一二線城市下調利率，三四線城市如何松綁樓市？

李永華

歲末年初，樓市松綁的消息洶涌來襲。

北京、深圳、廣州下調房貸利率，山東菏澤取消限售，廣州微調公寓限購，珠海被傳放松限購……臨近歲末，樓市政策調整的任何風吹草動，都像亞馬遜雨林的蝴蝶，掀起太平洋的軒然大波。

是否能從諸多跡象中，尋找到調控政策變化的草蛇灰線？

除了下調房貸利率，北上廣深還有什么松綁動作？

2019年1月，北京多家銀行首套房貸利率普遍執行基準利率上浮10%的規定，這比此前上浮15%～30%的情況已是大幅優惠。同為一線城市，廣州1月也傳來首套房貸利率降至上浮5%的消息，明顯下滑。此前，深圳的房貸利率也有所松動。數據顯示，2018年12月有17個城市首套利率均值出現回調。

作為樓市標桿，“北上廣深”的動作被市場解讀為調控放松的信號。

不過，深圳房地產協會有人士公開表示，房貸利率松動原因更多是貨幣政策定向寬松導致房貸利率上浮幅度縮窄，“深圳部分大行房貸利率上調幅度下降，并不是調控政策松綁。”

某大型開發商高管告訴《中國經濟周刊》記者，一二線城市仍難說放松，排名靠前的幾大地產商近幾個月都停止拿地或者極少拿地，猜測政策變化沒有多少意義，最終還是要看市場的變化。

數據顯示，萬科2018年四季度拿地額同比萎縮34%。

除了下調房貸利率，廣州2018年12月還松綁了公寓限售政策。僅從政策本身來看，廣州僅僅做了一點微調。2017年3月30日，廣州發布了極為嚴厲的調控政策，規定在2017年3月30日后入市的商服物業，只能賣給企業，不能賣給個人。直接封堵了有人借買公寓規避限購房產的漏洞。

該政策實施后，有地產研究機構的數據顯示，廣州商服類地產成交狂泄近50%，至今交易冷清，庫存由5個月攀升至33個月，但整體價格較為平穩。

2018年12月19日，廣州將該政策調整為：2017年3月30日前（含當日）土地出讓成交的房地產項目，其商服類物業不再限定銷售對象，個人購買商服類物業取得不動產證滿2年后方可再次轉讓。

從堵漏洞到松口子，廣州調控政策確有微調。

此前，廣州還被傳出取消限價措施。廣州10月19日迅速回應并無此事，強調將嚴控房價，嚴禁拆分價格報備。

“嚴禁拆分價格報備”是遏制房價上漲的關鍵一招。廣州一位人士介紹，因嚴格限價，廣州部分樓盤銷售價甚至低于樓面價，開發商賣房時就一份房屋買賣合同，一份裝修合同。

不光是在廣州，借裝修合同彌補價格空間，或者悄悄漲價是不少一二線城市的“標準動作”。

限價是“堅決遏制房價上漲”的核心舉措，廣州顯然還沒有邁出解禁“限價”這一步。迄今為止，其他一線城市均未推出更大力度的松綁動作。

取消限價？衡陽緊急澄清：只是暫停，還可以恢復

限價是這兩年來樓市調控的核心措施之一。一旦取消，無疑意味著大松綁。

2018年12月26日，湖南衡陽傳出取消限價的消息。

衡陽下發的文件稱，由于目前衡陽市房地產市場已出現理性回歸，銷售價格也較為穩定，所以暫停執行2017年12月下發的衡發改價控〔2017〕6號文件。

外界認為，衡陽就此打響取消限價第一槍。

12月26日當天，衡陽火速澄清：第一，文件只是計劃下發，但現在還沒發下去，還沒對外公開;第二，并沒有說要取消限價，而是暫停執行;第三，銷售價格還是要監管，今后根據樓市情況和上級的意見也可以隨時恢復。

被暫停的衡發改價控〔2017〕6號文件的核心內容如下：

城區新建商品房實時銷售價格明碼標價管理;開發企業要合理制定銷售價格并申報，申報價格偏高或漲幅偏高的開發項目暫停辦理預售許可申請;開發企業自取得商品房預售許可證后，需向社會公布樓盤最高價格，開發企業不得擅自在實際銷售價格中突破監制價格買賣;開發企業拿到預售證后須一次性公開全部銷售房源對外銷售，按照“一套一標”的方式明碼標價，標示價格與監制價格保持一致，且成交價不得高于標示價格。

《中國經濟周刊》記者從多名衡陽當地人士處了解，衡陽根本就沒有限價，頂多就像文件所說的規范。

外部機構數據印證了這一說法——2018年11月，衡陽新房價格為7272元/平方米，環比增長10.3%，同比增長50%。另一家外部機構給出的數據，2018年11月份衡陽市新建商品住宅成交均價為6829元/平方米，環比增長3.59%，同比增長47.52%。

盡管是被誤讀，疑似取消限價的消息依然過于驚悚，讓衡陽市政府不得不立刻改正。12月27日晚，衡陽市政府發文撤銷《關于暫停執行<關于規范市城區新建商品房銷售價格行為的通知>的通知》。此后，全國暫未曝出取消限價的消息。

菏澤取消限售，打響調控松綁第一槍？

在衡陽之前，更火爆的是山東菏澤。

2018年12月18日，山東菏澤取消限售，被視為“打響調控松綁第一槍”。

菏澤政策原文稱：“取消《菏澤市人民政府辦公室關于進一步加強房地產市場調控工作的通知》（菏政辦發〔2017〕42號）中‘對主城區和住房成交量高、房價穩控壓力大的縣區實行新購住房限制轉讓措施，即所購買的新建商品住房和二手住房取得產權證書至少滿2年后方可上市交易，非本地居民購房限制轉讓時間不少于3年的規定。”

也就是說，一年前，菏澤出臺限售政策，本地人買房2年后才能賣，外地人買房3年后才能賣，今后取消。

除此之外，該文件還寫道：“對實力強、信譽好的企業不再監管（商品房預售資金），其他企業在現有的市區商品房預售資金監管標準的基礎上，降低一半執行，最低可放寬到監管額度的10%。同時，商品房預售資金進入監管賬戶后，不再要求項目監管資金達到既定監管額度后，才可提取，只要求留存夠監管資金比例，即可使用。”

某開發商高管告訴《中國經濟周刊》記者，這是為開發商松綁，讓開發商能盡快拿到賣房子的錢，更方便地使用回籠資金。取消限售和取消預售資金監管兩條合在一起看，就是“增加市場流動性”，前者是提高房子的流動性，后者是提高開發商的資金流動性，希望市場活起來。

從菏澤到衡陽，房子賣不動了？

菏澤消息一出，立刻有專家說這類似于2014年調控松綁時廣西北海取消限購的消息。事后來看，上一輪調控的信號槍的確是在三四線城市打響的，此后開始去庫存，全面松綁。

一位資深地產人士直觀判斷，“菏澤敢第一個跳出來，我覺得，他們應該也是謹慎的，應該有所依據，但首先還是市場的變化。”

政策總是因時而變。國家統計局公布了11月全國70個大中城市房價指數，其中5個城市新房價格下跌，二手房房價下跌城市增至17個。

2018年11月發布的《全國百城庫存報告》顯示，全國三四線城市住宅庫存在連續38個月同比下跌之后，首次出現同比正增長現象。

庫存觸底回升的背后，是三四線城市的房子有些賣不動了。湖南寧鄉一位地產中介商告訴《中國經濟周刊》記者，當地房價可以說是斷崖式下跌，有大開發商精裝改毛坯，從高點的7000元/平方米的精裝，到現在出現4900元/平方米甚至4300元/平方米的毛坯房，就是變相降價。“二手房行業也很慘，我們這兒平均每天至少有一家房產中介店鋪關門。”

如前所述，衡陽2018年12月26日晚流出的文件稱：目前衡陽市房地產市場已出現理性回歸，銷售價格也較為穩定。

當地人士說：“我的兩套房子掛了兩三個月，都沒人來問，就知道房價跌了。”

衡陽市住建局官網消息稱，“5月份，中心城區住宅均價連續回落，可見政府穩定衡陽房地產市場價格的決心得到初步成效，衡陽房價上漲的亢奮行情已經得到遏制。”

與此同時，湖南一位地產人士告訴《中國經濟周刊》記者，2018年五六月份開始，衡陽各開發商積極入市，大力推盤后集中放量，到下半年更是將回款作為第一目標。

不僅是快速“去化”，據《中國經濟周刊》了解，不少排名靠前的大型開發商在三四線城市停止拿地。衡陽的土地市場可窺端倪。2018年11月23日，衡陽推出13宗土地，拍出12宗，流拍一宗。

一個細節釋放出耐人尋味的信息：衡陽市政府旗下的城建投拿了11宗地，外地大開發商已銷聲匿跡。“衡陽雁去無留意”，與上半年的形勢判若云泥。

三四線城市轉冷，棚改貨幣化安置政策退坡有多大影響？

為何會出現這種轉折？

真相總是藏在細節中。菏澤取消限售文件的全文標題——《關于推進全市棚戶區改造和促進房地產市場平穩健康發展的通知》透露出關鍵信息。

全國棚改看山東，山東棚改看菏澤。這幾年，山東棚改數量持續位居全國第一，2017年約占全國的12.7%。菏澤呢？2017年的棚改量高達18萬套，約占全國的3%，數量在全國地級市中居第一位。

菏澤上述文件稱，“棚改涉及到群眾的切身利益，棚改居民利益一致，極易因共同利益形成群體。我市這一利益群體已達到150多萬人。”

公開數據顯示，菏澤全域人口900多萬人，但城區人口只有60多萬人。菏澤市委、市政府2017年發布的《關于打造區域中心城市的實施意見》提出的目標是：到2020年，中心城區建成區面積達到156平方公里，人口達到150萬。

僅從這兩組數據對比看，棚改已被放大到極致。

菏澤是全國三四線城市的縮影。在過去的幾年里，棚改是不少三四線城市房地產市場的決定性因素之一。

短短兩年，棚改政策也讓衡陽房地產實現大逆轉。

兩年前，衡陽還在為高企的庫存發愁。如，2014年，衡陽住房均價為3880元/平方米，同比下跌5.5%。

2016年8月，衡陽市政府下發《關于積極化解商品房庫存促進房地產市場平穩健康發展的實施意見》，明確提出“不斷加大貨幣化安置力度”“城區原則上不再新建棚改安置房，鼓勵征收房屋主體購買符合條件的商品房用作棚改安置房源，提高貨幣化安置比例”。

2018年5月初，《中國經濟周刊》記者拿到的一份《湖南省住房和城鄉建設廳關于各市州中心城區、各縣市商品房庫存去化周期的函》顯示，衡陽城區的住宅去化周期只有5.5個月。

衡陽市住建局的一份材料稱，“（2018年）一季度市場庫存告急，賣方市場一度陷入‘無房可賣的囧境。”

為何如此火爆？棚改貨幣化安置堪稱轟隆作響的發動機。據公開數據，衡陽市2018年保障性安居工程重點民生實事城市棚戶區計劃改造16518戶，截至當年12月4日，城市棚戶區改造開工16518戶，任務完成率100%。

若以每戶100平方米計算，則總面積可達165萬平方米。2018年1—5月份，衡陽市中心城區累計批準預售商品房141.72萬平方米。兩相對比之下，棚改對當地樓市的支撐作用之大，一目了然。

然而，“高速列車”戛然而止，市場再次逆轉。

2018年6月下旬，一則有關棚改的消息流出：棚改項目審批權收回至國開行總行。市場為之震動，當時房地產企業股票大跌。此后的一系列政策均表明，棚改政策全面收緊。當年10月8日，國務院常務會議指出，商品房庫存不足、房價上漲壓力大的市縣，要盡快取消貨幣化安置優惠政策。

三年棚改計劃之前的2014年，棚改貨幣化安置比例是9%。住建部副部長陸克華曾透露，2016年全國棚改貨幣化安置比例達48.5%，比2015年提高了18.6個百分點。另有數據：2017年我國各類棚戶區改造開工609萬套，完成投資1.84萬億元，棚改貨幣化安置比例高達60%。

某省住建廳人士稱，當地2019年棚改規模大幅度減少。“要化解存量，嚴控增量。”

華創證券研報認為，受棚改政策收緊的影響，預計2019年全國商品房銷售面積同比下降5%。其中，棚改放緩對銷量約產生1億平方米的負面影響，并且主要發生在三四線城市。

“因城施策”或成為2019年樓市調控的主基調

菏澤取消限售政策一出，不少地產研究機構和人士認為，其他城市將加入這一行列，各地政策微調的趨勢將逐漸清晰。

2018年12月21日，珠海市住建部門人士向媒體透露，非珠海市戶籍居民購房，不再執行需連續繳納5年社保的政策，社保繳納年限最低只需要一個月。購房門檻顯著降低。

1月3日，青島市高新區取消公證搖號購房，成為全國第一個暫停公證搖號購房的地方。

全國其他城市亦多有微調政策出臺。

菏澤在解釋取消限售政策時表示，“根據房地產市場分類調控、因城施策的要求，取消了新購和二手住房限制轉讓期限的有關規定。”

“因城施策”或將成為2019年樓市調控的主基調。

實際上，已經有不少房地產人士公開稱，因城施策，或者叫作一城一策，是今后地產調控的政策框架，還有更多的細節在坊間流傳。

然而，“分類調控、因城施策”是否就意味著調控松綁？《中國經濟周刊》記者從某省住建部人士處得到的說法是，調控權會有所下放，壓實地方調控主體責任，但并非放松。

“房住不炒”依然是主旋律。2018年7月31日，中央政治局會議指出，下決心解決好房地產市場問題，堅持因城施策，促進供求平衡，合理引導預期，整治市場秩序，堅決遏制房價上漲。

責編：周琦