房地產“因城施策”仍需堅守底線

葛豐

最近一段時間以來，房地產調控再次走到“十字路口”。市場關注到的某些風向，既包括多地房貸利率出現松動，也包括一些地方行政管控有所放松。

預計這種邊際意義上的微調將在未來時期進一步呈現，但這并不表明“房住不炒”政策基調會發生反轉，依據在于：

其一，從技術性視角來看，當前出現的調整跡象帶有明顯階段性、局部性或自發性特征，這些調整對于真正的趨勢性變化而言，指示意義并不明顯。例如，以房貸利率松動為例，其主要動因是資金面“寬松”引致市場整體利率中樞下降，但這種下降只是一種連續沖高后的回調。

這種回調影響有限，因為當前我國金融態勢中存在較顯著的信用創造受阻現象，通過“降準”釋放出的流動性，很難像以往那樣迅速形成信用擴張，而這一點在房地產領域的具體反映就是，房地產企業的融資成本仍居高不下，企業拿地總體仍趨保守，而此前數輪房地產市場的“V”形反轉，幾乎無一不是先由房地產企業瘋狂競地，繼而進入 “面粉”“面包”交替漲價的新一輪循環。

其二，從基本面因素來看，盡管中國樓市是一個不完全的市場，但這個不完全的市場終究要接受市場供需關系支配性的影響，而這方面，目前關于全國樓市基本性的判斷是，市場總體格局已經從此前多年供小于求轉為供略大于求，同時，即使在承認中國經濟存在較嚴重“房地產依賴癥”的情況下，也必須看到這種依賴癥在迅速走向既不可持續（如居民部門房貸余額連年高增長，已經使得其大幅逼近繼續增長的極限），也不應持續（如房價過高導致消費增速下行，進而阻礙經濟轉型升級）的雙重“終點”。

當然，事物總是帶有兩面性甚至多面性，因此，在當前階段，雖然從上述兩項依據出發，可基本推導出房地產政策與市場，仍將延續以“穩”為主的總體脈絡，但是鑒于我國房地產調控面臨的情況極其復雜，要應對的挑戰極其巨大，對于市場新出現的種種跡象，仍有必要密切關注，嚴防跑偏。

房地產調控潰于蟻穴的裂口可能集中在兩點：一是預期被再次改寫的可能性。這主要體現在：現代房地產市場高度金融化的客觀現實，決定了這個市場的運行邏輯，很大程度上取決于市場主體的主觀預期，因此，本輪房地產調控要避免以往歷次調控未竟全功的教訓，就必須對當前出現的一系列變化，將會對市場預期形成怎樣的影響，有充分、準確的判斷與對沖。

再一就是地方政府鉆“因城施策”空子的可能性。這主要體現在：中國是一個大國，各地情況千差萬別，房地產調控確實不適用“一刀切”式的簡單做法，但問題是，中國又確有不少地方政府深陷“土地財政”難以自拔，其對于房地產調控的真實態度不無曖昧，因此，當前必須通過明確無誤的政策宣講與具備執行力的政策體系建設，確保“因城施策”在堅守底線前提下審慎推進。