基于財務視角下W公司集團的輕資產轉型分析

(華僑大學 福建 泉州 362000)

一、引言

房地產行業一度是我國國民經濟的支柱行業，但是隨著經濟的不斷發展，房地產行業發生了巨大的變化，漸漸的由賣方市場向買方市場過渡，房地產行業的營業利潤率不斷下降，以往的暴利時代一去不復返，由此進入了房地產行業的白銀時期。

為什么會出現這樣的變化呢？主要是由于以往的重資產模式建設周期長，資金周轉慢，集投融資、銷售于一體，無疑會形成資金的沉淀，其次我國的房地產行業融資方式比較單一，主要依靠銀行貸款和自有資金，近些年來由于銀行貸款政策的趨緊，融資壓力大。再次，房地產行業的發展與國家政策息息相關，像新國十條，新國八條，限購限貸政策的不斷出臺，使得房地產行業的前景愈加艱難。最后，再加上這些年來房地公司數量的不斷增加，同行競爭壓力大，產品同質化嚴重。諸如此類的問題不斷出現，很多企業開始尋求新的發展模式，輕資產運營模式無疑成了眾多企業的第一選擇。本文將引入W公司公司的案例進行具體分析。

二、W公司集團基本背景

W公司企業股份有限公司成立于1984年，1988年以公開競標的方式獲得威登別墅地塊，同年又與深圳市寶安縣新安鎮合作，投資第一個土地發展項目，正式進入房地產市場，1991年在深交所掛牌上市，在W公司發展的早期，走的是多元化路線，業務范圍涵蓋工業、對外貿易、文化轉播、房地產等，1993年，決定放棄綜合發展道路，專注于房地產行業。

W公司自1991年深交所上市以來，發展速度可謂是一個奇跡，從總資產規模上來說，2003年突破100億，2007年，突破1000億，2017年，突破10000億，從1991年的5.24億元，上升到2018年的15285.79億,27年里增長了2917.14倍。經過三十余年的發展，已成為國內領先的城鄉建設與生活服務商，公司業務聚焦全國經濟最具活力的三大經濟圈及中西部重點城市。2016年公司首次躋身《財富》“世界500強”，位列榜單第356位，2017年、2018、2019年接連上榜，分別位列榜單第307位、第332位、第254位。

三、財務指標分析

(一)償債能力

企業的償債能力分為兩部分計算，分別是短期償債能力和長期償債能力。本文選用的短期償債能力指標是流動比率和速動比率；長期償債能力是利息保障倍數和凈負債率。

圖1 短期償債能力

資料來源：W公司年報

首先看短期償債能力指標，從上圖可以看出，企業的流動比率處于下降趨勢，而速動比率則處于上升趨勢。主要是W公司開始進行輕資產轉型后，利用互聯網等新興渠道積極銷售房產，導致存貨減少，同時銷售的過程中又產生了大量的預收款，流動負債增加。不僅如此，實施輕資產運營后，W公司對現金流的觀念進一步加強，加快了資金的回流，資金使用效率高，速動資產則是剔除了存貨、預付賬款等因素的影響，正是因為如此，兩者才會出現截然不同的變化，所以速動比率更能反映W公司的短期償債能力。

接下來分析W公司的長期償債能力，利息保障倍數反映的是企業的付息能力，只要利息保障倍數足夠大，企業就有充足的能力支付利息，從下表中可以看出W公司的利息保障倍數一直在提高，達到了2012年的1倍，說明W公司償還利息的緩沖效果好。

表1 長期償債能力

資料來源：W公司年報

一般計算長期償債能力選用的指標是資產負債率，由于房地產企業的特殊性，該指標不是那么準確，具體來說就是房地產企業有大量的預收賬款計入負債，但是預收款項是沒有利息的，無需償還，最終會轉為收入，所以凈負債率更能反映企業的償債能力。從上表中可以看出W公司的凈負債率處于較低水準，主要是因為W公司采用“小股操盤”的模式，合作開發項目比較多，依靠合作方的土地資金投入，現金流穩定，較低的凈負債率也有效地避免了債務風險。但也應該注意到，W公司的凈負債率波動較大，可能的一個原因是實施輕資產運營后企業的償債能力提高，但由于企業銷售凈利率下降所導致。

(二)盈利能力

本文對盈利能力分析選取的指標是營業利潤率和凈資產收益率。

首先看W公司的營業利潤率，從下圖可以看出，W公司的營業利潤率整體呈上升趨勢，在現階段，由于土地成本上升，政策上的不斷打壓再加上行業競爭日益激烈，W公司的營業利潤率還能有所提高已經實屬不易。但是在轉型的前幾年里，W公司的營業利潤率是不斷下降的，主要是因為轉型輕資產后，W公司大力加強對品牌競爭力的培養，建立自媒體等方式宣傳其品牌，其次運用互聯網積極探索新的銷售途徑，所以W公司的管理費用、銷售費用不斷提高，進而影響其營業利潤率，隨著轉型的不斷深入，W公司已經構建了一套完整的管理體系，其品牌價值近幾年來一直處于行業領先的位置，營業利潤率在2017年開始穩步增長，其轉型效果也慢慢開始呈現出來。

然后，繼續解讀W公司的凈資產收益率(本文引用的是加權平均凈資產收益率)，從下圖可以看出，ROE整體也是呈上升趨勢，在2014年-2016年有所下降主要是自輕資產轉型以來費用的提高所致，首先輕資產企業十分注重研發費用的投入，針對市場的變化，積極探索新戶型，90后，00后逐漸成為新的購房群體，客戶需求多元化、多樣性的特點越來越明顯，其次品牌建設周期較長，對W公司的短期盈利能力造成了影響，再次，銷售方面，W公司強調銷售的專業化，雖然專業化銷售有利于提高銷售額，加快銷售速度，但是也增加了銷售費用，最后，轉型后的W公司更加注重后期的物業管理。2017年后，W公司的凈資產收益率開始上升，企業的多元化戰略開始起效，一方面W公司實施的“小股操盤”模式在減少自身投入的情況下杠杠利用他人資源擴大了市場份額，另一方面，W公司也在不斷培育新的利潤增長點，如教育、養老地產，物流服務等。

圖2 盈利能力

數據來源：W公司年報

(三)營運能力

營運能力分析是對盈利能力和償債能力的進一步補充，也是衡量企業運營效率的重要指標，對于正在轉型的W公司來說該指標具有重意義，本文選用的指標是應收賬款周轉率和存貨周轉率。

W公司的“小股操盤”使得企業的自有資金投入少，在項目開發合作中主要是利用合作方的資金，不僅如此，W公司利用互聯網等新興手段積極兜售庫存房產，提高銷售回款率，顯然這些措施會導致W公司應收賬款的變化。從下表可以看出，自2012年的60.63增長到2018年的197.04，增長倍數高達224.99%，說明W公司的應收賬款效率極大的提高，回款速度更快，資金使用效率高，高效的運轉效率一定程度上保障了現金流的穩定，對于轉型中的企業來說，穩才是首要目標，不僅如此，W公司利用回款資金繼續投入到新的項目中去，也有利于W公司繼續擴大市場份額。

從下表可以看出，企業的存貨周轉率也一直在上升，存貨變現能力明顯提高。主要有以下幾個原因，首先是W公司的事業合伙人制度帶來的影響，事業合伙人制度要求管理團隊進行項目跟投，將員工的利益直接與項目掛鉤，激發了員工積極性的同時提高了項目的建設進度，其次，W公司利用自身的互聯網大數據平臺，精準定位客戶需求，推出相應房型，加快銷售步伐，再次，W公司自轉型以來更加注重品牌建設，W公司就是一塊活招牌，數據顯示，W公司的開發的物業在同等地段具有更高價值，良好的口碑贏得了消費者的信賴，最后，W公司借助REITS推動自身物業資產的資產證券化模式。

存貨周轉效率對房地產企業的重要性不言而喻，為了進一步說明，可以借助存貨在流動資產和總資產中的占例情況。如下表所示，存貨占流動資產、總資產的比例不斷下降，說明W公司不再像以前一樣大量囤積存貨，庫存壓力得到了緩解，使得存貨結構日益合理，運營效率不斷提高。

表2

資料來源：W公司年報

綜上所述，W公司實施輕資產運營以來，無論是應收賬款周轉率還是存貨周轉率都在不斷提高。應收賬款周轉率的提高意味著資金使用效率的提升，保障了W公司有能力繼續擴張，存貨周轉率的提高意味著庫存壓力的下降，兩者共同佐證了W公司的運營效率越來越好。

(四)成長能力

本文對成長能力的分析主要從兩個維度出發，分別是經營業績指標、資產規模。

經營業績指標選取的是主營業務收入增長率和凈利潤收益率。從下表可以看出，房地產行業下行趨勢越來越明顯，尤其是在2014年W公司的主營業務收入增長率和凈利潤增長率低至8.1%和5.41%，主要是因為W公司在2013年宣布轉型，轉型前期力度還不強，在探索中前行，再加上房地產行業整體不景氣，但是在2014年以后W公司開始加快輕資產轉型的步伐，堅持以住宅業務為基礎，積極研發新產品，利用互聯網技術加快銷售速度，利用外來資金積極擴大市場，完善物業服務，打造了良好的口碑，其品牌影響越來越大，從圖中可以看出，W公司的主營業務收入、凈利潤增長率開始呈現上升趨勢，但是波動也比較大，受外界環境影響明顯，今后W公司應該繼續落實輕資產轉型之路，以減少外部因素的影響。

圖3 經營業績指標

資料來源：W公司年報

此處需要特別說明的是，2017年的主營業務收入增長率只有1.01%，創近幾年新低，其中占比最大的房地產收入下降了0.48個百分點，營業收入的增加主要是由于物業服務和其他業務收入的增加帶來的，在房地產行業整體低迷的環境下，W公司的物業和其他業務收入或將成為其新的增長點，這也是W公司2017年報表的一個亮點。其次W公司的營業成本整體下降5.69%，主要是因為房地產營業成本的下降，雖然主營業務收入基本上沒有增加，但是由于營業成本的下降，營業利潤率提高了5.71個百分點，對于W公司這樣的公司而言，那就是百億級別的利潤，所以盡管W公司的主營業務收入增長率只有1.01%(近7年新低)，但是凈利潤的增長率高達30%(近7年新高)。

圖4

圖片來源：W公司年報

資產規模角度選取的指標是凈資產增長率和總資產增長率。從下圖可以看出，房地產行業進入白銀時期以來，W公司的凈資產、總資產增長率呈下降趨勢，尤其是2014年，分別為9.92%、6.09%，創近7年的新低，但是隨著W公司輕資產轉型的進度越來越深，W公司的資產規模開始上升，近4年來，凈資產增長率維持在20%左右，總資產增長率維持30%左右，主要是因為是在轉型的過程中，W公司在鞏固住宅業務的同時積極擴展新的業務板塊，如養老地產、教育地產，休閑旅游地產、商業地產等等，還借助REITS進一步加快資本的運轉速度。

圖5 資產規模

資料來源：W公司年報

四、房地產行業轉型輕資產模式的建議

(一)加強自身實力，提高核心競爭力

輕資產模式在融資、收益上都具有種種優點，為什么房企不都轉型呢？其實不然，輕資產運營模式的實施有其固有的條件。表面上來看，輕資產運營企業通過與合作方合作，減輕融資壓力，開辟融資新渠道，以較少的投入獲得高收益，細究之下可以發現，輕資產企業一般具有一項或多項核心能力，或者是品牌或者是管理能力亦或是智力資源等等。

輕資產運營的一個重要理論支撐就是分工理論，隨著分工的不斷細化，對企業的專業化能力提出了挑戰，輕資產運營企業不是大包大攬型，而是專注于供應鏈上的某個環節，以提高附加值，因此企業必須要加強核心能力建設，自身實力跟的上才能在激烈的競爭中脫穎而出。

(二)跨組織管理能力

輕資產運營模式下的企業角色發生了很大的變化，不再負責供應鏈上的所有環節，而是將其細分交給專門的合作方，諸多企業合成了一個利益共同體，各方利益者在價值鏈中可以形成互補，一定程度上可以避免過度競爭，但是這些企業無論是在組織架構還是在企業文化上都存在著差異，唯一將其聯系在一起的就是利益，如果其中一方的利益得不到滿足的話，就很有可能離開企業，因為輕資產企業都是獨立的經濟組織，有著自己的理性判斷，參與到供應鏈上來的目的就是尋求利益，如何協調各方參與者的利益均衡就成了一個復雜的問題，因此對組織者的管理能力提出了挑戰，光明乳業的失敗就是一個很好的例子，對這樣一個龐大的價值鏈進行合理協調安排對企業來說是一個巨大的考驗。

(三)創新思維——利用互聯網+

現階段，互聯網已經覆蓋了生活的方方面面，對行業來說既是機遇也是挑戰，對房地產行業來說也不例外。有些企業也已經意識到這個問題，開始通過線上宣傳線下銷售的模式去庫存化。以W公司來說，2014年，W公司與百度合作，將大數據技術應用到房地產項目中來，了解消費者的偏好；2015年，W公司聯手阿里，在淘寶“雙11”活動中將數百套房掛在網上競拍；2016年，W公司又與互聯網另一大巨頭騰訊合作，入駐其理財通，幫助客戶理財。隨著消費群體的變化，90后，00后逐漸成為購房的主力軍，互聯網+的應用更為重要。

(四)全面評估，理性轉型

企業應該綜合評估自身實力，衡量是否具備轉型能力，轉型不可避免的會存在一定風險，而且輕資產運營模式和以往的重資產模式是完全相反的兩種經營理念，輕資產模式不僅對內部資源整合能力提出挑戰，而且要求企業具備跨資源整合能力，協調價值鏈上的各主體，在輕資產模式下，雖然企業可以利用價值鏈上各方資源，以較小的投入獲得高收益，但是同時也增加了經營風險，所以說相對于重資產模式，輕資產模式對企業的管理能力、抗風險能力、資源整合能力等都提出了更好的挑戰，對于尚未進行輕資產轉型的企業來說，應當全面評估自身實力判斷是否適合引入輕資產模式。