房地產開發成本控制策略分析

文/何智 重慶康居物業發展有限公司 重慶 401147

房地產業是國民經濟的重要組成部分，其蓬勃發展對國民經濟的增長具有極大的促進作用，同時由于房地產業的建設周期長，投入資金大，受政策、市場等不穩定因素的影響大，又是一個高風險、高回報行業，要在高風險和激烈的市場競爭中實現經濟效益最大化，就必須對開發項目的成本進行有效管控，實施集約與效益并重開發。

1、房地產開發成本管理概述

成本管理主要指的是企業在生產經營過程中開展的成本核算、成本分析、成本決策以及成本控制等一系列科學管理的總稱，作為企業管理中的重要組成部分，成本管理對提升企業內部管理水平并規范經濟業務核算、改進企業內部管理等有著重要的幫助。一般來說，進行成本管理的主要目的是為了充分調動企業內部的全體成員，在保證企業實現戰略目標的前提下，對生產經營等各個環節展開科學的管理，以此在降低成本的基礎上獲得最大的經濟效益。成本管理一般是以管理為核心，以核算為手段、效益為主要目的對經濟活動進行事前的測定、事中的控制以及事后考核的一個過程，并以此來形成一種全企業、全過程、多層次、多立體的成本體系。在開展成本管理時，首先要認真開展成本預測工作，對階段內的成本水平和目標進行規劃，并對成本目標實現的方案進行有效的成本決策，還要加強成本日常的審核監督，要及時發現生產過程中的損失情況，采用合適的成本核算方法來促進企業不斷的改善成本管理工作，還要分解成本，對其進行管理和考核，從而達到成本管理的目的。

2、房地產開發企業成本管理存在的主要問題

2.1 相關崗位人員缺少成本管理意識

就現在房地產企業發展的現狀來看，許多企業還沒有認識到財務成本管理的重要性。財務管理系統的建立也沒有引起重視。在缺乏科學指導的情況下，一些企業往往將成本控制的關注點都放在生產環節。也有些企業只注重建筑材料、人工、設備等成本，但忽略了時間成本等。如果沒有前期有效的全流程成本預算，只在具體實施環節進行成本管理，肯定會使預算失效，成本不受控制。缺失有效的系統全面的財務成本控制體系，是目前我國房地產企業面臨的一個嚴重問題。目前雖然整體經濟發展環境提供了許多機遇，但也使企業面臨更多的挑戰。盡快建立財務成本管理體系，實現科學的成本控制，才能更好地適應市場的發展。

2.2 手段相對陳舊，方法缺乏創新

房地產屬于傳統行業，由于傳統慣性，房地產開發企業成本管理的手段和方法有較嚴重的歷史沿襲，其成本控制對象主要是土地成本（買價即拿地成本、土地平整成本等）、建筑安裝工程成本、配套設施成本。從成本管理手段來看，多數企業是在降低成本絕對額方面下功夫，采取的手段包括加快開發速度、縮短建設周期以降低資金成本；偷工減料、偷梁換柱以降低材料成本；加班加點、克扣人工壓榨工人血汗來降低人工成本；改變設計、減少工程量節省費用開支等等。從成本控制方法來看，房地產開發企業主要采用傳統的定額成本法、標準成本法、計劃成本法進行成本核算和控制。而作業成本法、環境成本核算、成本企劃等現代成本管理和控制的方法在房地產開發企業卻很少見。

3、房地產開發成本控制策略

3.1 強化全生命周期成本意識，實行成本全過程管理

實際工作中，多數企業總是在產品設計完成后，試圖在生產過程中通過加強材料、人工和費用支出管理控制來達到降低成本的目的。殊不知，一種產品一旦設計成型，其70%的成本是注定要發生的，此時要想在生產過程中降低成本是非常困難的。于是偷工減料、壓低工資成了多數企業降低生產成本的主要手段，其結果既影響了產品質量，增加了售后成本，又影響了員工的積極性和創造性，成本管理效果不明顯。因此，房地產開發企業的成本管理首先要在設計階段進行成本企劃。經驗表明，房地產項目初步設計階段、施工圖設計階段對工程造價的影響分別達到65%、25%～35%，如果能在設計階段做到優化小區布局，合理設計戶型和建設用料，科學規劃配套景觀綠化和輔助設施，對于整個項目成本控制起著至關重要的作用。其次，在建筑工程成本控制方面，要建立一套嚴格的招標制度，堅決杜絕“串標”、“圍標”情況發生；要樹立質量成本意識，在保證工程質量的前提下，鼓勵采用新型建材和替代產品，制定消耗限額并加強現場管理；嚴禁施工方案隨意頻繁變更，如確需變更，從美觀、實用、工程結構等方面綜合考慮采用局部變更，嚴防因工程變更導致項目成本的額外上升。第三，必須重視后期成本管理，尤其是竣工驗收階段的成本控制，謹防出現前期的設計、建造雖然成本得到有效控制，但后續的養護、維修以及質保成本上升。只有強化了整個開發全生命周期成本控制意識，才能真正降低成本。

3.2 加強合同管理，嚴控施工現場

施工階段在項目建設全過程中占用的時間較長，施工成本在整個成本構造中占比也較大，因此，這一階段的成本管控較為重要，不僅要加強合同管理，還要加強施工現場管控。首先，在擬寫施工合同時要用嚴密的文字明確合同的內容、范圍以及合同文件的組成，避免出現含糊其辭和前后矛盾的情況，預防合同糾紛，避免施工索賠，減少工程費用。在合同實施過程中嚴格合同變更確認批準程序，健全合同履約跟蹤檢查制度，加強監督，及時糾正合同履約過程中出現的問題，從而更有效地控制工程造價。其次，在施工現場管控時，選擇技術先進、經濟合理的施工方案，盡可能減少設計變更，并嚴格控制現場工程量變更簽證。

3.3 價值工程在成本控制中的運用

如果不將成本看成是利潤的減項，而將其視為價值創造的推動項，我們的成本控制理念將會發生重大轉變。現代企業財務管理強調以價值最大化而不是利潤為目標，這就要求成本管理和控制必須與價值創造相聯系。

按照價值工程的基本公式：價值（V）=功能（F）/成本（C），房地產開發企業在采取降低成本措施的時候，就必須考慮其對功能和價值的影響，而不是一味追求降低成本絕對額。如果成本降低，功能不變，則價值上升；如果成本明顯大幅下降，而功能也有所降低，但幅度不大，同樣價值可以得到提升；如果成本略有上升，而功能有大幅提升，價值隨之上升，此時成本增加不應視為成本超支，反而應該予以肯定和鼓勵。

結語：

綜上所述，房地產開發項目成本是決定房地產價格的關鍵因素，而房地產價格又是影響國民經濟的重要因素，因此，要根據不同時期、不同社會經濟環境要求，加強成本監控，降低企業經營成本。在保質保量的前提下，嚴控項目開發成本，實現項目經濟效益與社會效益的最大化。