限購(gòu)限貸政策對(duì)房?jī)r(jià)和交易量的影響——以武漢市為例

(武漢大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院 湖北 武漢 430072)

一、緒論

(一)背景

限購(gòu)政策、限貸政策以及其他相關(guān)輔助政策已經(jīng)成為樓市降溫的主要手段。政府為加大調(diào)控力度甚至專門成立有關(guān)方面的監(jiān)管小組，對(duì)一些房地產(chǎn)商、房地產(chǎn)中介的違規(guī)操作進(jìn)行查處。政策的不斷調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展作用到底如何？房地產(chǎn)市場(chǎng)的火熱真的在冰冷的政策下降溫了嗎？所以研究政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響就變得非常有意義。影響房?jī)r(jià)和房屋交易量的因素有很多，但最主要的還是供給和需求影響價(jià)格和交易量。

本文在以最為基本的供需關(guān)系為理論模型基礎(chǔ)，分析政策對(duì)于供需的影響機(jī)理，再以武漢市各個(gè)城區(qū)政策實(shí)施前后的房?jī)r(jià)和房屋交易量的變化為例進(jìn)行實(shí)證分析，從而得到政策對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)范的作用，這對(duì)于政策知道規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)具有重要的意義。

(二)內(nèi)外文獻(xiàn)綜述

關(guān)于限貸限購(gòu)政策影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的效果的研究還是比較多的，但是由于國(guó)外政府對(duì)于市場(chǎng)干預(yù)較小，故對(duì)于限購(gòu)限貸影響房地產(chǎn)市場(chǎng)效果這方面的研究寥寥無(wú)幾，大多數(shù)都集中在國(guó)內(nèi)。李昱璇(2015)以全國(guó)29個(gè)城市為例，利用斷點(diǎn)回歸、偏差校正LSDV法對(duì)這些城市2008年到2014年的月度面板數(shù)據(jù)進(jìn)行了實(shí)證檢驗(yàn)，檢驗(yàn)結(jié)果表明，限購(gòu)政策并沒有起到很大的作用；限貸政策影響明顯，數(shù)據(jù)表明，個(gè)人房貸利率的上升會(huì)顯著的導(dǎo)致房?jī)r(jià)增速的下降，其中以西部地區(qū)影響效果最為顯著。王松濤(2011)以干預(yù)分析模型為基礎(chǔ)，對(duì)全國(guó)6個(gè)重點(diǎn)城市進(jìn)行定量分析。結(jié)果表明，政府政策對(duì)于房?jī)r(jià)有顯著的影響，從時(shí)間上來(lái)看，政府政策的影響效果越來(lái)越強(qiáng)。衛(wèi)旭華，王琦(2014)通過(guò)對(duì)全國(guó)35個(gè)城市所得數(shù)據(jù)的分析，得出了政府限購(gòu)、限貸政策都能顯著降低對(duì)房屋的需求。喬坤元(2012)以住房庫(kù)存流量模型為理論基礎(chǔ)，對(duì)全國(guó)70個(gè)城市為實(shí)例進(jìn)行驗(yàn)證，同樣用到了與本文方法相同的倍差法，并最終得到與理論模型相同的影響結(jié)果。

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀和限購(gòu)限貸政策

(一)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀和限購(gòu)限貸政策

自2016年以來(lái)，在央行寬松的貨幣政策的刺激下，住房投機(jī)炒作者瘋狂的涌入中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，短短一年間，北京、深圳、上海等地的房?jī)r(jià)就被炒到10萬(wàn)一平方米！一些二線城市例如杭州、武漢、南京等地的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度也很快，而這些城市的房?jī)r(jià)上漲的越快，房地產(chǎn)投機(jī)者就越會(huì)瘋狂的涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，房?jī)r(jià)就會(huì)上漲的更快，一時(shí)之間，全國(guó)各地的大中城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)都充斥著巨大的泡沫。

當(dāng)中央政府看到幾乎全國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)都充斥著巨大的泡沫，整個(gè)中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)都存在著巨大的風(fēng)險(xiǎn)，于是政府提出了住房是用來(lái)住不是用來(lái)投機(jī)炒作的概念，出臺(tái)了一系列限購(gòu)限貸政策、監(jiān)管政策、去庫(kù)存政策以及其他政策用來(lái)保障房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康的發(fā)展。

關(guān)于限購(gòu)，鄭州、濟(jì)南、西安等地在2016年12月下旬在原有政策的基礎(chǔ)上出臺(tái)了一系列新政策除此之外，廣東、浙江、河南等省級(jí)人大也表態(tài)要嚴(yán)控房地產(chǎn)泡沫；限貸方面，好多城市對(duì)此作出調(diào)整，除了限購(gòu)、限貸政策外，部分城市通過(guò)加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管、規(guī)范交易秩序、加強(qiáng)輿論引導(dǎo)等途徑，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。

(二)武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀和限購(gòu)限貸政策

目前武漢樓市庫(kù)存量大，正處于去庫(kù)存的階段。成交量高的重要原因是由于需求和供給兩方面都十分旺盛，與北京上海深圳等地不同，武漢正在發(fā)展當(dāng)中，不斷的發(fā)展使得武漢的吸引力不斷上升，武漢的價(jià)值的越來(lái)越大，故需求也會(huì)不斷地增長(zhǎng)，武漢樓市成交量不斷攀升，如今的武漢已經(jīng)成為了樓市最火的城市之一。

2016年8月31日，人民銀行武漢分行及銀監(jiān)會(huì)湖北監(jiān)管局發(fā)布《武銀[2016]109號(hào)》文件：關(guān)于加強(qiáng)住房信貸政策管理的通知。有關(guān)事項(xiàng)及實(shí)施要求通知如下：

1.對(duì)在武漢市擁有1套住房的居民家庭，再次申請(qǐng)個(gè)人住房貸款購(gòu)買商品住房，貸款最低首付款比例為40%。

2.在武漢市內(nèi)購(gòu)買2套住房且已結(jié)清貸款或只有一套住房結(jié)清另一套未結(jié)清，購(gòu)買第三套住房時(shí)首付提高至40%。

3.在武漢市已經(jīng)購(gòu)買2套以上且2套及以上貸款都未結(jié)清，再次購(gòu)買房屋時(shí)，需付全款購(gòu)買。

4.以上規(guī)定字在武漢市主城區(qū)實(shí)施，不包括江夏、蔡甸、漢南、經(jīng)開等非主城區(qū)。

三、基礎(chǔ)模型

(一)倍差法分析原理

首先我們要明確倍差法(difference-in-difference)的定義，通其原理就是通過(guò)比較政策實(shí)施后兩個(gè)研究對(duì)象的差異和政策實(shí)施前兩個(gè)研究對(duì)象的差異來(lái)評(píng)估政策的效果。

假設(shè)在一次實(shí)驗(yàn)中，我們隨機(jī)選取部分實(shí)驗(yàn)對(duì)象，對(duì)這些對(duì)象進(jìn)行某些特定處理，我們將其定義為實(shí)驗(yàn)組，緊接我們想要知道這些處理的效果如何，要想研究處理效應(yīng)，我們不僅要考慮處理對(duì)研究對(duì)象的效果，還要考慮到不處理時(shí)研究對(duì)象本身的變化。所以，我們想要研究處理對(duì)研究對(duì)象的真正效果，應(yīng)是實(shí)驗(yàn)組進(jìn)行處理之后平均的變化減去未處理是其他因素對(duì)其造成的平均的變化。如表1所示，真正的處理效應(yīng)應(yīng)為

表1 真正的處理效應(yīng)

其中，D=1表示實(shí)驗(yàn)組，Q表示實(shí)施處理之前，H表示實(shí)施處理之后，1表示實(shí)際上進(jìn)行了處理，0表示實(shí)際上未處理。但是，這在理論上是不可行的，因?yàn)槲覀儫o(wú)法同時(shí)對(duì)實(shí)驗(yàn)組進(jìn)行處理又對(duì)其進(jìn)行不處理，既然如此我們就需要引入對(duì)照組，令D=0表示對(duì)照組，則此時(shí)的處理效應(yīng)應(yīng)為

表2 引入對(duì)照組的處理效應(yīng)

但是顯然一個(gè)新的問題又出現(xiàn)了，實(shí)驗(yàn)組和對(duì)照組在不處理時(shí)平均的變化不一定相等，這就需要我們找到一個(gè)足夠匹配的對(duì)照組，使的滿足下式：

綜上，處理效應(yīng)的效果應(yīng)為實(shí)驗(yàn)組的處理前后的平均變化減去對(duì)照未被處理時(shí)的平均變化。

四、實(shí)證分析

(一)數(shù)據(jù)的處理

本文選取了武漢市各個(gè)區(qū)商品房和為研究對(duì)象，我們從中指數(shù)據(jù)庫(kù)獲取了武漢市各個(gè)城區(qū)自2016年1月到2017年2月商品房和月度房屋交易量和月度平均價(jià)格數(shù)據(jù)，我們對(duì)這些面板數(shù)據(jù)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理，對(duì)不同的研究對(duì)象(即不同的城區(qū))，令初始值都為100，第二月以上月為基礎(chǔ)重新計(jì)算價(jià)格(房屋交易量)，以此類推直至結(jié)束，我們定義：

(1)商品房月度平均價(jià)格為p_spf；

(2)商品房的月度房屋交易量為q_spf；

(二)政策的影響

本節(jié)是本文的核心，以倍差法的原理，利用下面將要提到的模型，分析武漢市限購(gòu)限貸政策對(duì)商品房的平均價(jià)格和交易量的影響，再次之前，我們首先要定義的變量xt=1，限購(gòu)限貸政策出臺(tái)之后；xt=0，限購(gòu)限貸政策出臺(tái)之前；xi=1，實(shí)施該政策的武漢市城區(qū)；xi=0，未實(shí)施該政策的武漢市城區(qū)；

2016年10月初正式開始出臺(tái)限購(gòu)限貸政策，所以我們以2016年9月10月之間為節(jié)點(diǎn)，9月及9月之前定義為政策出臺(tái)之前，9月之后即從10月開始定義為政策出臺(tái)之后；由于政策出臺(tái)只針對(duì)武漢市江岸、江漢、硚口、漢陽(yáng)、武昌、青山、洪山區(qū)及武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)(不含漢南區(qū))、東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)、東湖生態(tài)旅游風(fēng)景區(qū)，故將這些區(qū)域定義為政策實(shí)施的區(qū)域，其他區(qū)域例如黃陂、江夏、蔡甸、經(jīng)開等區(qū)域定義為政策未實(shí)施的城市。

最終模型為：

p_spfit=α0+α1xi+α2xt+α3xi*xt+uit

(4.1)

q_spfit=β0+β1xi+β2xt+β3xi*xt+uit

(4.2)

上述四個(gè)回歸模型中，交互項(xiàng)的系數(shù)即α3、β3代表了限購(gòu)限貸政策對(duì)p_spfit、q_spfit、這四個(gè)變量的影響的百分比，其他系數(shù)例如α0、α1、α2等并不是我們關(guān)心的系數(shù)，但這并不意味著這些變量是沒有意義的。

我們利用拿到的數(shù)據(jù)以上述式子為模型做回歸，結(jié)果如表3所示。

從表3結(jié)果可知，限購(gòu)限貸政策的出臺(tái)造成商品房的價(jià)格下降幅度大約為3.69%，造成商品房交易量下降的幅度為1.25%.但是不論從t值還是p值來(lái)看交互項(xiàng)都不是顯著的。我們猜想可能是因?yàn)檎叩挠绊懯嵌唐诘模嚯x政策的發(fā)布已經(jīng)過(guò)去了大半年，影響效果可能已經(jīng)不是那么好了，于是我們將2016年12月、2017年1月、2017年2月的數(shù)據(jù)去掉，僅考慮政策發(fā)布對(duì)以后兩個(gè)月商品房?jī)r(jià)格和交易量的影響，回歸結(jié)果表4所示。

從表3，我們得到，p_spf的t值和p值非常顯著，而q_spf的t值和p值依舊不顯著，這意味著在政策實(shí)施后的兩個(gè)月內(nèi)，限購(gòu)限貸政策的出臺(tái)使得商品房?jī)r(jià)格顯著下降，且下降幅度較大，平均下降了14.76%，而商品房交易量上升了4.77%，但這一結(jié)果并不顯著。

表3 基本回歸結(jié)果

表4 二次回歸結(jié)果

(三)政策預(yù)期的影響

預(yù)期在經(jīng)濟(jì)學(xué)里是一個(gè)非常重要的影響因素，本節(jié)我們就預(yù)期是否影響了房?jī)r(jià)和房屋交易量進(jìn)行探討，在2016年7月的時(shí)候，蘇州、廈門等地就已經(jīng)相繼出臺(tái)了限購(gòu)限貸政策。此時(shí)，全國(guó)與這兩地同一層次的城市出臺(tái)限購(gòu)限貸政策已成必然，市場(chǎng)是否就這一信號(hào)做出了反應(yīng)，從而使得實(shí)際房?jī)r(jià)和房屋交易量的變化都是由這一信號(hào)所影響的，為了研究這一問題，我們將關(guān)于時(shí)間的虛擬變量做一簡(jiǎn)單變化，我們將關(guān)于時(shí)間的虛擬變量節(jié)點(diǎn)變?yōu)樘K州、廈門等地發(fā)布政策的時(shí)候。對(duì)變化后的數(shù)據(jù)重新進(jìn)行估計(jì)，其他與4.2節(jié)相同，結(jié)果如下表：

表5 政策預(yù)期的影響的回歸結(jié)果

如表5所示，結(jié)果顯然不顯著，這也就是說(shuō)我們不能認(rèn)為是預(yù)期對(duì)房?jī)r(jià)和房屋交易量造成了影響。

五、結(jié)論與建議

本文以武漢市的限購(gòu)限貸政策為背景，以最基本的市場(chǎng)供需變動(dòng)為理論支撐點(diǎn)，利用倍差法分析政策效果的方法，以武漢市出臺(tái)限購(gòu)限貸政策的區(qū)域?yàn)閷?shí)驗(yàn)組，以未出臺(tái)該項(xiàng)政策的城區(qū)為對(duì)照組，以武漢市各個(gè)城區(qū)商品房2016年1月至2017年2月的平均房?jī)r(jià)和房屋交易量為數(shù)據(jù)，分析了限購(gòu)限貸政策的長(zhǎng)短期影響，更進(jìn)一步分析了對(duì)政策的預(yù)期對(duì)商品房房?jī)r(jià)和房屋交易量的影響，得到了如下的結(jié)論：

(1)限購(gòu)限貸政策短期內(nèi)對(duì)房?jī)r(jià)有非常顯著的抑制作用，對(duì)房屋交易量有正面的影響，可以一定小幅度提升短期內(nèi)的房屋交易量，但是這種影響并不顯著。

(2)政策發(fā)布時(shí)間越長(zhǎng)，該政策的效果越差，該政策中長(zhǎng)期對(duì)房?jī)r(jià)和房屋交易量無(wú)顯著的影響作用。

(3)消費(fèi)者對(duì)政策的預(yù)期并沒有顯著地影響房?jī)r(jià)和房屋交易量。

基于以上結(jié)論，我們給出以下建議：

既然該項(xiàng)政策在短期內(nèi)可以一定程度上抑制房?jī)r(jià)，對(duì)房屋交易量無(wú)顯著的影響；中長(zhǎng)期對(duì)房?jī)r(jià)和房屋交易量無(wú)顯著影響作用，政府發(fā)布該項(xiàng)政策后，一段時(shí)間之后房?jī)r(jià)必然再次上漲，為了長(zhǎng)期穩(wěn)定房?jī)r(jià)，建議政府采取“間隙式”的政策，所謂“間隙式”，就是間隙性的出臺(tái)各種限購(gòu)限貸政策，由松到緊，一步一步調(diào)整達(dá)到穩(wěn)定房房?jī)r(jià)的效果。