論房產(chǎn)測(cè)繪過(guò)程中有效的質(zhì)量控制

文/王慶真、李丹 衡水市房產(chǎn)測(cè)繪隊(duì) 河北衡水 053000

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，人們的生活水平也不斷提高，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)隨之蓬勃發(fā)展起來(lái)。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，房產(chǎn)測(cè)繪是其必不可少的環(huán)節(jié)之一。房產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展與房產(chǎn)測(cè)繪的質(zhì)量和水平有著密切的關(guān)系。因此，必須嚴(yán)格規(guī)范房產(chǎn)測(cè)繪整體工作，有效地控制房產(chǎn)測(cè)繪的質(zhì)量，提高房產(chǎn)測(cè)繪單位資質(zhì)，促進(jìn)房產(chǎn)測(cè)繪行業(yè)的健康發(fā)展，從而推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展。

1、房產(chǎn)測(cè)繪內(nèi)容

房產(chǎn)測(cè)繪是測(cè)繪工程的分支，擁有一定技術(shù)性和專(zhuān)業(yè)性。房產(chǎn)測(cè)繪基本內(nèi)容是調(diào)查房產(chǎn)、繪制房產(chǎn)圖、房產(chǎn)平面控制測(cè)量、計(jì)算房產(chǎn)面積、測(cè)量房產(chǎn)要素、變更測(cè)量、檢查驗(yàn)收成果資料等。依據(jù)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，利用測(cè)繪設(shè)備、測(cè)繪方式來(lái)測(cè)定房屋位置、土地、房屋數(shù)量、房屋使用情況等，以便于能夠依據(jù)圖表、文字、數(shù)據(jù)、分層分戶(hù)平面圖等來(lái)展現(xiàn)測(cè)量結(jié)果。

2、房產(chǎn)測(cè)繪過(guò)程中影響質(zhì)量控制的因素

2.1 較低的市場(chǎng)準(zhǔn)入門(mén)檻

隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，加快了我國(guó)房產(chǎn)測(cè)繪行業(yè)市場(chǎng)化的步伐，然而市場(chǎng)準(zhǔn)入門(mén)檻卻一再降低。由于缺乏測(cè)繪資質(zhì)審計(jì)的嚴(yán)格要求，致使部分沒(méi)有充足市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)和技術(shù)的房產(chǎn)測(cè)繪單位進(jìn)入到市場(chǎng)中。這部分房產(chǎn)測(cè)繪單位不單單存在著不正當(dāng)?shù)母?jìng)爭(zhēng)行為，還引發(fā)了房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)的價(jià)格的異常波動(dòng)，從而造成房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)價(jià)格起伏較大。這些都影響著房產(chǎn)測(cè)繪的質(zhì)量和準(zhǔn)確性，如果不及時(shí)的采取相應(yīng)的措施加以控制，對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及技術(shù)的提高十分不利。

2.2 房產(chǎn)測(cè)繪單位資質(zhì)良莠不齊

針對(duì)有關(guān)房產(chǎn)測(cè)繪的單位來(lái)說(shuō)，不僅僅需要擁有我國(guó)相關(guān)機(jī)構(gòu)的許可，還需要具有較好的資質(zhì)，以此確保房產(chǎn)測(cè)繪的質(zhì)量。由于房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)的準(zhǔn)入門(mén)檻較低，致使房產(chǎn)測(cè)繪行業(yè)較為混亂，房產(chǎn)測(cè)繪單位的資質(zhì)良莠不齊，阻礙了房產(chǎn)測(cè)繪行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。另外，房產(chǎn)測(cè)繪行業(yè)缺乏健全的房產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量管理制度，這對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪單位資質(zhì)的提高十分不利。

2.3 相關(guān)工作人員的測(cè)繪技術(shù)水平有待提升

對(duì)于房產(chǎn)測(cè)繪行業(yè)來(lái)說(shuō)，不僅需要測(cè)繪單位具有較高的資質(zhì)和精準(zhǔn)的儀器設(shè)備，還需要具有較高測(cè)繪技術(shù)水平的房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)人員。擁有較高測(cè)繪水平的技術(shù)人員對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪的工作的順利開(kāi)展以及測(cè)繪質(zhì)量控制都十分有利。相反，如若房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)人員的技術(shù)水平較低，不能夠熟練的掌握房產(chǎn)測(cè)繪業(yè)務(wù)流程，不僅無(wú)法確保房產(chǎn)測(cè)繪結(jié)果的質(zhì)量與準(zhǔn)確性，還阻礙了房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)水平的提升。

3、房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)設(shè)計(jì)書(shū)的質(zhì)量控制

3.1 認(rèn)真收集調(diào)查房產(chǎn)測(cè)繪項(xiàng)目資料

首先調(diào)查房產(chǎn)測(cè)繪項(xiàng)目測(cè)區(qū)自然地理概況，收集測(cè)區(qū)已有控制成果資料，本項(xiàng)目的房屋用地文件，各建筑的規(guī)劃審批、驗(yàn)收文件，各建筑的設(shè)計(jì)文件（含施工圖電子文檔），各建筑的房屋預(yù)售文件，建設(shè)工程竣工測(cè)量成果報(bào)告及其控制導(dǎo)線資料：調(diào)查項(xiàng)目的房屋用地文件是否齊全有效、周邊權(quán)屬是否清晰，房產(chǎn)調(diào)查的重點(diǎn)應(yīng)放在房屋調(diào)查方面，房屋調(diào)查的內(nèi)容包括房屋坐落、產(chǎn)權(quán)人、產(chǎn)別、層數(shù)、所在層數(shù)、建筑結(jié)構(gòu)、建成年份、用途、墻體歸屬、權(quán)源、產(chǎn)權(quán)糾紛和他項(xiàng)權(quán)利等基本情況，以及繪制房屋權(quán)界線示意圖。

3.2 編制房產(chǎn)測(cè)繪項(xiàng)目技術(shù)設(shè)計(jì)書(shū)

按照收集調(diào)查房產(chǎn)測(cè)繪項(xiàng)目資料，詳實(shí)認(rèn)真編制房產(chǎn)測(cè)繪項(xiàng)目技術(shù)設(shè)計(jì)書(shū)，制定測(cè)繪精度，選定測(cè)繪儀器，合理安排外業(yè)測(cè)繪、內(nèi)業(yè)房產(chǎn)圖繪制和房產(chǎn)面積計(jì)算。

3.3 房產(chǎn)測(cè)繪外業(yè)測(cè)繪中質(zhì)量控制

3.3.1 準(zhǔn)備外業(yè)底圖

外業(yè)記錄一般以建筑施工圖為底圖，記錄前對(duì)電子版建筑施工圖進(jìn)行必要的整理，要求底圖界線完整明確、圖面簡(jiǎn)潔清晰；對(duì)于只有紙質(zhì)建筑施工圖的工程可以將復(fù)印件作為底圖；對(duì)于無(wú)圖紙的工程可以現(xiàn)場(chǎng)繪制底圖，現(xiàn)場(chǎng)繪制底圖以單線表示墻體，底圖應(yīng)以A4或A3幅面，對(duì)于占地面積較大，圖形復(fù)雜的工程可適當(dāng)增大幅面。

3.3.2 外業(yè)實(shí)測(cè)

建筑物外圍測(cè)量需要測(cè)出各層范圍線和各層上空范圍線；地下部分的外部尺寸可通過(guò)內(nèi)部尺寸加設(shè)計(jì)外墻厚度的方法獲得；現(xiàn)場(chǎng)無(wú)法實(shí)測(cè)的數(shù)據(jù)（如無(wú)孔洞的墻厚），可抄錄設(shè)計(jì)數(shù)據(jù)并注明數(shù)據(jù)來(lái)源；外業(yè)記錄一般用紅色簽字筆記錄，字頭向北向西，靠墻注記，字跡工整，圖面清晰；記錄在室內(nèi)的為內(nèi)部尺寸，記錄在室外的為外部尺寸，以米位單位；墻厚尺寸以厘米位單位，外圍畫(huà)圈，記錄在墻體線上；適當(dāng)測(cè)量?jī)?nèi)、外通長(zhǎng)以避免誤差過(guò)度積累，可用起止線顯示通長(zhǎng)兩端；適當(dāng)增加文字說(shuō)明，如“所有陽(yáng)臺(tái)均封閉”、“飄窗落地”、“室外樓梯無(wú)上蓋”、“空間”等；每張草圖必須記錄測(cè)量人、記錄人、測(cè)量日期、儀器號(hào)、坐落、指北針和所測(cè)樓層。外業(yè)測(cè)繪要詳細(xì)、準(zhǔn)確勘測(cè)，據(jù)實(shí)記錄。

3.4 房產(chǎn)圖繪制、房產(chǎn)面積計(jì)算過(guò)程中質(zhì)量控制

房產(chǎn)測(cè)繪成果質(zhì)量準(zhǔn)確與否直接關(guān)系到廣大房產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，因此房產(chǎn)測(cè)繪、量算工作責(zé)任重大，為保證測(cè)繪成果質(zhì)量，必須嚴(yán)格執(zhí)行房產(chǎn)測(cè)繪工作基本原則：①實(shí)測(cè)原則：房產(chǎn)測(cè)繪作為技術(shù)性工作，要客觀、真實(shí)、準(zhǔn)確地反映房屋的現(xiàn)實(shí)狀況。②合法原則：房產(chǎn)測(cè)繪要依據(jù)有關(guān)規(guī)劃、設(shè)計(jì)、合同、協(xié)議、法院判決等合法文件資料，來(lái)確認(rèn)相應(yīng)房產(chǎn)要素和房產(chǎn)權(quán)利狀況，保護(hù)權(quán)利人合法權(quán)利。③嚴(yán)格執(zhí)行房產(chǎn)測(cè)繪工作流程。房產(chǎn)圖繪制；外業(yè)完成后，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行內(nèi)業(yè)平差和圖形處理，按照外業(yè)底圖，外業(yè)實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)，用建筑物內(nèi)外測(cè)量數(shù)據(jù)、標(biāo)注的墻體厚度，分析精度是否達(dá)到要求，既要考慮到每一層、每一套數(shù)據(jù)，又要考慮到整幢樓數(shù)據(jù)，以實(shí)事求是為準(zhǔn)則，詳實(shí)繪制房產(chǎn)平面圖。

3.5 檢查驗(yàn)收過(guò)程中質(zhì)量控制

嚴(yán)把測(cè)繪成果技術(shù)質(zhì)量關(guān)，嚴(yán)格執(zhí)行三級(jí)測(cè)繪成果質(zhì)量檢查驗(yàn)收制度和測(cè)繪成果質(zhì)量三級(jí)會(huì)簽制度，是房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)成果質(zhì)量的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，找出錯(cuò)誤并修改完善，保證了合格的成果進(jìn)入應(yīng)用領(lǐng)域。

結(jié)語(yǔ)：

綜上所述，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展與壯大，社會(huì)對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪的質(zhì)量提出了越來(lái)越高的要求。因此，應(yīng)該建立嚴(yán)格的房產(chǎn)測(cè)繪準(zhǔn)入機(jī)制，以此確保測(cè)繪市場(chǎng)的秩序和良性競(jìng)爭(zhēng)，并構(gòu)建健全的房產(chǎn)測(cè)繪管理制度，以此提高房產(chǎn)測(cè)繪單位的資質(zhì)，同時(shí)加強(qiáng)對(duì)測(cè)繪技術(shù)人員的培養(yǎng)，以此提高相關(guān)工作人員的測(cè)繪技術(shù)水平，從而有效地控制房產(chǎn)測(cè)繪的質(zhì)量，進(jìn)而促進(jìn)房產(chǎn)測(cè)繪行業(yè)的健康、穩(wěn)定發(fā)展。