淺析我國不動產(chǎn)預(yù)告登記制度的不足與完善對策

歐林

【摘 要】 不動產(chǎn)預(yù)告登記制度這一法律制度在我國《物權(quán)法》中占據(jù)著不可替代的位置。這一法律制度既能維護當(dāng)事人權(quán)益，還能輻射到房地產(chǎn)交易安全上。然而，我國不動產(chǎn)預(yù)告登記制度仍有不足之處，在實際生活中，該制度原本的功能未能全面顯現(xiàn)，甚至被忽略。相關(guān)部門必須重視這一問題并著手解決。本文從不動產(chǎn)預(yù)告登記的概念著手，分析了該制度在我國施行中存在的問題并提供了完善對策，僅供參考。

【關(guān)鍵詞】 不動產(chǎn) 預(yù)告登記制度 不足

不動產(chǎn)預(yù)告登記制度可以說是一個“舶來品”。由于我國民法基礎(chǔ)薄弱，民法中的許多內(nèi)容都借鑒了發(fā)達(dá)國家的民法條款，不動產(chǎn)預(yù)告登記制度就是其中一項代表。改革開放后，我國城市房屋交易量大增，房地產(chǎn)行業(yè)十分紅火，隨之而來的是不規(guī)范的不動產(chǎn)交易行為也增多，在這種情況下，不動產(chǎn)預(yù)告登記制度逐漸進入人們的視野中，被我國各地廣泛采用。

1 不動產(chǎn)預(yù)告登記的概念

預(yù)告登記與本登記是相對的概念。預(yù)告登記是為了實現(xiàn)未來不動產(chǎn)物權(quán)而提前登記，以保證未來不動產(chǎn)物權(quán)得以順利施行的法律制度。不動產(chǎn)預(yù)告登記常出現(xiàn)與房屋售賣中，房地產(chǎn)商取得預(yù)售證之后，民事主體可以進行購買，并對購買的不動產(chǎn)進行預(yù)告登記，防止房地產(chǎn)商違背約定、任意出賣該不動產(chǎn)。可以說，不動產(chǎn)預(yù)告登記制度既能保護不動產(chǎn)所有權(quán)人的未來權(quán)益，還能提醒、約束債務(wù)人，督促其在法律范圍內(nèi)認(rèn)真履行約定、誠實守信。從總體上說，不動產(chǎn)預(yù)告登記制度能夠為不動產(chǎn)交易行為帶來安全保證，使得房地產(chǎn)市場交易雙方能夠放心交易，最終維護不動產(chǎn)交易的秩序，減少不動產(chǎn)交易糾紛。下面，本篇文章將會就國內(nèi)不動產(chǎn)預(yù)告登記制度存在的問題和問題的解決措施展開分析。

2 我國國內(nèi)不動產(chǎn)預(yù)告登記制度現(xiàn)存的不足

2.1不動產(chǎn)預(yù)告登記范圍狹窄

我國《物權(quán)法》規(guī)定了不動產(chǎn)登記制度。但是，我國《物權(quán)法》仍在健全、完善過程中，其現(xiàn)有規(guī)定也并非完美無瑕、無可挑剔。就不動產(chǎn)登記的范圍來看，《物權(quán)法》的現(xiàn)有規(guī)定就暴露出狹隘性特征。具體表現(xiàn)為不動產(chǎn)登記適用范圍過于狹窄：《物權(quán)法》未將信托登記、破產(chǎn)登記事項納入不動產(chǎn)預(yù)告登記制度中。不動產(chǎn)預(yù)告登記制度涵蓋內(nèi)容狹窄必然影響其價值的發(fā)揮，不利于不動產(chǎn)交易市場的有序進行。

2.2登記機構(gòu)冗余、不統(tǒng)一

我國土地管理局、房管局、農(nóng)業(yè)局等機關(guān)單位都提供不動產(chǎn)預(yù)告登記業(yè)務(wù)，這些機關(guān)將不動產(chǎn)分成多個種類，人們要明晰自己的不動產(chǎn)屬于哪一類，并選擇合適的登記機構(gòu)，如果沒有進入正確的登記機構(gòu)，那么該登記機構(gòu)將拒接辦理不動產(chǎn)預(yù)告登記手續(xù)。這種情況給不動產(chǎn)所有權(quán)人帶來較大的困擾，甚至有部分人多次辦理無果。另外，上述不動產(chǎn)分類并不能涵蓋所有的不動產(chǎn)，一些不動產(chǎn)在登記時找不到合適的機關(guān)，登記機構(gòu)不統(tǒng)一就會導(dǎo)致工作盲區(qū)滋生，個別不法分子甚至妄圖鉆法律空子，這既侵害了不動產(chǎn)所有權(quán)人的利益，也造成了消極的社會影響，不利于不動產(chǎn)登記良好秩序的維持。

2.3不動產(chǎn)預(yù)告登記程序不健全

根據(jù)我國《物權(quán)法》關(guān)于不動產(chǎn)預(yù)告登記制度的規(guī)定，不難發(fā)現(xiàn)，該法對于不動產(chǎn)預(yù)告登記制度的表述不完善，對該制度的介紹也是寥寥幾筆，并未對其分情況進行詳細(xì)表述。首先，法律中沒有明確列舉預(yù)告登記失效的幾種情況，只是進行了籠統(tǒng)表述。我認(rèn)為，不動產(chǎn)預(yù)告登記失效要分成客觀原因?qū)е潞偷怯浫酥饔^原因?qū)е聝煞N情況，并分別闡明法律后果。第二，不動產(chǎn)預(yù)告登記的目的是提前確立所有權(quán)人未來所享有的物權(quán)，限制其他人任意出售預(yù)告登記人的房屋。可以說，預(yù)告登記是在為本登記做準(zhǔn)備。然而，我國《物權(quán)法》沒有明確規(guī)定預(yù)告登記向本登記過渡的具體內(nèi)容和步驟，缺乏此規(guī)定，預(yù)告登記制度的作用就難以得到全面發(fā)揮，甚至形同虛設(shè)。

2.4不動產(chǎn)預(yù)告登記制度的基礎(chǔ)理論不扎實

如上文所言，自古以來，我國就不夠重視民法。封建社會的法律體系是以刑法為主的，民法基礎(chǔ)薄弱的情況一直未能得到全面改善。直到近現(xiàn)代，我國才引入了西方國家的民法制度，《物權(quán)法》作為我國民法的一部分，自然也帶有理論基礎(chǔ)先天不足的劣勢。《物權(quán)法》未對不動產(chǎn)登記制度作出全面、無可挑剔的規(guī)定。在這種情況下，不動產(chǎn)預(yù)告登記制度缺乏具有說服力和權(quán)威的基礎(chǔ)理論，自然也受到了不少爭議，部分學(xué)者更是直接否定現(xiàn)在的不動產(chǎn)登記生效的模式。另外，我國民法、物權(quán)法、債權(quán)法許多內(nèi)容都是法律移植的成果，所以這些移植的法律不一定符合我國國情，有時甚至與我國實際格格不入，不動產(chǎn)預(yù)告登記制度沒有經(jīng)歷過國內(nèi)學(xué)者反復(fù)摸索、調(diào)研、確立、反思等過程，而是直接借鑒西方的理論成果。在這種情況下，不動產(chǎn)預(yù)告登記制度作為“舶來品”，其可信度和內(nèi)容正確度也備受質(zhì)疑，未經(jīng)過本土調(diào)研與實地檢驗的不動產(chǎn)預(yù)告登記制度，其理論基礎(chǔ)自然也不夠扎實。

3 我國不動產(chǎn)預(yù)告登記制度的完善策略

3.1改變原有的預(yù)告登記范圍

根據(jù)我國《物權(quán)法》的規(guī)定，只有買賣房屋、土地等不動產(chǎn)時才可適用預(yù)告登記。該項規(guī)定無疑限制了不動產(chǎn)預(yù)告登記范圍，導(dǎo)致預(yù)告登記范圍太狹窄，在實踐中難以發(fā)揮更大作用，不動產(chǎn)登記制度的影響力、輻射力也大大受限。基于此種情況，我認(rèn)為，信托登記、破產(chǎn)登記事項也應(yīng)納入不動產(chǎn)預(yù)告登記范圍中。只有有關(guān)不動產(chǎn)所有權(quán)人、不動產(chǎn)內(nèi)容變更的情形均應(yīng)納入預(yù)告登記范圍內(nèi)。值得注意的是，我國可以借鑒發(fā)達(dá)國家的法律法規(guī)，使得預(yù)告登記范圍保持在一個科學(xué)合理的維度內(nèi)。

3.2使不統(tǒng)一的登記機構(gòu)實現(xiàn)統(tǒng)一

如上文所述，我國不動產(chǎn)登記機構(gòu)冗余、不統(tǒng)一的問題非常嚴(yán)重，阻礙了不動產(chǎn)所有權(quán)人高效行使權(quán)力，這些機關(guān)也違背了科學(xué)合理、高效便民的初衷。為此，我國不動產(chǎn)登記機構(gòu)亟需統(tǒng)一化。我認(rèn)為，農(nóng)業(yè)局、房管局、土管局可以將它們內(nèi)部的登記部門分化出來，這些部門組成統(tǒng)一的登記機構(gòu)。值得注意的是，新興的統(tǒng)一的登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)以原來的土地管理局的登記部門為主體，其他單位的登記部門為輔助。這樣一來，不動產(chǎn)所有權(quán)人就不用再東奔西跑，只要到當(dāng)?shù)貙ｉT的登記機構(gòu)辦事即可。此外，不動產(chǎn)所有權(quán)人還能得到當(dāng)?shù)亟y(tǒng)一或全國統(tǒng)一的登記證書，明確自己的所有權(quán)，防止他們質(zhì)疑。

值得注意的是，由于不動產(chǎn)預(yù)告登記制度是“舶來品”，所以，只有使其本土化，才能更大地發(fā)揮其價值。在實踐中，不動產(chǎn)預(yù)告登記制度要貼合我國國情，并與我國社會發(fā)展趨勢的相適應(yīng)，與我國中國特色社會主義法律體系相融合，最終形成具有中國特色的不動產(chǎn)預(yù)告登記制度。舉例來說，知名的托倫斯登記制度中規(guī)定了賠償機制，但是賠償?shù)慕痤~及方式是按照西方實際確定的，我國要對該賠償機制進行本土化處理。具體來說，如果不動產(chǎn)登記機構(gòu)因自身問題導(dǎo)致不動產(chǎn)預(yù)告登記信息錯誤，不動產(chǎn)登記機構(gòu)負(fù)責(zé)人要對預(yù)告登記人致歉，還要根據(jù)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟水平和國家規(guī)定給予其適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟補償。總之，我國是多民族國家，不同地區(qū)之間的經(jīng)濟水平和地方特色差異較大，所以不同地區(qū)的登記機構(gòu)要立足本地實際經(jīng)濟情況，嚴(yán)格按照國家現(xiàn)存法規(guī)及條例的指導(dǎo)指示，完善本地的不動產(chǎn)預(yù)告登記工作。

3.3打造科學(xué)健全的不動產(chǎn)登記體系

打造科學(xué)健全的不動產(chǎn)登記體系能夠減少不動產(chǎn)登記工作的種種問題，減少糾紛，最終提升不動產(chǎn)預(yù)告登記的效率。不動產(chǎn)登記體系不完善的地方之一就在于法律對不動產(chǎn)預(yù)告登記失效后的處理規(guī)定不明。我建議不動產(chǎn)預(yù)告登記失效要分成客觀原因?qū)е潞偷怯浫酥饔^原因?qū)е聝煞N情況，并分別闡明法律后果。如果是由于客觀不可抗力導(dǎo)致失效，那么法律應(yīng)當(dāng)對預(yù)告登記人提供法律救濟，如果是因為登記人原因?qū)е骂A(yù)告登記失效，那么登記機構(gòu)則不用負(fù)責(zé)任。上述內(nèi)容都是我國《物權(quán)法》需要補足的地方。我國不動產(chǎn)登記體系的另一問題就是法律未明確規(guī)定由哪一登記機構(gòu)去負(fù)責(zé)具體預(yù)告登記工作。在現(xiàn)實生活中，我國學(xué)界對此有較大爭議。部分學(xué)者認(rèn)為應(yīng)由法院負(fù)責(zé)，因為法院精通法律，對預(yù)告登記制度非常了解。還有部分學(xué)者認(rèn)為應(yīng)由行政部門承擔(dān)此責(zé)任，打造科學(xué)的不動產(chǎn)登記體系。本文認(rèn)為，行政機關(guān)負(fù)責(zé)制定不動產(chǎn)預(yù)告登記工作流程及具體工作事宜較為合適。

3.4積極研究、夯實不動產(chǎn)預(yù)告登記的理論基礎(chǔ)

如上文所述，《物權(quán)法》存在理論基礎(chǔ)薄弱的劣勢，所以它也很難對不動產(chǎn)登記制度作出全面、無可挑剔的規(guī)定。我國不動產(chǎn)預(yù)告登記制度也一直缺乏頗具權(quán)威的基礎(chǔ)理論。在這一情況下，我國立法部門及法律學(xué)者更要力爭改變民法理論薄弱的弊病，集中力量研究物權(quán)法、債權(quán)法等民商法律，彌補其長久存在的弊端，這樣才能夯實物權(quán)法基礎(chǔ)理論，從而為不動產(chǎn)預(yù)告登記帶來堅實的理論基礎(chǔ)，最終減少各界爭議。

4 結(jié)語

綜上所述，預(yù)告登記是為了實現(xiàn)未來不動產(chǎn)物權(quán)而提前登記，以保證未來不動產(chǎn)物權(quán)得以順利施行的法律制度，該制度能夠為不動產(chǎn)交易行為帶來安全保證，使得房地產(chǎn)市場交易雙方能夠放心交易，可見預(yù)告登記制度的重要性。但是，我國不動產(chǎn)預(yù)告登記制度仍有不足之處，在實際生活中，該制度原本的功能未能全面顯現(xiàn)。相關(guān)部門必須重視這一問題并著手解決。本文從不動產(chǎn)預(yù)告登記的概念著手，分析了該制度在我國施行中存在的問題并提供了完善對策，希望能為我國不動產(chǎn)預(yù)告登記、不動產(chǎn)交易帶來可行性建議。

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