新常態下房地產經濟宏觀調控的基本思路探析

文/楊瑩 赤峰市房屋交易中心 內蒙古赤峰 024005

1、以“經濟手段”間接干預為主導，以“行政手段”直接干預為輔助

經濟干預手段主要有稅收手段、金融手段、財政手段，這是目前宏觀調控手段最為主要的間接干預形式。所謂間接干預指的是不會對主體的行為模式進行直接規定，而是按照經濟規律（例如，價值規律），通過利益來吸引或者損失規避，從而達到宏觀調控的目標。例如，提出“房地產去庫存”之后，最近幾年房地產企業嘗試通過各種途徑去消化庫存，其中最為重要的一個方式是通過新農民工市民化的方式實現“去庫存”的目標。國家政府通過一些補貼政策，支持當前有購買能力的農民到城區購買住房，通過利益激發農民購買住房的意愿，可以在短期之內對庫存房進行有效消耗。又例如，因為開放不動產往往有大量的現金流入，由此可見，資金鏈在整個房地產企業開放周期中有著極為重要的地位。對于此，國家政府又可以通過金融杠桿等等手段，對貼現率、準備金以及貸款率等等方面進行調節，這種手段能夠推動房地產企業對自身開發策略進行改善，從而達到縮小或者擴大生產規模的目標。

行政手段則主要以計劃、規劃、管理等等手段實現行政干預，是宏觀調控最為直接的干預方式。具體通過：城市規劃、土地利用總體規劃、不動產產權管理、土地利用年度計劃等等手段，對主體的行為模式進行直接規定，而企業自身則可以則需要考慮通過什么樣的方式、以多大強度進行土地開發等等。資源配置是由市場決定的，這是市場經濟的一般規律，市場能夠最大限度提升資源配置的效率。但是，市場配置資源其本身也有缺陷，例如，交通水利等等基礎設施、公共服務設施的生產、生態平衡和環境保護等等這一類沒有以盈利為目的投資項目都需要通過市場進行解決，但是市場自身又無法將貧富兩極化、收入分配差距、產業結構合理等等方面的問題進行有效解決。所以，針對這類情況，國家提出《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》（以下簡稱《決定》），其中明確指出：在資源配置過程中，必須充分發揮市場的決定性作用，并更好地發揮政府的干預作用。整體來講，間接干預與市場機制更加貼近，而直接干預則與政府機制更加貼近。因此，房地產經濟作為中國市場經濟非常重要的組成部分，則必須遵循這一規律，不僅要充分發揮市場的決定性作用，以且間接干預為主，即可以交給市場解決的盡量讓市場解決；同時，為了有效克服市場機制存在的一些缺陷，所以，還要合理使用直接干預手段。

2、從供給側出發，提升定向調控力度

調控宏觀經濟的兩個基本手段是供給管理與需求管理，供給管理主要解決一些長期的結構性問題；需求管理則是將短期的經濟波動燙平。習近平總書記多次提及并推動供給側結構改革。另外，“十三五”規劃綱要指出：總需求在擴大的同時，供給側結構性改革也必須不斷推進。供給調控與需求調控相比，前者的優勢在于能夠從基層去改善房地產市場的運行狀態，原因如下：第一，中國房地產市場總體供大于求，從結構上來講供需是不匹配的，而且區域發展失去平衡。例如，一些地區房地產庫存問題比較突出，而一些地區又遠遠高于合理庫存的規模；從結構上來看，保障房、廉租房以及經濟適用房等等供應比較少，而高檔住宅區、別墅區等等則供應比較多；區域之間一些熱點城市存在供不應求的問題，但是部分城市難以有效去庫存，一、二線城市與三、四線城市，無論是結構，還是價格，分化都相當明顯。倘若要提升發展質量，并滿足不同區域不同層次不同消費者的需求，那么則應當從供給側入手，推動供給側結構性改革。第二，通過供給側結構性改革，一定程度上還可以將政府與市場的關系進一步理清，從而減少政府的一些不正當干預，確保市場能夠在資源配置中發揮其真正作用，讓信貸資金等等資源能夠配置給一些高效率企業，這樣有利于解決宏觀經濟產能過剩以及去庫存等等難題。第三，在供給側結構性改革的支持下，一些民生房地產項目可以更快進入到市場之內，從而提供更多高品質民生產品與服務。因為公有產權房、危房改造、廉租房、保障房等等這一類民生房地產項目擁有公共產品的屬性，所以，利潤比較低，很難有效激發房地產企業主動積極提供這一類產品。從供給側入手，國家政府可以通過貨幣、財政等等政策鼓勵更多房地產企業參與進來，一方面能夠將政府公共服務成本降低；另外一方面又可以滿足民眾的迫切需求；同時，也可以促進房地產企業主動、認真履行自身社會責任，并逐步完成企業轉型升級，使其房地產市場朝著健康的方向不斷發展。

3、加強預期引導

政府必須努力提升宏觀調控的能力以及政府公信力，方可加強預期引導。所謂預期引導指的是讓廣大人民群眾能夠相信政府對宏觀經濟的分析以及判斷，倘若政府在國家經濟形勢方面的判斷具有前瞻性、精準性，那么所采取對應的改革策略才能發揮作用，而這樣人民群眾才會自然而然會選擇信任政府，與此同時，政府才可以有效引導人民群眾。因此，國家政府對于經濟發展的現狀進行客觀分析、準確判斷以及所采取的措施具有針對性、調控具有時效性等等方面都將是預期引導的關鍵內容，同樣也是政府提升自身公信力以及在人民群眾中樹立威信的關鍵手段。另外，對于預期引導來講，需要政府向房地產市場傳遞更加明確的政策信號，因此，在判斷房地產經濟發展形勢上，要堅持以問題為導向，從而提出能從根本上解決問題、具有針對性與長遠性的政策。最近幾年，對于房地產經濟的預期引導，主要體現在中央所提出的以供給側結構性改革為主線的政策體系，其目標是希望能夠讓供求關系能夠實現動態均衡的發展，而與之相互對應的，則應當形成一系列以供給側結構性改革為主體的方針政策。例如，2017年，中國政府向房地產市場釋放了“去庫存”的信號，而各個地區結合區域房地產特征，相繼制定了新市民、進城人員、居民自住的購房需求等等分類調控政策。同時，習近平總書記提出的“房子是用來住的，不是用來炒的”的基本原則，向市場傳達了政府調控房地產市場的決心，即通過構建可靠、長效的機制對當前房地產市場進行合理調控，從而確保房地產市場能夠朝著健康、有序的方向發展。