城市土地供應(yīng)與房地產(chǎn)市場的若干研究論述

文/管洪俊、王陸云 會(huì)澤縣國土資源局 云南會(huì)澤 654200

在我國的社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展建設(shè)中，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)占據(jù)著重要的地位，屬于一種支柱型產(chǎn)業(yè)，帶動(dòng)了很多相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，關(guān)系到國民經(jīng)濟(jì)的全局發(fā)展建設(shè)，同時(shí)也直接關(guān)系到人們居住的水平，影響到國民的安居樂業(yè)與社會(huì)的和諧安定。在房地產(chǎn)行業(yè)，城市土地供應(yīng)是制約該行業(yè)發(fā)展的重要因素，同時(shí)這也是地方城市政府調(diào)控房地產(chǎn)商品市場的重要手段。當(dāng)前，我國的土地所有制模式比較特殊，政府完全壟斷了土地的所有權(quán)，決定著房地產(chǎn)開發(fā)商土地開發(fā)的時(shí)間、數(shù)量和用途。因此，研究城市土地供應(yīng)與房地產(chǎn)市場之間的關(guān)系具有十分重要的價(jià)值和意義。

1、城市土地供應(yīng)與房地產(chǎn)市場的概述

1.1 城市土地概述

土地是一種基礎(chǔ)的自然資源，也是我們基本的生產(chǎn)資料。但城市的土地，基本上不再是自然狀態(tài)下的土地了，從性質(zhì)方面看，城市的土地是所有農(nóng)村土地以外的土地，包括交通占地、軍事用途的土地、工礦企業(yè)用地均屬于城市土地的范疇。

在城市土地的供給方面，通常人們將其分為兩個(gè)層面：第一層面就是土地的自然供給。即地球這一載體能為我們提供的可利用的土地資源總數(shù)，包括已被我們?nèi)祟愰_發(fā)的土地資源和尚未被開發(fā)利用的土地資源；第二層面就是土地的經(jīng)濟(jì)供給，即我們?nèi)藗儗?duì)入地資源投入各種開發(fā)后，成為我們能用于生活和生產(chǎn)工作等用途的土地供給。

1.2 城市土地的特點(diǎn)

基于上文的分析，城市的土地具有如下幾方面的特點(diǎn)：

首先，城市土地的區(qū)位價(jià)值具有較大的差異性。在土地開發(fā)中，區(qū)位是影響土地價(jià)值最重要的因素之一。區(qū)位優(yōu)越的土地，會(huì)給開發(fā)商帶來更大經(jīng)濟(jì)收益。在當(dāng)前我國城市土地中，一般來說，區(qū)位在城市中心的商業(yè)土地價(jià)格最高，其次就是學(xué)區(qū)附近的土地價(jià)格較高，而位于城市邊邊角角的土地，在價(jià)格方面是最低的。

其次，城市土地的用途十分穩(wěn)定。當(dāng)前，在城市化建設(shè)的進(jìn)程中，城市的土地大都是作為建設(shè)用地而使用的，農(nóng)田用地一旦被更改性質(zhì)作為建設(shè)用地，就會(huì)破壞土壤原有的表層結(jié)構(gòu)，從而影響到農(nóng)作物的生長，即使更改土地的性質(zhì)，將其轉(zhuǎn)回耕地性質(zhì)重新耕種，也需要二三十年的時(shí)間才能徹底恢復(fù)土壤表層的養(yǎng)分。

再次，城市土地資源的利用具有明顯的外部性。在土地資源的開發(fā)利用中，往往都具有比較明顯的外部性特征，城市的土地尤為明顯，因?yàn)槌鞘型恋氐募s利用程度更高，每一塊土地的開發(fā)利用，不單單涉及到自身的成本效益，同時(shí)也直接關(guān)系到該土地周邊的開發(fā)利用。

最后，城市的土地在開發(fā)數(shù)量上越來越少。隨著我國城市化建設(shè)進(jìn)程的加快，城市占地面積越來越大，而城市占地面積的增加，會(huì)影響到農(nóng)用土地及其他土地資源的面積，而土地資源的自然供給是剛性的，不僅要滿足城市的建設(shè)需求，同時(shí)還必須滿足農(nóng)產(chǎn)生產(chǎn)、自然環(huán)境和生態(tài)環(huán)境的需求。習(xí)近平總書記就多次在講話中指出：“完成生態(tài)保護(hù)紅線、永久基本農(nóng)田、城鎮(zhèn)開發(fā)邊界三條控制線劃定工作”。因此，在一定時(shí)間內(nèi)，我國城市土地可開發(fā)利用的數(shù)量越來越少。

1.3 房地產(chǎn)概述

房地產(chǎn)既是一種客觀存在的物質(zhì)形態(tài)，同時(shí)還是一項(xiàng)法律權(quán)利。在實(shí)際的生活中，房地產(chǎn)一詞是由“房產(chǎn)”和“地產(chǎn)”兩個(gè)詞合并為一的詞語，因此，房地產(chǎn)包括土地和該土地上面永久的建筑物及其衍生的各種權(quán)利。隨著我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)已經(jīng)成為我國市場經(jīng)濟(jì)中商業(yè)交易重要的組成部分。

2、國內(nèi)對(duì)城市土地供應(yīng)與房地產(chǎn)市場研究的現(xiàn)狀

我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展起始于上世紀(jì)九十年代末，以索羅斯為首的金融大鱷肆虐亞洲，導(dǎo)致了著名的亞洲金融危機(jī)，嚴(yán)重影響了我國的出口貿(mào)易，為了發(fā)展國家經(jīng)濟(jì)，我國政府實(shí)施積極的財(cái)政政策，并通過一系列的政策措施，促成了我國房地產(chǎn)行業(yè)的形成與發(fā)展。經(jīng)歷了二十來年的發(fā)展，我國的房地產(chǎn)行業(yè)獲得了蓬勃發(fā)展，也帶動(dòng)了鋼鐵、煤炭、電力、運(yùn)輸、金融等相關(guān)行業(yè)的發(fā)展。但也因?yàn)槲覈姆康禺a(chǎn)歷史僅僅發(fā)展了20余年，所以，國內(nèi)研究房地產(chǎn)市場的理論時(shí)間較短，而且大多數(shù)文獻(xiàn)都局限于實(shí)踐方面的探討和闡述。比如，關(guān)于房地產(chǎn)市場如何均衡發(fā)展、住宅的供需及影響因素、住房價(jià)格指數(shù)的編制方法、住宅需求總量的預(yù)測、房地產(chǎn)市場供需價(jià)格的差異、房地產(chǎn)金融發(fā)展的對(duì)策，等等。

3、完善城市土地供應(yīng)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的對(duì)策

當(dāng)前，我國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)出過快、過火的現(xiàn)象，具體表現(xiàn)在：各省市的房價(jià)上漲速度過快，房屋空置率居高不下，房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)不合理，這些表象都影響了房地產(chǎn)市場的健康運(yùn)行。居于此，政府加大了對(duì)該行業(yè)的宏觀調(diào)控力度。在國家第五次宏觀調(diào)控中，土地供應(yīng)政策成為貨幣政策與財(cái)政政策之外的第三種有效調(diào)控手段。深入研究城市土地供給政策和房地產(chǎn)市場的關(guān)系，對(duì)于完善城市土地供應(yīng)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展具有重要的作用和意義。

進(jìn)入二十一世紀(jì)后，我國地方政府根據(jù)國外的經(jīng)驗(yàn)，開始摸索建立城市土地供應(yīng)機(jī)制，健全土地供應(yīng)市場。對(duì)土地進(jìn)行收購儲(chǔ)備，就是政府職能部門實(shí)現(xiàn)對(duì)土地一級(jí)市場壟斷的重要方式。通過這樣的手段，地方政府逐漸完善了城市土地的供應(yīng)機(jī)制，從源頭控制了城市土地的供應(yīng)，徹底改變城市土地供應(yīng)機(jī)制與管理模式，實(shí)現(xiàn)政府對(duì)城市土地用地的管控，促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)健康、可持續(xù)性發(fā)展。

結(jié)語：

綜上所述，城市土地供應(yīng)是房地產(chǎn)市場的源頭，從源頭進(jìn)行調(diào)控，能促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，利于房價(jià)的穩(wěn)定，從而滿足人們對(duì)住房的需求，實(shí)現(xiàn)習(xí)近平總書記提出的：“房子是用來住的、不是用來炒的”講話精神。為此，政府相關(guān)職能部門必須相互支持、相互配合，完善城市土地供應(yīng)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。