對象界定

一般意義上認為，城市綜合體是指在城市中的商業、辦公、酒店、居住、餐飲、展覽、交通、文娛、社交等各類功能復合、互相作用、互為價值鏈的高度集約的街區群體[1]。城市綜合體這一概念起源國外，英文縮寫為HOPSCA，即酒店(Hotel)、寫字樓(Office)、停車(Parking)、購物中心(Shopping)、會議/會展中心(Convention)、公寓(Apartment)等。一般城市綜合體對三項及以上功能進行組合，并在空間和能動上建立關聯關系。

從功能方面來說，城市綜合體聚集不同城市功能。包含酒店、辦公、居住、商業、會議展覽、主題公園等功能，一般超過三個以上的功能集約在同一個空間載體上。從規模方面來說，“體”的概念，強調的是項目所占城市空間的體量，有一定規模的建筑或建筑群才能稱為體。

2 西方城市綜合體演變歷程

城市綜合體最初出現，是以美、歐、日等發達國家和地區舊城改造和郊區開發建設為契機。20世紀初，美國洛克菲勒中心出現，打破了從《雅典憲章》中提出了居住、工作、休閑、交通功能分區的限制，這個巨大的混合開發項目占地22英畝，涵蓋辦公、居住、商業等多種城市功能。它是現代城市綜合體的首個成功案例，也是現代城市綜合體發展建設高潮的開端。

20世紀60年代后，城市綜合體的建設頻率增高。二戰之后，西方國家開始快速擴張，小汽車普及，再加上城市中心出現擁堵、環境惡化等城市問題，城市中心開始衰落，許多西方城市開始出現郊區化特征。為重新喚起城市中心活力，許多城市制定計劃，對城市中心進行改造，此時城市綜合體開始進行廣泛建設，集中在城市中心。

近年來，隨著經濟的不斷發展，城市綜合體的發展不斷完善，朝著更多功能集聚、更大規模、空間更集約的方向發展。城市居民對于城市功能的需求越來越多，也催生出不同主導功能的城市綜合體，業態類型更豐富。同時，隨著城市道路及公共交通網絡的完善，城市綜合體的選址也不再局限于傳統城市中心。

3 我國城市綜合體發展歷程

我國城市建設起步較西方城市晚，城市綜合體的出現與發展也較晚，始于20世紀90年代，至今二十幾年的發展大致可分為三個階段：起步階段、發展階段、快速擴張階段。

1)起步階段，20世紀80年代后期。此時，隨著改革開放的深入和經濟的發展，我國部分一線城市開始出現城市綜合體，如北京、深圳、上海等，此時城市綜合體基本上都選址在城市中心區，功能相對現在較少，一般是融合多種功能的建筑綜合體，規模大多在10萬m2～20萬m2，數量也不多。縱觀國外城市綜合體功能演變，1990年代以前城市綜合體以商務辦公功能為主[2]。

2)發展階段，20世紀90年代后。此時，我國城鎮化進程開始加快，城市人口持續增長，城市的建設用地出現稀缺情況，對集約建設產生需求；同時，居民的生活水平不斷提高，對城市生活的便捷和舒適提出更高的要求。在人口快速增長、土地稀缺以及居民需求的推動下，我國城市綜合體進入發展期。這個階段內，城市綜合體的建設主要集中在一線城市的中心區及副中心，城市化的快速發展對住宅和商業有較大需求，在這個時期，功能需求表現為住宅綜合體，其次為商業。

3)快速擴張階段，2008年至今。2007年美國金融危機波及全球，我國大力推動城市化，促使城市規模快速擴張，城市人口持續增長，這些都是城市綜合體開發建設的良好市場基礎。建設城市綜合體，也不再是一線城市的專屬，二三線城市的城市綜合體建設也逐漸活躍，城市商業中心模式也開始由單中心模式往多種模式發展，建筑規模也越來越大，開始出現超百萬平方米的綜合體。近年來，城市綜合體因其繁榮又充滿活力，融合購物、辦公、居住、展覽、娛樂、文化等多種功能，充分融入居民生活，能快速帶動城市發展，已在我國各城市成為趨勢，進入快速擴張階段。一線城市中心土地資源稀缺，與城市舊城更新結合緊密，同時開始在城市副中心及郊區出現不同主導功能的綜合體，如主題樂園、文化展覽、家居館等以適應城市發展。城市綜合體在國內二三線城市郊區出現的頻率較高，其次是一二線城市中心區，這表明城市綜合體建設與二三線城市新區擴張相對一致[2]。

4 我國城市綜合體發展趨勢總結

1)區位演變。

城市等級層面，城市綜合體最初出現于一線城市的中心，是城市發展到一定階段的產物。隨著經濟和城鎮化的發展開始向二三線城市甚至四線城市滲透。近年來，隨著城市的快速擴張和發展，一線城市中心區發展相對成熟，用地資源更稀缺，城市綜合體建設多與舊城更新結合。相對而言，近年綜合體建設更集中在二三線城市，規模也較之前更大，未來城市綜合體的建設的主要趨勢會集中在二三四線城市。城市內部層面，城市綜合體從城市中心起源，隨著城市多中心的發展，往城市副中心發展。城市道路及公共交通快速發展，各城市交通網路逐漸成型，城市綜合體需要交通便利，可達性高的區位，因此多與城市軌道交通站點結合。同時因為城市交通的發展，擴大了居民的出行范圍，提高了城市綜合體的輻射范圍，城市綜合體的選址不再局限于傳統城市中心或者副中心，也可以選擇具有良好交通條件的區位。另一方面，近年興起的新型城市綜合體，不同于傳統的零售或辦公主導型綜合體，主導體驗型或文化主題類的綜合體，如家居體驗館或主題樂園，區位選擇上則更為自由。這類綜合體，因自身規模大，包含吃住行游多種復合功能，自成一體，不需要城市其他商業服務支撐，更傾向于城市外圍，交通便利的區位。

2)形態及規模演變。

總結各種城市綜合體形態，大致可分為三類。單體式，組合式，群體式。單體式多以一棟大體量或高層建筑出現，內部通過樓層劃分功能分區，單體建筑體量大，立面設計現代有特點，塑造城市標志，現今多數購物中心采用這種形式。組合式多指裙房與高層相結合的形式，形體相互連接但內部空間相對獨立。組合式多融入了商業、辦公、酒店等多種功能。群體式，由多棟不同高度的建筑構成，通過連廊或圍合廣場相連，規模一般比前兩種形式要大，步行街式城市綜合體屬于這一類型。城市綜合體的形態選擇，要綜合考慮城市經濟水平、項目區位、規模、業態功能等方面，總而言之，城市綜合體形態選擇將更加自由，更加多樣化。

城市綜合體的規模在發展中有逐步增大的過程，但是一線城市與二三線城市之間并未出現明顯的量級變化，這與我國城鎮化快速推進有關，二三線城市規模迅速擴大，對城市綜合體有較大需求。再加上一線城市發展較為成熟，城市用地更為緊缺，近年來二三線城市綜合體建設規模較一線城市更大。

3)業態功能演變。

統計城市綜合體的功能業態，可以發現商業零售、商務辦公、酒店會展和住宅公寓是出現頻率最高的四大業態，也是當前國內外城市綜合體的主流功能。隨著經濟的發展，城市的擴張，人口持續增長，以及居民對購物、辦公、出行的要求不斷提高，除以上四大主流功能的綜合體外，休閑旅游型、文化創意型、交通樞紐型、科研教育型等類型不斷出現。這些非主流類型的綜合體更能體現特定的城市功能，與城市特色區位優勢結合更加密切。未來城市綜合體的業態，不僅服務于居民日常工作生活，將會更加多元，百花齊放。

5 結語

城市綜合體是城市空間的重要表達，也是城市建設的重要組成部分，與居民的日常生活息息相關。我國城市綜合體雖然起步較西方晚，但是在城鎮化快速發展過程中，帶動城市綜合體也快速發展。縱觀整個歷程和現今的城市綜合體，未來城市綜合體的選址會更加自由，不再局限于城市中心，也會選擇可達性高的城市邊緣區；會出現更大規模，更多形態，功能業態也將更加豐富。