房地產企業建筑工程設計管理關鍵點的控制

文/謝首藍 廣東佛山 528000

在建筑工程中，房地產企業項目設計管理由始至終貫穿于項目的整個過程，所以必須加強對設計管理的預控管理和設計管理關鍵點的控制，以便提高房地產企業各項專業工程技術管理人員對設計質量的監控能力，最終實現項目施工、成本優化控制的目的。

1、設計階段管理流程控制

1.1 方案設計階段

在建筑工程方案設計階段，首要步驟就是進行設計招投標。意向設計單位通過勘探施工場地地質、標高植被等狀況、周邊環境評估以及當地政府相關的規劃規定等，制定出合理的方案文本，由房地產企業對多家意向設計單位的方案陳述和設計項目組成員的選擇、配合態度、以及技術實力等各方面進行優劣比較，最終確定最佳的設計單位。

1.2 初步設計以及施工圖設計階段

在初步設計以及施工圖設計階段需根據方案設計成果，編制出建筑成本概算，并通過對技術指標的準確核算編制出建筑的鋼筋單方用量、混凝土、模板單方用量，砌體和抹灰的含量等確定項目概算和限額設計標準。在這一階段，為了確保各項審批都能順利通過，必須隨時和各個技術審批部門保持密切聯系溝通，隨時掌握好設計進度和質量，若有重要事項，則需要通過書面進行確認。

1.3 施工過程的配合階段

項目在進行施工過程中，如若需進行施工階段的設計變更，房地產企業必須對其變更的必要性進行多方面考慮并進行嚴格控制，接著把確定好的設計變更以及變更后造成的建設工期與費用影響分析結果，清楚的通報給建設單位。組織人員進行會審，及時發現并解決設計圖紙中的遺漏、錯誤之處。安排專人進行現場監督檢查，以便及時發現并解決問題，設計中變更的部分和原因需清楚分類列出，預估好變更成本以及對設計變更和簽證程序進行完善。

2、設計管理及時環節的控制要點

2.1 總圖

第一，要在滿足消防設計，以及有利于景觀設計路線經濟合理的要求，還有消防間距與消防登高面、消防車道穿過建筑物或者構筑物時的凈寬度以及其上空的凈高度、回車場等都能夠需滿足結構、設備、景觀專業的要求的前提下，對建筑的總平面圖、豎向設計圖、消防總平面圖進行詳細復核。第二，清晰控制好總圖的主標高，明確統一周邊道路的標高、轉彎半徑等，另外還有垃圾收集中轉站位置、物業管理用房是否合理以及首期交付使用時應有的配套設施建設都是需要充分考慮進去的。

2.2 總體管線綜合圖

在審查中，設備機房、各類管線、排風井、檢修井、消火栓位置與通道、入戶通告等都是不允許和建筑、景觀發生沖突；地下室頂板預留結構的洞口位置工作人員需進行核對，查看其覆土深度是否達到管道埋深及坡度要求以及是否出現覆土過深的浪費行為；在設置發電機房時，不得對住戶造成任何影響，另外要嚴格按照消防驗收的要求來設計和安裝儲油間 。在不破壞建筑立面效果以及不對住戶、行人環境造成影響的前提下對送排風口位置進行布置。

2.3 景觀總平面圖

如果室外電纜溝等設備管線和重要景觀建筑、水景等產生沖突時，這就需要結構、設備的相關專業人員對其進行認真復核，并盡可能修正其位置和標高。建筑物四周的雨水需分流收集，最后集中排放；室外地面的標高不得出現和架空層、大堂標高重合情況，以免不利于排水。

3、建筑單體

3.1 建筑

嚴格按照消防規范要求對建筑進行審查，主要從核心筒、樓梯等公共空間，具體包括防火門的設置、窗洞之間的水平距離、梯段凈寬、凈高，還有設備管線等；不同樓層的層高不同，其樓梯變化對結構、設備專業的影響，電梯井道以及機房設備、消防栓、弱電系統設置的位置等是否影響到樓道的美觀；雨篷設置、門禁設置以及報警系統等都需進行審查，另外地下車庫的層高、凈高還有車道坡度，以及車位布置等到都是對單體建筑圖的最基本要求。

3.2 結構

在建筑結構中，需重點審核的是地下室頂板梁布置是否經濟，車庫頂板梁的布置凈高符不符合建筑及設備專業要求，還有人防地下室的頂板厚度，另外還包括外墻節點、排水溝、集水坑以及樓梯、坡道梁設計的凈高等。

4、戶內

4.1 建筑

在建筑物內部，廚衛與生活陽臺的布置、燃氣管與熱水器的走向、衛生間的立管、排氣扇洞口等以及門的寬度、高度，可視對講與強弱電箱等設備位置都是需要充分考慮進去；建筑平面（包括空調主機、室外機布置以及家具布置等）必須嚴格按照結構梁布置圖與設備圖紙進行。

4.2 結構

在布置豎向墻和柱子位置時，注意要和建筑門及窗洞口進行核對。在布置住宅時，梁盡量不露出來，住宅內的梁高也需注意，另外還包括對廚衛、陽臺等的降板深度，還有樓板、墻體預留洞以及后澆板，電梯井道尺寸等位置的核對。

4.3 設備

空調室外內機、冷媒管、冷凝水管都是有空調專業人士進行統一布置，在空調連線圖上清楚標示出預埋套管位置；在布置排水管時，注意避開空調室外機位板，這樣有利于以后的安裝與維修，設計好空調室外機擱板位置及大小，以及空調預留管的預留洞。在上人平臺上安放空調室外機時，需注意錯開相向空調室外機組的位置，同時劃出單獨區域，這樣可以有效的防止出現空調風吹向平臺的使用空間。在埋設空調室外機之間的冷媒管時，其長度最好不要超過4米，并且盡量不讓內外墻面的空調管暴露出來。在布置空調冷凝水管位置時，需充分考慮長期使用等因素。廚房、陽臺等各專業設備以及管道綜合布置圖紙要和建筑施工圖不允許出現一前一后完成，需同步進行。在設計洗衣機位置時，安裝洗衣機專用地漏是必備條件，而客廳陽臺則安裝防臭地漏，注意不允許加裝存水彎；另外排水、燃氣等設施設備管線禁止穿過住戶的樓板。

結語：

綜上所述，由始至終設計階段管理過程貫穿于項目建設的全過程，對整個建筑工程的質量與造價成本有直接的影響，因此必須嚴格遵循技術、經濟性的原則，并結合建筑的實際情況，以及房地產企業的開發、設計、施工、成本控制目標，不斷加強設計管理隊伍的專業水平與管理水平，從而提高房地產企業建筑工程設計管理關鍵點的預控和管理，最終實現房地產企業在獲取最大的經濟效益時，提高自身的市場競爭力。