敏感性分析在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的應(yīng)用

馮鏑靜　高迎坤

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資;敏感性分析;不確定性因素

本文為北京市社會(huì)科學(xué)基金項(xiàng)目：“基于知識(shí)管理的北京市綠色經(jīng)濟(jì)發(fā)展理念的環(huán)境管理會(huì)計(jì)創(chuàng)新研究”（項(xiàng)目編號(hào)：14JDJGB031）

中圖分類號(hào)：F27 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

收錄日期：2018年11月2日

一、引言

在房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中，不確定性的分析是研究和估計(jì)相關(guān)決策方案事前難以控制的外部因素，是眾多決策方法中最常見的一種。利用對(duì)一些不確定因素進(jìn)行分析，從而降低企業(yè)投產(chǎn)后由于得不到預(yù)期的利益而造成的虧損。而敏感性分析就是房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)決策中經(jīng)常用到的一種不確定性分析方法，通過對(duì)幾個(gè)變化相對(duì)較大的特定因素進(jìn)行評(píng)估，并計(jì)算出這些因素會(huì)對(duì)項(xiàng)目造成的影響，找出其中的敏感因素，將其作為重點(diǎn)來(lái)進(jìn)行控制，以降低項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。

二、文獻(xiàn)回顧

房地產(chǎn)作為投資和收益相輔相成的高風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目，由于其不確定性因素的數(shù)量之多而導(dǎo)致敏感性分析評(píng)價(jià)較難，國(guó)內(nèi)外學(xué)者針對(duì)房地產(chǎn)敏感性分析給出不同的見解。本文主要對(duì)房地產(chǎn)中的敏感性分析方法進(jìn)行理論闡述，并提出自己的相應(yīng)見解。

（一）敏感性分析方法

1、敏感性分析的定義。敏感性分析就是相關(guān)人員在很多不確定性因素中，找到嚴(yán)重影響到相關(guān)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)利益的敏感性因素，以此為依據(jù)來(lái)對(duì)項(xiàng)目所能承受的風(fēng)險(xiǎn)范圍進(jìn)行判斷的一種不確定的分析方式。

2、敏感性分析方法步驟

（1）對(duì)具體要進(jìn)行敏感分析的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)進(jìn)行確定。敏感性分析一般是針對(duì)一個(gè)或者幾個(gè)效益的指標(biāo)，然后找出這些指標(biāo)所對(duì)應(yīng)的敏感性因素，具有很強(qiáng)的針對(duì)性，要求進(jìn)行分析時(shí)必須有一個(gè)定量的指標(biāo)，來(lái)對(duì)敏感性因素對(duì)項(xiàng)目效益指標(biāo)的影響程度進(jìn)行反映，其中較為常見的有：方案凈現(xiàn)值、投資回收期以及內(nèi)部收益效率等。

（2）對(duì)不確定因素進(jìn)行選定。對(duì)不確定因素進(jìn)行選定，并對(duì)其變化的范圍進(jìn)行設(shè)定，具體應(yīng)該從以下兩個(gè)方面進(jìn)行考量：一是在這些因素可能發(fā)生變化的范圍內(nèi)，對(duì)投資的效果會(huì)有較大的影響;二是這些因素自身可能會(huì)發(fā)生較大的變化。

（3）計(jì)算出各項(xiàng)不確定因素可能會(huì)給經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)帶來(lái)的影響程度。在計(jì)算出各項(xiàng)不確定因素可能會(huì)給經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)帶來(lái)的影響程度的過程中，要假設(shè)這些不確定因素是不會(huì)發(fā)生變化的，然后利用敏感性分析或者圖表，將這些不確定因素的變動(dòng)情況和分值指標(biāo)所對(duì)應(yīng)的數(shù)量反映出來(lái)，以便對(duì)敏感性因素進(jìn)行確定。在對(duì)敏感性因素進(jìn)行確定時(shí)，可以用以下兩種方法分析：一是相對(duì)的測(cè)定方法，就是對(duì)在同一幅度上的因素發(fā)生的變動(dòng)對(duì)分析指標(biāo)帶來(lái)的影響進(jìn)行比較，而對(duì)因素的敏感程度進(jìn)行判斷;二是絕對(duì)的測(cè)定方法，就是對(duì)降低投資效果的方向進(jìn)行調(diào)整，分析其因素在相關(guān)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)是可取程度，如果相關(guān)的項(xiàng)目無(wú)法接受，那么這個(gè)因素就屬于敏感因素。

（4）繪制相關(guān)敏感分析圖，并對(duì)相關(guān)方案進(jìn)行分析。繪制出敏感性分析圖表，將其中一個(gè)評(píng)價(jià)指標(biāo)作為縱坐標(biāo)，將不確定因素的變化作為橫坐標(biāo)，對(duì)繪制出來(lái)的分析圖進(jìn)行分析，以對(duì)不確定因素進(jìn)行確定。相關(guān)人員再結(jié)合這些不確定因素發(fā)生的可能性，對(duì)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行測(cè)定，并采取相應(yīng)的預(yù)防控制措施。

3、敏感生分析的類型

（1）單因素的敏感性分析。單因素敏感性分析就是指每一次運(yùn)行中只有其中一個(gè)參數(shù)會(huì)發(fā)生變化，其余任何參數(shù)都不會(huì)發(fā)生變化的敏感性分析方式。

（2）多因素的敏感性分析。多因素敏感性分析就是指對(duì)各種可能出現(xiàn)不同變動(dòng)幅度的因素的多種組合，并對(duì)各種因素可能給相關(guān)項(xiàng)目帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)效果影響程度進(jìn)行分析。

4、敏感性分析的指標(biāo)

（1）敏感度的系數(shù)。敏感度系數(shù)就是指項(xiàng)目的效益指標(biāo)變化發(fā)生的百分率和其不確定因素的變化百分率之間的比例。敏感度的系數(shù)越高，則證明該項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益對(duì)其不確定因素的敏感度也就越高，這就提醒相關(guān)要員應(yīng)該對(duì)其不確定因素引起重視，以免其給項(xiàng)目效益造成較大程度的影響，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)一定損失。

（2）臨界點(diǎn)。這里所說的臨界點(diǎn)，就是指不確定因素所發(fā)生的極限性變化，也就是說這個(gè)不確定因素讓項(xiàng)目財(cái)務(wù)的內(nèi)部收益率和基準(zhǔn)的收益率之間的變化百分率是相等的。也可將臨界點(diǎn)看作是項(xiàng)目所允許的不確定因素朝不利方向發(fā)展變化的一個(gè)極限值，所設(shè)定的基準(zhǔn)收益率直接影響著臨界點(diǎn)的高低。在一定程度的基準(zhǔn)收益率之下，臨界點(diǎn)越低，說明該因素可能給項(xiàng)目效益指標(biāo)帶來(lái)的影響就越大，項(xiàng)目對(duì)該不確定因素的敏感度也就越高。

（二）房地產(chǎn)中的敏感性分析

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目的不確定性因素太多不好控制。所以，在選擇不確定性因素時(shí)要根據(jù)當(dāng)時(shí)所處的條件和環(huán)境進(jìn)行決定，而用于敏感性分析的指標(biāo)也有多種選擇，為了讓房地產(chǎn)評(píng)價(jià)分析更加準(zhǔn)確具體，可以將指標(biāo)分為不同的層次，運(yùn)用逐層分析的方法對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行敏感性分析。

（1）構(gòu)造層次。把經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)內(nèi)部收益率（IRR）和凈現(xiàn)值（NPV）以及不確定因素按遞階層次分成三級(jí)。層次中的二級(jí)和三級(jí)因素完全可以根據(jù)具體項(xiàng)目以及所掌握因素的不確定程度靈活確定。

（2）進(jìn)行一級(jí)敏感性分析。分別進(jìn)行三級(jí)因素對(duì)二級(jí)因素的敏感性分析。通過一級(jí)SA，就能確定各成本因素對(duì)總成本變動(dòng)的影響程度。同時(shí)，可以大致確定更次一級(jí)不確定性因素變化對(duì)總成本的影響程度。

（3）進(jìn)行二級(jí)敏感性分析。分別進(jìn)行二級(jí)因素對(duì)一級(jí)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的敏感性分析。這樣既可確定各二級(jí)因素變動(dòng)對(duì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響程度，掌握哪些是最敏感的二級(jí)因素，也能大致確定每一項(xiàng)三級(jí)不確定因素變化對(duì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)影響的范圍。

（4）進(jìn)行三級(jí)敏感性分析。在一級(jí)SA和二級(jí)SA的基礎(chǔ)上，經(jīng)過綜合比較，選擇一些最敏感的三級(jí)不確定因素，分析這些不確定性因素的變動(dòng)對(duì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的直接影響。經(jīng)過以上敏感性分析，各種因素對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的影響、方案可接受以及被否決的區(qū)域，應(yīng)該特別引起重視并采取相應(yīng)措施加以避免的問題，都可通過有關(guān)敏感性分析圖表現(xiàn)出來(lái)。

2、假如某一個(gè)房地產(chǎn)公司有一個(gè)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，可以先對(duì)該項(xiàng)目的投資額、折現(xiàn)率假設(shè)成為該項(xiàng)目的主要敏感性因素。以此為依據(jù)，利用單因素敏感性分析方法試著對(duì)該投資項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值指標(biāo)進(jìn)行相關(guān)分析： （1）敏感性因素和分析指標(biāo)同樣是按照上文中的不確定性因素進(jìn)行設(shè)定，不確定因素依舊是：年收入、投資額，而分析指標(biāo)也同樣是該項(xiàng)目的凈現(xiàn)值;（2）對(duì)該項(xiàng)目的敏感性指標(biāo)進(jìn)行相應(yīng)的計(jì)算，先對(duì)決策基本方案中的NPV和IRR進(jìn)行計(jì)算;（3）對(duì)該項(xiàng)目的臨界值進(jìn)行計(jì)算;（4）將敏感性分析過程和結(jié)果以圖表的形式繪制出來(lái);（5）結(jié)合圖表對(duì)該項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益及不確定因素對(duì)該項(xiàng)目效益的影響程度進(jìn)行分析評(píng)價(jià)。這樣就可以在敏感性分析表中準(zhǔn)確的看出，該項(xiàng)目的凈現(xiàn)值指標(biāo)對(duì)其年收入變化的敏感程度。

三、結(jié)論

在關(guān)于房地產(chǎn)分析的敏感性分析中，不確定性因素以及指標(biāo)的確定仍然是重中之重，對(duì)于這兩項(xiàng)因素的確定以及分析中要投入更多的精力，在未來(lái)分析中要善于和數(shù)學(xué)方法相結(jié)合得到更加準(zhǔn)確的結(jié)論。這樣可以針對(duì)不同的指標(biāo)，對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行連續(xù)性分析，在實(shí)際的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中起到很大的作用，使房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析有了一定的標(biāo)準(zhǔn)，從而降低項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)，得到更大的利益。

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